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中港如何共築空中樓閣

2017/4/6 — 12:10

資料圖片(圖片來源:Ioan Sameli@flick(CC BY-SA 2.0))

資料圖片(圖片來源:Ioan [email protected](CC BY-SA 2.0))

二戰結束至今,香港經歷六次房地產漲跌週期,其中第五次是從1984年中英聯合聲明發布開始。也是從這一次開始,中國大陸體制與香港地產商聯手共築空中樓閣。

香港第四次樓市漲跌週期始於1976年,1981年漲到巔峰,然後隨著世界經濟危機爆發和中英關於香港回歸的談判令港人失去信心,至1982年底房價跌去六成,1983年徹底崩盤。在此期間,華潤做為中國體制駐香港的代表介入香港地產,開發天水圍項目。

華潤開發天水圍項目心有餘力不足,李嘉誠救援。跟體制在各領域心比天高操盤能力卻比紙還薄的表現一樣,對香港地產開發兩眼一抹黑的華潤,操作天水圍項目很快陷入絕境。危難之時,李嘉誠慷慨悉數收購其他股東的股份,最終項目合作方只剩長實和華潤,由長實進行實操,華潤吃瓜圍觀。

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天水圍項目與其說是房地產項目,不如說是政治項目。時值中英就香港回歸中國拉鋸談判,中國體制為展示治理香港的能力迫切想證明自己,天水圍項目應運而生。李嘉誠的作業完成的很漂亮。天水圍項目開發成功,不僅長實大賺特賺,華潤代表體制也坐收了豐厚的利潤,更重要的是,項目的成功幫中央傳遞出明確的政治信號:中央是有能力和信心保持香港的長期穩定和持續發展的。同時對於大陸,中央也堅定了發展地產經濟的決心。另外,天水圍一戰,徹底奠定李嘉誠在香港地產界獨占鰲頭的地位,與中央體制的密切默契合作無人能及,有些財富,超越金錢。

中央為解決大陸的政治和經濟雙重危機,引進香港的地產模式發展大陸經濟。 1989年夏天,中國顯性爆發一場政治危機,雖然事件被迅速暴力平息,但引發政治危機的根源是經濟危機,所以體制必須解決經濟問題。 1990年,體制出台《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定基礎。 1991年,國務院又發布《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》,進一步深化房改。 1992年鄧小平南巡講話後,中央提出加快房改的步伐。隨後海南做為中國發展房地產的試點進行試水,之後的事眾所周知,海南房地產迅猛無序發展,妖孽橫行,泡沫急劇膨脹,完全失控。 1993年,時任國務院副總理朱鎔基不得不緊急叫停海南房產熱潮,再之後就是海南徒留遍地鬼城爛尾樓。事實上,海南獨立設省的初衷是建立像深圳那樣的經濟大特區,由於先天不足,海南沒做成工業區,蜂擁而入的資金最後只能用於炒樓和走私汽車。跟華潤無力開發天水圍項目一樣,中國體制無力獨自開發房地產市場,海南地產試驗以失敗告終,中央設立海南省的初衷也全面破產。不過,眾權貴和國企爭霸後一地雞毛的海南留下一支奇葩,海航,歷近三十年風雲變幻後的今天,成為與安邦相提並論的巨無霸。

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海南試點如火如荼之時,北京也沒閒著。董建華洞察中央在大陸發展地產經濟的決心和無能,從香港北上,既到內地開拓地產市場,又為體制建言獻策,東方廣場項目就此誕生。隨後董建華拉李嘉誠參與項目並主導。李嘉誠複製天水圍項目的成功,東方廣場項目由長實出面實操,其他可說和不可言說的眾股東幕後坐等分蛋糕。越過層層阻撓,頂著重重壓力,1996年東方廣場破土動工,1999年國慶前夕竣工,給新中國建國50週年國慶獻上一份厚禮。

東方廣場項目具有重要的歷史意義。大陸方面,在政策上,東方廣場項目提供多方面的經驗,供體製做為製定地產經濟政策的重要依據,不再像海南開發那樣如同沒頭蒼蠅;在政治上,江借助該項目拆遷引發的一系列問題打垮北京幫地頭蛇,王寶森自殺,陳希同淪為階下囚,上海幫搶占下北京幫的地盤,勢力大大增強;在經濟上,東方廣場做為長安街上的地標起巨大示範作用,成大陸發展地產經濟的樣板工程。香港方面,董建華如願以償榮任香港回歸後的第一任特首,李嘉誠與體制的合作從鄧時代進入江時代,地位更加卓越更加穩固,合作領域也更廣泛更深入。

1998年,東南亞金融危機波及香港,地產價格暴跌,跌跌不休直到2003年沙士結束。期間,香港地產商離開蕭條的香港市場組團北上,把香港成熟的地產開發和銷售等模式帶到大陸,在體制的支持下進一步發揚光大,自己賺的盆滿缽滿的同時,也為大陸發展地產經濟做出舉足輕重的貢獻。也是這個時段起,香港地產商的名字在世界財富榜上出現的越來越多,名次也越來越靠前。

