2016/11/7

人大第五次釋法

2016/11/7

2016/6/16

林榮基勇敢說真相 爆中央拘押手段

2016/6/16

2016/12/2

政府入稟覆核四議員資格

2016/12/2

2016/12/6

申訴專員指政府阻網媒採訪投訴成立

2016/12/6

只需每月贊助$200

守護言論與新聞自由

立場新聞,寸步不退

守護言論與新聞自由。立場新聞,寸步不退

每月贊助$200,支持立場新聞

7
立場新聞 Stand News

中國房地產塌方式大崩盤

2017/7/7 — 11:54

上海樓房 l 資料圖片 l JERRYANG @ flickr — Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0)

上海樓房 l 資料圖片 l JERRYANG @ flickr — Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0)

隨著銀行業資金鍊斷裂,中國系統性危機從核心部分爆發,房地產從上層到底層同時崩盤,中國房地產規模短時間內從宇宙第一變得一文不值,即為房地產塌方式大崩盤。塌方的特點是突然、快速、連鎖反應,直到全軍覆沒。

2017年3月22日開始,我多次警示近在眼前的房地產塌方式大崩盤。 3月22日第一次發微博,“中國政府本輪房地產調控不同於以往為保房價,而是由於資金緊張。去庫存政策被扭曲操作利用導致過度消耗信貸資金,工業品大通脹,美聯儲加息絞索不斷收緊,特朗普政府要求貿易平衡如利劍高懸,這些因素都迫使體制嚴厲收貸。房地產全面崩盤進入尾聲,聰明人拼命出貨,自以為聰明的拼命接盤,各得其所' '。4月4日髮長文《中港如何共築空中樓閣》。6月22日又發微博,“中國樓市進入塌方式大崩盤階段,中國體制三十年地產救國立國就此結束”。7月1日又髮長文《中國銀行業資金鍊斷裂》。

中國房地產結構是典型的金字塔梯級結構,主要包括三層:第一,金字塔尖和上層。在銀行資金支持下,權貴和地產富豪擁有對房地產的主導權,地方官員和富人擁有大量房產,成為金字塔尖和上層。第二,金字塔中層。以實體經濟為支撐的所謂中產,包括實體老闆和企業高收入僱員,普遍擁有多套房。第三,金字塔底層。傾三代之力勉強買上房的大量窮人造就的房奴階層,從基礎上強力支持房地產。

廣告

房地產塌方式大崩盤的重點是塌方式,因層級不同而表現不同: 第一,隨著銀行業資金鍊斷裂,離資金最近的金字塔尖和上層先崩。資金鍊斷裂後才發現誰在裸泳,原來大量地產富豪和炒房富人都是負債累累的負豪和負人。第二,實體經濟末日,中產失去獲得收入的機會變身偽中產無力再支撐房地產,中層實體經濟區塊的房地產悄無聲息的迅速塌陷。第三,窮人踴躍負債買房致力實現中產夢,然而生活捉襟見肘更加貧困,隨著銀行業資金鍊斷裂和實體經濟走向末日,房奴還貸壓力山大生存都成問題,金字塔底層全線垮塌。

三個層面代表三個大群體,也決定不同地區的崩盤特點。第一,資金鍊斷裂以京滬為代表,這些地區信息來源最快,對資金反應最敏感,拋售最果斷,所以崩盤現像明顯,各省會和地區中心城市迅速跟進。第二,實體末日以深廣為代表,包括沿海和內地血汗工廠集中的地區。這個中層群體整體性視野狹隘鼠目寸光思維僵化反應遲鈍,所以該區域崩盤以縮量為主悄無聲息的崩,後知後覺挂盤時才發現根本沒人看房,才知道原來房地產早已崩盤。第三,窮人買盤集中的地區,包括一二線城市的遠郊以及各N線落後地區,完全成為被人遺忘無人提及的崩盤角落。

