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再談租務法

2017/8/10 — 12:05

資料圖片 l Charleston's TheDigitel @ flickr  —  Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0)

資料圖片 l Charleston's TheDigitel @ flickr — Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0)

【文:澳門人在英國】

黃世澤在《愛瞞日報》及《香港獨立媒體網》回應了我早前有關租務法的文章,故在此亦略略回應。

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「租約統一劃為三年」是偷換概念

該法案修改《民法典》第一千零三十八條第二款,改成「如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足三年,則出租人無權在期滿時單方終止合同。」

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這裡只是規定,租約期滿不足三年的話,出租人不可以單方終止合同,並沒有硬性規定租約一定要一律訂為三年。

根據現行規定,租約不足兩年,出租人無權單方終止合同。若根據黃世澤的邏輯,那麼現在法律豈不是規定租約劃一為兩年?事實當然並非如此。

租期少於兩年的不動產租賃合同在澳門亦很常見,例如車位、商場舖位等,很多仍然只會簽一年租約。

即使法律規定出租人不可單方終止合同,租約雙方也可以協議終止合同,或者以對方違反租約為由終止合同。

你可以說,「這個規定會令很多業主在考慮出租物業時將年期訂為三年,令自己可以單方終止合同」,但不可偷換成「租約統一劃為三年」。

而黃世澤在文中提到「合約年限,在德國,一個公認全世界最保護租客的國家,這是無限期,‥‥‥」。事實上,德國《民法典》並沒有規定租約的期限,但同時亦沒有限制合同雙方協定為租賃合同設定期限,包括設定無限期租約。

即使德國《民法典》沒有規定租約期限,但仍然對期限超過三十年的租約有特別規定。德國《民法典》第五百四十四條規定,期限超過三十年的租賃合同,三十年後,合同任何一方均可在遵守法定期限的情況下,發出預告解約通知。而合同期限為出租人或者承租人終生的情況除外 。

(§ 544 [Vertrag über mehr als 30 Jahre] 

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.)

與德國《民法典》不同,澳門《民法典》 有規定租約的最長存續期。根據第九百七十三條的規定,「在租賃合同中所訂立之期限不得超過三十年;訂立之租賃逾此期限或所訂立之合同形同永久合同者,均視為減至該期限。」

公證認定不是核對簽名式樣

黃世澤在文章中提到「‥‥‥概以護照上簽署筆跡為準‥‥‥德國沒有人會爭拗筆跡‥‥‥‥」,可以看到他以為「驗筆跡」,就是核對證件上的簽名筆跡以核實簽署人身份。

實際上,新法案規定,「不動產租賃合同應以私文書訂立,且合同中之各簽名均須經公證認定。」這個做法,最重要是通過將不動產租賃規定成要式法律行為,增加其莊嚴性。

俗稱「驗筆跡」的「公證認定」,簽署人須到公證署,出示居民身分證、同類文件或護照,在公證員或具權力的助理員面前簽名,以確認簽署人的身份。有驗過筆跡的朋友都會知道,其實在政府公證署辦理,需時一般少於半小時,快的話10分鐘內都可以辦妥,實非黃世澤所指的「最複雜的方法」。

黃世澤提到公證費用「勢必成租客負擔」,再一次證明他對澳門相關手續的不了解。在政府公證署作公證認定,個人筆跡只需10元,公司筆跡也只是需20元。難道多付出10元,就會成為「負擔」嗎?

黃世澤又認為「驗筆跡」會讓公證人賺大錢,相信他指的是在具私人公證員資格的律師。新法案根本沒有要求公證認定必須找這些律師辦理,選擇政府公證署或私人公證員來「驗筆跡」,法律效力是一樣的。

舉個簡單例子,規定你中午要吃飽,你可以選擇吃碗雲吞麵,你有能力的話也可以吃一頓數千元的米芝連三星級大餐,但你不可以說 「要吃飽就一定要花數千元」、「要吃飯的話會讓米芝連餐廳賺大錢」,道理就是這樣。

沒有「租務法院」就解決不了租務紛爭?

黃世澤提到,「德國有專門租務法院去解決這種紛爭,澳門連一個租務法院也沒有,這也是十分匪夷所思。」

實際上,澳門初級法院設有三個民事法庭,以及輕微民事案件法庭,澳門不少租務糾紛,也是在這裡解決。沒有「租務法院」,不代表法院沒有處理這個問題。正如澳門於2013年才根據《司法組織綱要法》成立勞動法庭和家庭及未成年人法庭,也不代表在這兩個法庭成立以前,法院沒有解決這種紛爭。

當然,若澳門有足夠的人手開設專門法庭,則可以更快速地解決租務糾紛。但這裡又牽涉到澳門法律人才培訓,以及葡語在澳門應用等多個問題,在此暫且不贅。

德國是一個大國,而澳門只是一個小城市,處理案件的種類和數目不可同日而語,黃世澤將一個國家級的法院系統和澳門的法院系統類比,得出這個結論,就真的有點令人匪夷所思。

結語

有一點我與黃世澤持相同看法,就是新租務法的技術問題很多。租金管制標準不清晰,形式不夠嚴謹,違反管制沒有罰則,法案的操作性以及遏抑過熱租務市場的力度,是很大的疑問。再者,法案趕在選舉前最後數天的會期才付諸表決,是否與9月的選舉有關也耐人尋味。

黃世澤提到,「我個人只不過想十分之理性,向澳門剖析法律利害得失」,但遺憾地,我只見到黃世澤曲解法案的規定,以及對公證認定作出不符合事實的批評,來支持自己的論點,這種水平的時事評論,實在令人遺憾。

 

註1︰黃世澤在文章中應用成語時出現錯別字,寫了「飲鳩止渴」,正寫應為「飲鴆止渴」。

註2︰

黃世澤/租務法 : 新土地法外另一瘋狂新猷

澳門人在英國/略談租務法

黃世澤/由德國租務經驗看澳門租務法

黃世澤/由澳門租務法到德國租務法

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