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靠辣招壓抑樓價是最美麗的誤會

2018/2/20 — 17:12

澳門市貌 l Marcelo Druck @ flickr - Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0)

澳門市貌 l Marcelo Druck @ flickr - Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0)

【文:Henry Ip】

旺旺燒米餅廣告有句:「怕辣就食原味唔辣㗎啦」。樓市「辣招」這名字改得好。現今買樓都可以有辣有唔辣,不過就唔係任君選擇。

坊間評論大多認為政府與金管局「組合拳」無疑為熾熱的樓市加油而不是加辣。說政府「假辣招,真托市」云云。經濟學喜歡說ceteris paribus,即其他因素不變。在其他因素不變下,「組合拳」政策會令樓價上升,是正常的經濟現象。大眾的批評,是要求「需求上升但價格不上升」的奇怪邏輯。

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「組合拳」令樓價上升,在於增加非首置印花稅令樓宇的「相對價格」下降,首次置業者變相慳了5%的稅款。放寬首次置業的按揭成數由七成至最多九成,亦會釋放更多首次置業者的需求。澳門的適婚人口有十三萬多人,假設政策受惠者只得一成,市場上都會多了萬多個買家,因此我們要問的問題不是樓價會不會升,而是增加首置需求造成的價格上升對市民來說,是好是壞?根據財政局資料,近四成的樓宇買家都是非首次置業者,當中更有超過九成是澳門居民。有議員認為市民買多一間樓收租是投資,不會托高樓價,增加印花稅是懲罰買樓的市民。但需求定律才不會理會你是投資炒賣還是自住,有需求,價格自然就會上升,不存在投資就不會托高樓價之說。而對於處於適婚年齡急於置業的年青人,投資樓宇收租的買家,其實都是財大氣粗的競爭對手。如果你相信住屋是基本需要,不是投資產品,如今政策將樓市的需求由投資需求轉為無殼蝸牛的自住需求,又何錯之有?

另外又有評論認為,放寬首次置業的按揭成數,會增加樓市的泡沫,香港政府正是因為擔心買家高位接貨才不考慮放寬按揭比例。樓市爆煲論講足十年八載,但要知道澳門和香港的市場結構不盡相同,香港樓市風險比澳門大得多。首先澳門的自置物業比例高達85%,而香港只有不足50%。雖然澳門的樓價跟香港一樣,都與市民的購買力脫節,猶幸澳門的年青人還有「父幹」或「母幹」,可以以樓換樓的方式或者加按現時自住的物業支付首期。而香港已經發展到有發展商與財務公司合作提供極低要求的按揭貸款,成數高達100%,還可以繞過銀行的入息審查,這才是真正的樓市炸彈。而澳門還是要經過銀行比較嚴謹的入息審查和壓力測試取得按揭。風險管理理應比財務公司好。反正「To入市or not to 入市」是個人選擇,認真衡量自己的能力是基本事,亂買一通然後說政府推你入火坑,不是輸打贏要麼?

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「辣招」與壓抑樓價,其實根本扯不上關係。只要市民繼續持有「有買貴,無買錯」的心態,樓價上升只會是自我實現的預言。說到底,供應不足才是關鍵,但起樓只少要個三五七年。所以在供應不變的情況下,想樓價大跌,就只有經濟蕭條,又是否市民樂見?

 

原刊於愛瞞日報

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