廣告

房地產崩盤後政府不會救市,最大可能是開徵房產稅。銀行業資金已經斷裂,不會再對無藥可救的房地產放貸,而且銀行即使有錢,也可能放棄房地產貸款通道轉身重啟對地方政府的直接貸款。地方政府為獲得新財源極有可能迅速推出房產稅,甚至回溯性徵收,比如,如果地方政府能生存到2018年,那麼將宣佈在1月1日開徵房產稅,起徵日期則是2017年7月1日。屆時,體制內執法者兇殘如餓狼不會放過任何一個敲詐來源,而懦弱的債務接盤俠只要有一分錢都會乖乖還貸並上繳房產稅,繼續給體制供血,這是奴隸的宿命。

銀行業資金鍊斷裂

中國房地產的本質是金融產品,完全靠錢支撐。如果沒有錢,大部分農民連磚瓦房都蓋不起來,還住在茅草棚裡;城市裡,很多家庭六七人擠在30平米的空間中,或者住窩棚和簡易房。到1980年代,很多香港人還住在簡易房中,不少船民無錢上岸只能住船上。

在中國,房地產從最初就是用來炒的,不是用來住的。中國人的命從來不值錢,僅僅是一些人賺錢的工具。體制採取房地產救國立國,竭力發展地產經濟是為了保政權政治獲利,而民眾買房的根本目的也是為了獲利,骨子裡都是炒房客,房價降一點點痛苦的夜不能寐,恨不得連夜去砸售樓處,儘管買房時喜歡自我標榜為剛需不在乎房價漲跌。而所謂的人多地少人口不斷湧入房價必然上漲都是忽悠的噱頭,唯一的真相是,無論中國有多少人,錢在,房地產在,錢走,房地產亡。

房地產的基本規律是在印鈔經濟中資金量隨著印鈔規模逐漸增長。隨著資金增量不斷湧入房地產,支持房價逐漸上漲,更多資金看到房地產收益,積極加入建房和炒房行列,房地產加速上漲。越到房地產上漲後期,社會資金參與越多,價格上漲越快,成交量越大。

銀行資金鍊斷裂突然發生導致房地產暴跌。印鈔經濟都存在一個突然崩盤點,當資金供應超過崩盤臨界點後,無論大通脹還是被迫中止印鈔,都會導致資金鍊突然斷裂。在此之前,高昂的價格和巨大的成交消耗掉巨額資金,資金鍊斷裂後,無法繼續支撐房地產所需的巨額資金從而引發房地產崩盤。崩盤首先是交易量驟跌,然後價格暴跌,房地產泡沫破裂,市場處處大甩賣處處爛尾樓,即塌方式崩盤。

海南1993年房地產崩盤為中國改革開放後第一次銀行資金鍊斷裂式崩盤。 1988年,中國大部分農民還住草房,市民住窩棚(所謂的棚戶區)。中央把海南獨立建省並劃為第五個經濟特區,接著製造房地產熱,各大央企和大型地方國企齊聚海南開發高樓和別墅項目,共同推高房價和地價,到1992年,650多萬人口的海南擁有2萬多家地產公司,房價高達10000元/平米。 2010年,海南被定為成為國際旅遊島,酒店價格、房價和物價全面暴漲,大量炒房客瘋狂湧入到海南,複製1988年的口號和模式。

海南房地產開發模式反映中國房地產的兩個重要特點。第一,房子是用來炒的。 1988年全國大部分地區還不知道房地產為何物,各地民眾更需要資金建築質量較好的房子改善居住條件,但是民眾沒錢買不起房,而資金也並不用於滿足民眾需求而是湧入海南開發高檔樓盤和別墅,清晰反映出中國房地產做為資金炒作的工具功能。第二,中國的炒房主力是跟隨體制發財的暴發戶。時隔二十年,海南受到體制的支持再次以幾乎同樣的口號推動房地產開發,規模比1992年時擴大百倍,炒房客同樣爭先恐後重蹈覆轍。

