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三哥掌門人之 買股一定買嫡系

2017/5/16 — 18:45

【文:泥鯭】

某次到西貢吃海鮮,點了體積龐大的斑馬瀨尿蝦,朋友拿起長及半隻手臂的瀨尿蝦,開玩笑說:「咁大個仲瀨尿,有冇搞錯呀?」報載鷹君集團(0041)羅氏家族爆出「疑似爭產風波」,看見這則新聞,小弟居然想起這個爛gag,心諗:「七老八十重爭產,有冇搞錯呀?」

鷹君的名字取自創辦人羅鷹石及太太杜莉君,羅鷹石老先生於2006年逝世,多年來投資者都認定三哥羅嘉瑞是鷹君集團掌舵人,事實上他亦是集團主席。豪門家族基金信託安排,份屬別人家事,如果純粹講股東回報,這間中型地產商在強敵環伺的情況下,表現其實不錯,三哥這個掌舵人很稱職。當然,持有冠君產業信託(2778)或朗廷酒店投資((1270)的投資者,想法可能截然不同。

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附圖綜合了鷹君集團、冠君產業信託、朗廷酒店投資多年派息紀錄。重要啟示為,買股一定要買嫡系,事關鷹君過去十年,每股派息總共為$18.3,計及股價升幅,內部回報率達11%,十年內有四年派發特別股息,分別是2006年派特別股息$5.0、2008年派特別股息$2.7、2013年特別股息$1.0、2015特別股息$2.0。

在紅色資本大舉入侵香港之前,中小型地產商早已面對搶地困難的問題,而轉換土地用途,囤積農地,基於某些原因,似乎亦只是四大地產商的專利。鷹君作為一間作風保守的企業,最聰明的地方是看準時機,每八至十年做一件大事,便足夠為整個家族累積資本。

目前由冠君產業信託持有的花園道3號(前稱花旗銀行廣場)及中國工商銀行大廈,由鷹君集團於1989年7月投得。留意一點,投地時間是八九六四發生一個月之後,集團窺準了這個千載難逢的機會,才得以在核心金融商業地帶插旗,大廈於1992落成,一直是鷹君系重要資產。

朗豪坊是集團另一食糊項目,早在1989年,鷹君已就旺角舊區重建項目跟土地發展公司(市區重建局前身)簽訂協議,由回歸前傾到回歸後,經歷了城規會批準,以及歷時數年的收地和清拆行動,到了2000年才落實重建工作,辦公大樓及酒店終於在2004年第三季啟用,同年10月,商場部份亦開始營運。朗豪坊開業初期,由於設計實在破格,商戶反應麻麻,幸好旺角地利人流兼備,加上食正自由行浪潮,慢慢成為集團一隻生蛋的鹅。

用會生金蛋的鹅來形容這兩座物業,又真是十分貼切,因為鷹君集團多次派發豐厚的特別股息,和這兩幢貴重物業有重要關係,過程儘顯三哥財技功架。

2006年,鹰君集團順應當年分拆房託的潮流,把位處花園道的雙幢寫字樓物業分拆成為冠君產業信託。REIT對大股東來說是一件非常好的工具,冠君產業信託透過發行新的信託單位,上市時以每基金單位5.1元訂價,集資近63億元,加上向外舉債,收購了花園道3號物業,而鷹君集團則透過持有2778的49.2%信託單位,當時項目估值大約港元200億,此安排最大的價值是「釋放」了中環物業的升值價值,而原股東仍持有控股權,同年鹰君派發中期特別股息$5元。

在2008年,集團以125億作價,把朗豪坊商場注入冠君產業信託。同年,鷹君派發中期股息$2.7。此招分拆實在一石二鳥,既能守業,又滿足到股東「有錢落袋」的渴求。

2013年,鷹君再以合訂證券的方式,把旗下三間酒店,包括香港朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店,以朗廷酒店投資的名義分拆上市。合訂證券的上市條例,技術上頗複雜,我們只需留意1270上市至今的股價表現,以及派息情況,便會明白為何這類產品從此在江湖上絕跡。

看看兩間信託公司的派息,得出的結論必然是做41的股東着數得多,以1989年作一個起點,兩項大型物業發展,兩次非常聰明的分拆,30年來管理層做的事情可稱得上箭無虛發。「溏心風暴」這些事情,跟外人無關,小股東只要記緊,買股記住買嫡系,輸錢機會應會大減。



派息資料來源:AASTOCKS

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