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略談租務法

2017/8/1 — 12:20

澳門資料圖片 l Ronald Woan@flickr — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

澳門資料圖片 l Ronald Woan@flickr — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

【文:澳門人在英國】

最近《修改民法典不動產租賃法律制度》的文本引起社會的熱烈討論,人在英國的我,可謂已經脫離澳門的不動產租賃市場,但看見黃世澤就此撰文,實有必要作出些少回應。另外,曾經長期作租客的我,也藉此發表一些意見。

黃世澤在其文章《租務法 : 新土地法外另一瘋狂新猷》中,提到新《租務法》中的3大元素︰

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1. 租金加幅水平受管制

2. 租約一統為三年,三年內業主不得單方面收樓

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3. 租約必須要經過公證人公證

以下將逐一回應。

「租金加幅水平受管制」

這一點,源於法案第三條,行政長官可參考消費物價指數、澳門樓價指數和中力資源需求及薪酬調查指數,以行政長官批示方式,為租金訂定調整系數。

行政長官及行政會不少成員是商界出身,立法會不少議員也是商界出身,在一個商人治澳的局面底下,能否制訂租金管制,實在有疑問。再者,法案對於違反租金管制,並無任何罰則,在沒有阻嚇性的情況下,實在難以執行。

而且法案也沒有機制,防止出租人巧立名目,以管理費、維修費等等為名,另收租金為實。實際上,一些劏房劏舖劏商場等,早已經用「管理費」為名來收租,不難想像租金管制實施後,這種情況只會與日俱增。

黃世澤對於這一點的意見,我基本同意。

「租約一統為三年,三年內業主不得單方面收樓」

法案修改《民法典》第一千零三十八條第二款,改成「如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足三年,則出租人無權在期滿時單方終止合同。」

《民法典》的原規定是兩年,新法案提升至三年。必須留意,這裡並不是強制規定「租約一統為三年」,而是租約期滿不足三年的話,出租人不可以單方終止合同,並不代表不可以將租約期訂為少於三年。事實上,澳門不少不動產租賃合同,例如車位或者小商場舖位甚至不少住宅,都只會簽一年租期。

會有這樣的規定,實際上是希望維持租務市場的穩定,以及保護租客。如果在租賃期內,出租人可以隨時單方終止合同的話,意味著承租人沒有任何保障,隨時可以被要求遷出。對於租住居所的人來講,他們即使租了地方住,亦隨時面臨被業主趕走的風險;而對於租舖位做生意的人來講,若出租人可隨時趕走他們的話,他們則無法為生意作出任何投資,尤其是裝修、消防等往往需時數個月,若然剛裝修好就被業主單方終止合同的話,則會回本無期,影響整個商業市場。

另一方面,出租人不可以單方終止合同,不代表雙方不能協議終止合同,或者以一方違反租約為由終止合同。

所以無論是新法或者舊法,都只有租客可以隨時單方終止合同,這個傾斜於租客的原則,其實並沒有改變。

黃世澤所指「硬要業主交三年印花稅,或者硬要租客承擔三年法律責任」,只因其對法案文本理解錯誤,以為一定要簽三年租約。

「租約必須要經過公證人公證」

法案規定,「不動產租賃合同應以私文書訂立,且合同中之各簽名均須經公證認定。」

「公證認定」,俗稱「驗筆跡」,即在公證員或具權力的助理員面前簽名,以確認簽署人的身份。其手續非常簡便,可到任何一間公證署辦理,最快約10分鐘便辦妥。個人筆跡只需10元,公司筆跡則需20元。大家亦可以到具私人公證員資格的律師處「驗筆跡」,不過需要律師費。

在澳門很多程序都會要求「驗筆跡」,例如財政局申請M1開業、賣車、民署申請招牌等等。

「驗筆跡」不同於簽訂公證書 (「簽契」),合同雙方其實不需要同時出席,可以是一方拿著租約「驗筆跡」後,再交由另一方去簽,如果雙方是經地產中介交易的話,中介人可作為橋樑,約定雙方在不同時間到公證署簽署。

黃世澤見到「公證認定」的規定,一口咬定合同雙方需要在公證人面前簽署,其實只顯示他對法律知識的無知。另外,「公證認定」是大陸法系的產物,德國固然有相關的規定,詳情可請教你「熟悉歐洲法律的德國朋友」。

結語

澳門人買樓難,租樓成為不少人士的選擇。然而不少業主亦會在租約期滿時瘋狂加租,結果導致租客每逢兩年,或無奈接受加租,或需重新尋找租盤,帶來極大的不便。若然租金管制推行成功,則可以對租客有多一重保障,在公共房屋未能滿足到澳門人住屋需求的情況下,至少可以將居民的租金支出穩定下來。

然而,法案的規定粗糙︰租金管制標準該如何訂定毫不清晰,行政長官批示的形式不夠嚴謹,違反租金管制亦沒有相關罰則,故此,法案是否能夠執行,並且有效遏抑過熱的租務市場,仍然存在很大的問號。再者,修改後的法案在立法會本年會期將近結束時才提上三常會,究竟是甚麼原因令到提案倉猝,抑或與9月立法會選舉的選情有關?

 

備註︰()(

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