海南的塌方式崩盤是中國房地產未來的預兆。 1992年開始中國陷入大通脹,到1993年接近失控,迫使政府採取行動。經過近半年的宣傳,6月中央頒布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》,隨後銀行全面收緊銀根,利率大幅提高,海南房地產隨即崩盤,價格從最高萬元跌到200多元。由於壓根沒人接盤,跌幅95%只是名義價格,實際毫無價值,大量爛尾樓被廢棄,99%房地產公司破產。

北京和上海房地產是1992海南模式的代表。上海做為早期的金融中心是吸引外資的中心,是中國加入WTO後的主要資金集散地。上海不僅吸引外資和國內金融資本,還吸引大量長三角資金,進入上海買房和炒房。北京則主要靠體制內印鈔,中央政府和央行、各大部委、各大銀行、各大國企齊聚北京,進而吸引各地政府、各周邊省市的富人,到北京買房炒房。引進外資後,北京大印鈔才逐步啟動,所以北京房價上漲略遲並低於上海。

2008年後中國經濟轉向印鈔主導的內需經濟。 2008美國次貸危機後,中國出口創匯急劇衰退,同時國外游資大規模進入中國,體制迅速轉向,從出口導向轉為外資依賴。隨著國外游資大幅增加,中國央行大規模印鈔,然後通過銀行業貸款的金融指揮棒操作,鐵公基和房地產成為經濟主導。房地產大規模開發和房價上漲,吸引更多國外游資進入中國炒房,形成供銷兩旺的樓市火爆局面。北京做為印鈔放貸和鐵公基龍頭,不僅自身實力雄厚,吸引地方政府跑部錢進,還促使大量外企把重點向北京轉移。北京房價急起直追,不斷縮小與上海的差距,最後成功赶超上海。

重點城市是京滬在各個地區的複製品。除京滬之外,二三線重點城市做為地區中心城市和省會城市,兼具印鈔派發和吸引外資的功能。 2008年後重點城市的周邊地區越來越有錢,大量到重點城市買房炒房,其中沿海地區的重要城市,早期以吸引外資為主,以印鈔派發為輔,資金充裕,炒房歷史悠久,比如杭州。內地的重要城市早期則依靠印鈔,2008年後依靠資源獲利,近年積極引進外資並以外資設廠為噱頭炒房,成為炒房界的後起之秀。這些城市數量眾多,房價暴漲時間不一,例如房價先期暴漲的太原(煤炭鋼鐵),中期暴漲的鄭州(富士康和交通樞紐),後期暴漲的成都、武漢和重慶等。

印鈔和房地產經濟的背後是大規模負債。房地產做為典型的金融印鈔經濟,與實體經濟最大的不同是收入和規模增長機制差異。實體經濟主要靠銷售收入和利潤生存,只有收入和利潤持續增長才有發展空間,否則必然走向衰退。房地產則主要依靠負債增長,負債越多,房地產發展越快,利潤可以忽略不計或者只是裝裱的工具,尤其在房地產高速發展期,無論賣房的地產商還是購房者,都在高速積累債務。中國房地產高速發展多年,各種富豪榜單上都是房地產商赫然在列,這個現像說明,房地產成為經濟主導,即負債成為中國經濟主導,房地產富豪是巨額負債的負豪,炒房富人是債台高築的負人。

通過大規模印鈔和債務積累,京滬和重點城市房地產迅猛擴張。在過去20年,京滬和各重點城市依靠自身的印鈔和負債優勢,經過大規模的城市基建,道路和地鐵等交通狀況得到極大改善,市區面積迅速擴大,市郊與市區連接緊密。而且,房地產代表城市擴張,往往先於城市基建的擴張而擴張。多數城市郊區是先發展房地產,政府從房地產獲得高額收入,再進行相應地產項目的基礎設施配套。經過連年不斷發展,京滬大片區域高樓林立連綿不斷,同時空置率極高,以至於官方不敢公佈數據。同理二三線重點城市的房地產和城市基建急劇擴張,空置率同樣驚人。

