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地產野蠻人

2017/3/12 — 11:34

鄭家純

鄭家純

中國證監會主席劉士余早前一句門口野蠻人,直斥有人藉不明來歷的資金進行槓桿收購,對社會經濟有不良影響。劉士余一出聲,啲險資收購即時偃息旗鼓,鳴金收兵。

野蠻人唔敢喺內地放肆,但呢股野蠻之風竟吹到香港,風眼仲係地產。唔係咩,海航天價搶啟德地無耐,合景泰富(1813)跟龍光地產(3380)竟以每方呎樓面地價兩萬二搶咗鴨脷洲塊地,若連建築費,起碼要賣3萬先有錢賺,塊地其實好近海怡半島,投地個一刻,海怡呎價都係賣緊萬五蚊,若然咁計,幾年後樓價要升一倍先封賺本門,簡直唔知條數點計。

香港地產商冇埞企?

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雖則話兩家公司資金唔係來歷不明,但以佢哋每間市值都係百零億計,去投一塊地王,肯定有點吃力。對於大陸佬癲價搶地,香港發展商頗為頭痛,事關咁搞法,佢哋要增加土地就變得十分困難。怪不得新鴻基地產(0016)老細郭炳聯都好無奈,話等大陸地產商搶到夠先喇。

市場就有聲音,話香港地產商將逐漸要讓位,以後香港地產係大陸佬話事。呢場中港地產商嘅戰役,Loser一啲都冇為港燦發展商擔心,事關佢哋手上土地儲備十分充裕,等閒有過千萬呎,以香港咁細地方,大陸佬點搶都好難跟本地啲大孖沙去較量。

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負債低土儲足

雖則你話香港地產商每年賣好多樓,以目前情況,倘若持續搶唔到地,4年後隨時乾塘。不過大家忽略咗一點,大陸佬將地價搶高,香港地產商手上嘅土儲即時水漲船高,喺樓價大升下,佢哋每年賣樓數量即使下降,收益亦未必會減少。換言之,香港地產商可以將土儲拖慢嚟賣,即係話本來賣4年冇晒,今天可以拖到7-8年,亦唔會影響佢哋嘅利潤。

好喇,喺呢段咁長時間,可以發生好多事情,利息上升,經濟放緩,以及香港土地未來供應有機大增,大陸佬面對好多風險,一個搞不好,資金鏈有問題,唔好話搶地,要賣地都唔出奇,香港地產商勝在負債低,有足夠實力同佢哋打一場消耗戰。

唔好忘記,香港大孖沙手上咁多農地同舊樓,雖則更改用途需時,但呢啲優勢係大陸佬拍馬都追不上。

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