地產經濟拯救了中國體制。 1989年的學生運動令體制如坐針氈,1991年老大哥蘇聯解體令體制更加恐懼,政治危機像一場夢魘驅之不散,都是因為經濟危機令體制泥足深陷。 1992年克林頓上任美國總統,開啟全球化經濟模式,中國開始大量承接台灣和香港等地的製造業,私營經濟迅速發展,彼時體制已經開始試水地產經濟。 1996年克林頓成功連任,全球化越演越烈,中國血汗工廠越來越發達,私營經濟的進一步發展為地產經濟打下基礎。到1998年,地產模式基本完善和確立,朱鎔基果斷決策國企大下崗,體制終於甩掉這個沉重的大包袱得以輕裝前行。這裡要指出的是,朱鎔基在任職國務院副總理時就掌握實權,全面負責國務院工作,李鵬的精力集中在三峽,所以朱的實際執政期是1990-2003年,十多年一直為挽救體制命運而不擇手段。關鍵是,雖然朱在2003卸任,但朱的經濟金融班子保持到現在,這也是為什麼大陸持續推高地價的原因,同一幫人,始終用的同一招,但凡遇危機,就印鈔刮地皮。

私營經濟的發展為兩岸地產經濟提供驅動力。在克林頓的全力幫助下,2001年中國加入WTO,正式成為世界工廠。克林頓犧牲美國國家利益,成全全球化利益集團,中國體制搭上順風車成最大的獲益者之一。此後,港台製造業進入大躍進時代,貿易出口帶動香港經濟快速復蘇,港台商人獲利越來越豐厚。 2003年沙士結束後,香港地產經濟長期修復後開始回暖。中國大陸則進入胡溫時代,地產經濟做為執政重點推進,公然開啟房地產立國模式,地產價格迅速飆升。

2008年美國爆發次貸危機,中國的出口經濟遭受沉重打擊。大陸地產價格進入下行通道,香港則樓市持續升溫,原因很簡單,製造業出口受阻,積累了大量利潤的工廠主轉而投資房產,進而催升樓市。緊接著美聯儲救市,大陸隨之推出4萬億政策,大陸房價快速回升。同時大量資金潮水一樣湧入香港樓市,助推香港房價繼續上漲。

房地產立國創造一場中國經濟奇蹟。整個胡溫時代,體製完全貫徹房地產立國的基本國策,發展地產經濟來保體制,地產吸血供給體制就三個字:快準狠。在體制的支持和保護下,陸資房企在大陸攻城略地後又到香港開疆闢土,港資房企也是南征北戰,共同推動兩岸房價同步不斷上漲。房地產的繁榮掩蓋了經濟發展中的一切致命傷,全國人民的話題都圍繞房子這一核心,萬眾一心為樓市添磚加瓦,越建越高。

2013年中國進入習李時代,地產經濟繼續高歌猛進。此時實體經濟走向末日,體制對地產經濟更加倚重。在一連串經濟新概念不停吹泡泡的背景下,印鈔機日夜轟鳴,兩岸房產脫離居住功能,樓價也脫離大眾購買力,往海市蜃樓發展。

2015年股災後的9月,香港房價迎來拐點。由於香港零售、旅遊、餐飲都持續蕭條,陸資在股災中遭受沉重打擊,香港房價難以為繼。 2016上半年,香港經濟已經硬著陸,舖租暴跌到一至三成,酒店價格跌回十年前,迪士尼和海洋公園持續虧損,只有股市和樓市捆綁硬撐。房價止不住下跌,元朗、何文田新盤扎推促銷,競爭白熱化。香港地產界一片愁雲慘霧,地產大佬憂心忡忡。

盟友告急,體制義不容辭。中企受體制之命,化作五彩祥雲托住香港正在墜崖的房價。海航、華潤、万科、恆大、保利等中資房企正中下懷,資本公然藉機更大量出逃,群雄逐鹿港島,無視成本競投拿地。大陸炒房客跟隨中企,果斷殺入香港樓市。本港炒家也聞風而動,加入炒作大軍。香港房價像超級馬力吃了蘑菇,再次變大彈跳而起。當然體制救市還有一個重要原因,香港樓價是深圳的參照物,深圳樓價是中國的參照物,香港樓價崩盤會直接影響深圳,進而影響整個大陸,從這個意義上,體制出手也是刻不容緩。

香港樓市再次暴漲衝出天際,要怪中企用力過猛。中企忘記香港市場狹小,依然按照大陸模式操作。大陸是成片開發成片賣,房奴和炒家成群結隊像搶白菜;香港是一棟一棟開發,幾套幾十套的賣,哪怕賣一套也非常有儀式感,董事成員和經紀人鄭重舉牌廣而告之。國字號中企在香港救市,好比幾隻大鱷從海裡跳進後花園的錦鯉池,爪子剛搭進去,池子就滿了,稍微動下爪子,池子裡就驚濤拍岸。財大氣粗的中企一點小錢兒灑灑水,就刷出香港一個接一個地王。

體制和香港地產商聯手把房價升到高空。中國大陸不是人民的,是體制的。香港也不是民眾的,而是地產商的。自1980年代香港開始進入回歸議程,體制和香港地產商就聯手發展地產經濟。彼時大陸是初次嘗試,香港則是第五次。此後三十多年,大陸整體上都屬於上升期,香港經歷1998金融危機後嚴重受挫,但很快站起。在中央體制、兩岸地產商和民眾的共同努力下,成功把房價推舉到空中。

《大話西遊》里至尊寶說,我不戴緊箍,救不了她,戴了緊箍,愛不了她。大陸體制和香港地產商之間則不存在這種兩難選擇,緊箍只是裝飾,該出手時就出手,踩著地產的飛毯一起升空,一起共築空中樓閣,一起空中解體。


2017年4月3日

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