銀行業資金鍊斷裂後,京滬首先塌方,進而快速波及各地區重點城市。銀行業資金鍊斷裂的重要原因之一是外資流入枯竭,一定程度上限制央行印鈔,銀行放貸隨即縮減。京滬做為金融屬性最高的城市,對資金最敏感反應也最快。 2016上半年京滬房價暴漲後,京滬一小部分人意識到外匯風險,次高位拋盤換美元離境。 2017年一季度末,銀行業資金鍊開始大面積斷裂,中央不得不改變房地產政策,首先向北京商住房開刀,接著各重點城市相繼推出限購。按照理論上的金融市場傳導時間,銀行業資金鍊斷裂後,3-6個月反映到房地產領域,離銀行業源頭最近的京滬最快動作,各重點城市隨後跟上。

現實發展與理論時間基本吻合。 3月22日我發微博警告房地產全面崩盤進入倒計時。 4月4日髮長文《中港如何共築空中樓閣》再次警告。 5月份京滬房地產市場即有所反應,除交易量大幅下降外,成交價格也明顯下跌。 6月22日我再次發微博提醒,中國樓市進入塌方式大崩盤階段,7月1日發《中國銀行業資金鍊斷裂》分析深層原因。 7月初,京滬開始出現急拋售的腰斬盤,3-4折的也在快速增加。預計進入7月中下旬,隨著二手房拋盤折扣越來越低不斷以更低價格衝擊市場,京滬樓市將表現出塌方式崩盤的各種特徵。

重點城市將步京滬後塵崩盤,滯後時間因資金狀況和民眾的愚昧貪婪程度而長短不一。銀行業資金鍊斷裂後,雖然銀行大面積停貸,但體制仍嚴控消息假裝一切正常。銀行讓申請房貸者無限期等待,同時以高利率少量放貸,表面也無異常。地方政府和喉舌媒體則繼續鼓吹房價上漲,地產商一邊僱人製造日光盤假象,一邊力求盡快回籠資金,一手房暗中各種大折扣,對高首付和全款購買者極盡優惠。民眾相對清醒的地區二手盤降價多崩盤速度較快,民眾愚昧程度高的地區還堅持捂盤待漲,降價速度較慢,崩盤速度相對也較慢,而崩盤後更慘,拖的越久失血越多。

實體經濟走向末日

鄂爾多斯是實體經濟末日導致房地產崩盤的典型。煤價高漲後,積極發展羊煤土氣的鄂爾多斯大力發展房地產,規劃建造巨大的新城。煤老闆和民眾積極買房炒房,房價一度達3萬元/平米。可惜好景不長,煤價突然暴跌,鄂爾多斯收入大幅減少,外來人員紛紛離開。新城還未啟用已成鬼城,老城居住率也急劇下降,房價快速跌到2000仍沒人接盤。

實體經濟集中的地區房價上漲更具持續性。實體經濟是房地產的基礎。 1980年代初,上海流行一句話,“寧要浦西一張床,不要浦東一間房”。當時浦西商業經濟發達就業機會多收入高,而浦東是偏遠落後農村,到浦西交通很不便。這句話放在今天的寫照就是,很多人寧願漂在北上廣深做蟻族,也不願回經濟落後的老家住大房。蟻族在一線城市只要有一絲買房的機會,都會想方設法置業安家,分享發達地區的資源。

中國實體老闆普遍急功近利。血汗工廠經濟建立後,大量剛洗腳上田的文盲半文盲農民,利

用沿海經濟增長的機會以各種無底線行為致富,珠三角主要靠接壤香港出口,浙江以假冒偽劣產品為主導,福建大量坑蒙拐騙,江蘇靠引進外資生產並配套,山西陝西內蒙等地靠挖煤。其中一些人從實體獲利後早早集資炒房,與地方政府合謀把當地房價快速推高。

2008年後實體經濟開始衰落,房地產得到空前加強。政府和銀行資金支持房地產,支持房價不斷上漲。房價做為通脹的一個重要手段,對實體大規模收割,實力壓垮實體經濟。很多實體老闆在陷入困境後如夢初醒,趕緊參與虛擬經濟去炒股炒房。實體流出的資金通過大量買房支持房價上漲,推動實體經濟加速走向末日。

