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惹爭議!澳門租務法到底管什麼?

2017/8/1 — 14:46

澳門房屋(資料圖片)

澳門房屋(資料圖片)

澳門立法會(編按:下同)第三常設委員會完成討論由九名議員提出的《修改〈民法典〉不動產租賃法律制度》法案(俗稱︰租務法)並簽署意見書,法案建議引入仲裁機制、設立租金調整機制,同時強化租賃合同訂立方式,以及延長租賃關係租賃關係存續期,從四方面修改民法典,希望能夠完善和規範房地產租賃制度,使其符合社會發展需要,更有效解決租賃糾紛,促進市場的健康發展,令居民安居樂業。現時不少地產業界和團體對法案內容有不少憂慮和誤解,法案意見書對此有較清晰的回應。

法案冇宣傳?冇諮詢?

有地產業界稱,法案宣傳不足,亦沒有諮詢他們的意見。但法案意見書顯示,三常會已於2015年12月15日起展開為期 2個月的公開諮詢,直至2016年2月15日共收到7份來自團體以及居民的意見。由該日起,委員會還陸續收到本地房地產團體就法案所提出的不同意見,此外,委員會還決定主動去函各大房地產中介人團體、中華總商會諮詢意見,又去函終審法院、統計局、財政局索取相關資料作分析,又要求公證署派代表向委員會介紹當前公證認筆跡的情況。

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引入自願仲裁機制提高解決租賃爭議效率

法案其中一個核心原則是引入仲裁機制,有效解決租賃爭議。提案人指出,司法訴訟是澳門現時處理租賃爭議的唯一法律途徑。但法院要排期審理,經法院裁判後仍可上訴,可見訴訟程序複雜冗長。就此問題,提案人認為,澳門至今設立了五個仲裁常設機構,仲裁制度在澳門的發展已日趨成熟,對解決部份民商事的爭議具有一定作用。法案建議引入仲裁機制,目的是讓居民在解決租賃爭議的方式上有多一種選擇,簡化解決爭議的程序,以提高解決租賃爭議的效率,但有關爭議仍可透過司法訴訟解決。

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提案人並沒有建議要設立一個強制性的仲裁機制,而是欲保留現行法律制度所具有的自願性特點。即特首有權決定是否就不動產租賃爭議設立新的及專門的仲裁中心,或將有關爭議交由澳門現有的自願仲裁中心處理。

設立租金最大調整系數 確保租金調整合理性

法案的另一基本原則是設立租金調整法定機制,確保租金調整合理性,促進業主和租戶的租任關係租定發展,減少租賃糾紛,保障低收入人士的居住權益。法案最初文本是規定設立恒常性的租金調整法定機制,但後來改為建議設定具有「例如性和必要的臨時性的」租金最大調整系數。不動產的實際租金並非要等於行政長官批示訂定的最大調整系數,只是雙方應協議訂定一個不超過最大調整系數所計算出的實際租金。

提案人希望因應租金大幅上升影響社會穩定且行政長官認為經濟沒有得到適度發展的情況,訂定一個具有「例外性及臨時性」的解決方案。三常會認同提案人此一修改建議,並認為一旦澳門出現樓市或租務市場異常情況,經修改的機制可令行政當局快速作出反應,以穩定樓市、穩定租務市場、穩定經濟、穩定社會。

強制公證認筆跡改善住宿亂象

法案亦關注強化租賃合同訂立方式,改善住宿亂象。提案人指出,現行法律上,租賃合同的訂立方式是私文書,不須受行政當局的監管,市場自由運作失去秩序,住宿衍生亂象,有非法入境者、逗留者、工作者利用制度的鬆散進行租賃,隱身於民宅,對居民的居住安全、社會治安帶來莫大隱患。法案建議強化租賃合同訂立方式,讓公權力介入租賃合同的訂立,明確出租人及承租人的身份,以保障雙方當事人的權益,促進房地產市場的健康發展,有效防止不法份子進行租賃住宿民宅,有利於大廈管理,保障居民安全。

因此,法案建議要求對不動產租賃合同的簽名進行公證認定,未經「認筆跡」的合同無效。法案生效後,有關規定只對生效日起所簽定的合同有效,生效日前所簽定的合同不需要補辦「認筆跡」。提案人認為,就此合同訂立方式的改善,避免訂立不動產租賃合同中的不規範情況。但有關規定引起地產業界反對,質疑政府有否足夠資源去配合全澳眾多的租戶。然而,政府公證代表曾向三常會介紹了現時三個公證署及57名私人公證員的運作,政府又計劃增加開考私人公證員,因此,得出澳門公共及私人公證員網絡能夠回應這個新訴求,並同樣能為物業管理及公共治安帶來好處。

回應中小企訴求 延長租賃關係存續期

現行《民法典》規定︰「如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年,則出租人無權在期滿時單方終止合同。」今次法案則建議將有關期限由兩年延長至三年,是因為不少中小企都反映,裝修、申請牌照等等的開業準備都要花一年多時間,若租約只有兩年時間,實在難以回本,故希望將租賃關係存續期延長至三年。而現行法律亦規定,若承租人單方面終止合同,需罰至少一個月,最多兩個月的租金,以保障出租人的權益。委員會及提案人均認為有關建議有利於讓不動產租賃合同更趨穩定。

五名委員有其他意見

法案完成細則性討論後,不少地產業界都強烈反對。今次立法會亦罕有地就法案意見書的討論要開兩次會議才能完成簽署,官委議員劉永誠、黃顯輝,間選議員張立群、崔世平,以及直選議員梁安琪,合共五名委員會成員就本法案的修改提出意見。認為強制公證會令業權狀況未釐清的物業,特別是未能辦理分層業權登記的樓宇內車位的權利人,日後不能依法辦公證認定簽名手續以出租有關車位,憂慮有關規定會為澳門帶來震盪性的影響。

五名委員還認為,以自願仲裁方式試圖解決「租霸」問題的成功率甚低,認為若「租霸」肯遵守自願仲裁,此人已非「租霸」。他們又對部分議員反映民間訴求制定「租務法庭」的建議未被接納表示遺憾。

 

原刊於論盡媒體

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