深圳和廣州是中國實體經濟的代表城市。深圳和廣州是珠三角經濟的領頭羊,是早期中國血汗工廠的集中地。珠三角既有大量港臺韓日歐美的企業投資,又不斷發展本土配套和生產,實體經濟力量非常強大。其中深圳主要面對和承接來自香港和台灣的生產,進而發展金融業,廣州則主要對內陸地區交易,成為外地人員到粵務工和貿易人員到珠三角的門戶。

其他試圖吸引實體投資的地區仿效珠三角,並搶食珠三角的蛋糕。珠三角經濟發展起來後,長三角即仿效珠三角,企圖拿上海與香港競爭。上海周邊的蘇南地區大力吸引外資,以更低地價、更優惠稅收、更多高校和大量熟練勞動力從珠三角搶奪外商投資,其中以上海郊縣、崑山和蘇州為代表。在浙江地區,本土小作坊迅速大量繁殖,以低價劣質與珠三角相對高價優質的產品爭奪國內和國際市場。隨著珠三角房產價格上漲,地方政府和民眾對實體企業的盤剝日益苛刻,實體投資逐漸轉向內地,以武漢、成都和鄭州為代表。

實體經濟充其量是下蛋母雞,房地產才是地方政府的真正依靠。我在《中國實體經濟走向末日》中用多個章節反復強調,地方政府利用房地產對實體經濟進行收割的模式。最初工業園區的土地幾乎免費送給外資,稅收條件也非常優惠。無論何時何地,免費通常是誘餌,為的是後面釣大魚。隨著外資規模日益增長,實體經濟不斷擴大,地方政府開始經濟收割,連本帶利都拿回來,高利貸般利滾利的拿。收割的主要方式就是房地產經濟模式,地方政府通過房地產經濟獲得豐厚的利潤,政府人員和本地土著成為主要獲利者。隨著政府規模日益擴大,政府人員和土著的慾望目標不斷提升,房地產對實體收割日甚。

實體經濟隨著房價不斷上漲處境日益艱難。早期,地方政府因陋就簡養雞生蛋,保持血汗工廠的低成本,地方政府借貸開發城市設施和中低檔房地產,房價保持在較低水平。中期,地方政府偷雞撿蛋,即不斷推升房地產價格,通過房價、房租和各種費用上漲大規模收割實體經濟的利益,推行騰籠換鳥以便引進利潤更高的實體。到後期,地方政府殺雞取卵。不僅地方政府繼續推高房價和增加各種稅費,當地土著也不斷提高各類租金和服務收費,迫使大量工業園關門倒閉。政府趁機回收土地改變土地用途,開發房地產謀取更高收益。

實體老闆和高收入員工後知後覺參與炒房。在市場競爭和房地產壓榨的雙重壓力下,實體老闆境況不斷惡化,而他們基於知識和眼界的局限,無法認識宏觀大趨勢,一廂情願指望熬過艱難迎來柳暗花明,越熬越艱難越迷茫越絕望。 2015年股市暴漲,一些實體老闆參與股市快速獲利,突然之間發現新大陸,原來可以這麼輕鬆賺錢。實體老闆之間口耳相傳,積極從工廠抽取資金投入股市。股災後,實體老闆和眾多韭菜一起被收割,但他們已經知道了賺快錢的方式,投機心態令他們無法再踏實做實體。緊接著樓市暴漲,實體老闆把這當做新的風口,大干快上炒房,為房地產火上澆油。

深圳做為實體企業聚集地是實體經濟對房地產起強大支持作用的典型。 2015年實體老闆大規模轉型,先是投入股市,深圳股市上漲程度和成交量都超越上海。股災後的2015下半年,深圳樓市率先暴漲價格很快翻倍,在深圳買不起房的實體員工恐慌性到深圳周邊購買,價格上漲很快蔓延到東莞、惠州額與深圳的交界地區。深圳房價一向是中國房價的標杆,深圳的暴漲為京滬房價翻倍樹立良好榜樣,進而支持2016年其他二三線重點城市房價翻番。

實體老闆和員工大都是政府萬能論的忠實信徒,拒絕面對現實。實體老闆因為房價暴漲而買房,從此堅信房價不會跌,因為政府不可能讓房價跌,而萬能的政府想不跌就不跌。事實上,房價一旦開始暴跌,半年內就結束進程,等他們親眼看到房價普跌到2折以下時才痛悔沒及時拋房損失慘重,實體員工則比他們老闆更愚昧更遲鈍。

實體經濟的特點決定房地產崩盤前成交量出現較長時間的下降期。在實體經濟主導的地區,當實體全面轉向房地產後,房價不斷上漲並高位長期堅挺。隨著實體經濟收入枯竭,購房者急劇減少,成交不斷萎縮。房價實質下跌時,即使出現大折扣的降價拋盤,也不會引發連鎖反應,如果接盤俠及時出現,降價盤會悄無聲息翻篇,不影響大多數人的房產美夢。比如深圳,2016年10月房價就空中解體從高位開始下行,然而絕大部分人無視本質的人仍固執的認為深圳房價在繼續漲。

高房價推動實體經濟走向末日迫使員工離開。高房價加速實體經濟的倒閉進程,倒閉從人力密集型的血汗工廠蔓延到附加值相對較高的高科技企業,進而消滅大量輔助服務型行業。隨著企業減少,工人和服務業人員紛紛離開。過去幾年大量人口離開珠三角,深圳各鎮工業園區大量空置甚至廢棄,市區人口也逐漸減少,市中心越來越冷清,CoCoPark曾經的盛況恍若一場遊戲一場夢。東莞的蕭條可謂觸目驚心,一度高速上車水馬龍酒店裡燈紅酒綠工業區熙熙攘攘的東莞,2008年後逐漸淪為鬼城,周邊用於出租給外來工的農民房幾乎全部空置,令當地靠血汗工廠食利的土著無比恐慌。不僅珠三角城市人口大幅減少,長三角的上海郊縣、蘇州、無錫、寧波等地人口也在大量流出。

隨著實體經濟地區逐漸殭屍化和鬼城化,房地產市場也殭屍化。實體經濟大發展時,城市充滿活力,廣州深圳市中心的大量餐飲和娛樂場所很晚打烊,有的干脆通宵營業,晚上比白天還熱鬧。隨著實體走向末日,實體老闆和員工不斷把實體資金向股市和樓市轉移,手中的流動資金越來越少,被房子深套後消費能力日益萎縮,市中心的餐飲娛樂場所在高房價導致的高租金和無人消費的壓力下相繼倒閉,盛夏中散發出冬天的寒意。而高高的房價表面兀自挺立,你來或者不來,我都在這裡,殭屍一般。

實體經濟地區的房地產悄無聲息的崩盤。實體老闆和員工跑步進入樓市後,驀然回首才發現買著容易賣著難,想賣房時發現壓根沒人看房。每個城市的房地產都按照最有錢群體的最高承受能力定價,深圳房價暴漲後一套房動輒千萬計,小戶型也數百萬,當越來越多人坐上高鐵離開深圳永不回頭,誰還會關心深圳房價?可以說,在人口驟減地區,當賣房的完全找不到人看房,價格已經失去意義,不言不語的崩盤。

窮人買房變房奴

中國城市房地產的發展是通過不斷攤大餅來實現金字塔式的房價梯級系統。只有餅攤的規模足夠大,房地產從市區大規模向郊區和遠郊擴張,才能形成市中心→市區→近郊→遠郊→周邊地區的房價梯級結構,隨著梯級發展,才可能不斷炒高房價。而窮人買房後變作金字塔的底層,成為支持炒房系統的最廣大基礎。

大部分窮人買房後變身房奴。他們掏出自己的全部積蓄,掏空雙方父母的積蓄,再找親友東拼西湊,終於湊齊首付躋身有房階級假裝中產,然後努力工作節衣縮食還房貸。自從有了自己的房子,腿不疼了腰也不酸了吃嘛嘛香,看見房東再也不用小心翼翼,哥也是有房的人了!而所買的房子漲價,是房奴工作的驅動力,也是房奴的精神支柱,更是房奴活著的價值。

房奴的現金持有量很少。 4萬億政策刺激後,房奴一詞越來越流行。起初房奴是貶義詞,隨著房價不斷上漲,房奴越來越有成就感,房奴一詞漸變成褒義,地位更低下的是想做房奴而不得的人。有些房奴買房後經濟條件逐漸好轉,看到房價上漲又購買第二套至第N套。事實上,無論這些房奴收入提升多少,他們的日常生活水平都沒有顯著提高,更沒有足夠多的現金,當然他們會說錢在變毛,現金不如房子保值,所以有錢都買房。房價持續上漲讓房奴產生財富增加身價暴漲的幻覺,幸福像花一樣開放,完全掩蓋了負債感。

房奴佔購房群體的絕大部分。在中國整個購房群體中,房奴佔大多數。雖然中國宣傳中產已經佔較大比例,但一線大城市中月薪1萬以下的佔絕大部分,到手純收入不低於1萬的更少。他們收入不高,但買房和成為中產的慾望極其強烈,買不起市區就買遠郊,總之自稱剛需,必須買房。

房奴購買的房子佔房地產市場主要份額。雖然在市場中,房子佔有數量極度不均,有人坐擁百套,以單元以棟數計,富人、炒房團和早期高收入買房者都囤積大量房子,但房奴人數上佔絕對數,購房總量上佔市場絕大多數份額。

房奴竭盡全力買房支持房地產市場。在房地產市場中,如果盤子小房價上漲的動力和藉口不足,銀行業放貸支持房地產的意義就不大。只有城市攤大餅,不斷擴大房地產開發麵積,才能不斷吸引新的人口和資金進入。在房地產發展過程中,早期的市中心、市區和近郊的房屋,基本由先富起來的一部分人低價獲得。當房地產從近郊向遠郊發展時,老一代房奴湧入市場成為購房主力,基於遠郊的發展,市區房價再升一級。

新房奴的加入間接促使房地產價格不斷上漲。隨著遠郊房地產漲價,房奴不思考價格是否合理,都踴躍買房。當遠郊房價過高,在城市周邊房地產大規模開發時,新一代房奴湧入市場。隨著新房奴消化掉周邊地區的房地產,市區房價上漲一個新台階。在漲價去庫存的口號下,房奴壓根不思考這樣的政策多麼荒謬,而是在房價暴漲後瘋狂的入市為房地產商的庫存接盤。

窮人回老家買房維持落後地區的房地產大躍進。如果沒有城市務工人員回老家把打工積蓄都用於購買房子,落後地區的房地產不至於過度瘋狂發展,比如隨著所謂高鐵房概念的發展,窮人爭相在老家的高鐵站附近買房。開發商看在眼裡樂在心裡,以為越來越多窮人會回鄉買房,於是在鐵路沿線高鐵站周圍密密麻麻建起房子。在此期間實體經濟走入末日,實體倒閉潮造成失業潮,大量農村在外務工人員失業。建好之後開發商發現購買力已經枯竭,自己只能落得破產跑路。在房地產去庫存中,一二線城市限購,窮人又湧入房子早就極度過剩的四五線城市和縣鎮,支持房價的最後一波無理性上漲,又刺激新的樓盤建設。

房奴是經濟最為脆弱的環節。窮人本身經濟能力差,還超出自身的能力買房,但凡有點風吹草動,經濟基礎立刻崩潰,根本無力還按揭。 2008年美國爆發的次貸危機,根本原因就是貸款機構大量放款給無償還能力的窮人。在中國,個體窮人買房的態度更堅決,窮人整體買房的行為更瘋狂,對應的卻是中國窮人的經濟基礎更脆弱。

窮人陷入經濟困境意味著房地產從基礎上大面積垮塌。隨著房奴的增多,借錢的窮人越來越多,相互之間的借貸能力急劇降低。所以銀行業資金鍊斷裂後,買房首付提高,窮人連首付都湊不夠直接失去購買資格。貸款利率不但取消折扣還提高10%,窮人的貸款償還金額明顯提升。窮人買房急劇減少,遠郊和周邊地區成交急劇減少,天量無法消化的庫存不得不降價銷售,成為房地產金字塔崩塌的底部。另外,窮人在四五線城市和縣鎮買房消耗掉最後的現金,這些地區此後的交易將斷崖式下跌,並且像遠郊和周邊地區一樣房價暴跌,使房地產另一個基礎部分垮塌。

政府和銀行的對策

面對房地產的塌方式大崩盤,政府和銀行不再救市,而是盡可能採取隔離措施減少自身損失。房價暴跌後,政府更可能雪上加霜徵收房產稅以維持自身運轉。

銀行自身難保不救市。中國房地產市場的二手房總市值數百萬億,中國貨幣總量M2才160萬億,呆壞賬已把銀行拖垮。央行雖然仍在印鈔定點滴灌,基礎貨幣M1增幅18%,但實體末日和外資因素導致貨幣乘數下降,貨幣總量增長低於10%,因此導致銀行業大面積資金鍊斷裂。銀行泥菩薩過河自身難保,不可能再拿大資金救助房地產,更無力救助數百萬億二手房市場。關鍵是,當銀行終於認識到房價暴跌不可避免,只會對房地產貸款卡的更緊,並緊急從房地產市場回收資金,包括對房地產商停貸和抽貸,迫使房地產商回購債券等。銀行的一系列自保動作,客觀上加劇房地產市場困境,推動崩盤進程。

政府更不會救市。對政府來說,救市首先需要錢,錢從哪兒來? 2015年股災後,中央集聚所有力量才拿出來數万億填補股市窟窿勉強維持住股市,而房地產崩盤時金字塔尖和上層的權貴富人只會火速逃離,政府需要調集數十萬億資金才能接住權貴富人和炒房團的盤,這麼巨虧的生意

政府在暴力救股市時已經做過,不會再犯錯。這裡提醒大家只需要記住一點,體制絕不做虧錢的買賣,虧不虧指的是體制,不是奴隸,奴隸活著的全部意義就是給體制供血。

更重要的是中央樂見房地產崩盤。斗轉星移事過境遷,當前中央的第一要務是外匯,保住寶貴的外儲是重中之重,保外儲才是保政權。在特朗普風暴影響下,中國的外匯壓力日益增大。房地產導致實體經濟末日,2017上半年吸引外資額大幅下降,外匯狀況更加危險。而想保住外匯,房地產必須垮塌,房價房租降下來,降低實體經濟成本,實體出口才可能複蘇,外資生產才可能願意留在中國,並可能吸引更多外資進入。所以對中央來說,房地產經濟救國立國三十年固然功勳彪炳,但此時此刻外匯才是首要,房地產就壽終正寢吧,一切牛鬼蛇神為保外儲讓路。

房地產崩盤後地方政府必須找新財源謀生,房產稅成第一選擇。地方政府當然不願意房地產崩盤,但一方面地方政府得不到銀行的資金支持獨自根本撐不住,另一方面必須配合中央保外儲。所以地方政府在房地產崩盤前,除盡可能多收點錢外完全別無選擇。房地產崩盤後,地方政府唯一能做的是為彌補稅收損失啟動徵收房產稅,聊勝於無。

綜上所述,所以房地產一旦崩盤,銀行、中央、地方政府都將放棄房地產並落井下石,漫山遍野的房子將可以無成本入住,真正實現“房子不是用來炒的,而是用來住的”。

 

2017年7月5日

發表意見

相關文章