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延長按揭年期有危也有機

2018/1/15 — 14:41

香港樓價持續高企 l t!m @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

香港樓價持續高企 l t!m @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

【文: 謝翹章】

精算專業訓練,讓我對兩種現象變得更敏感;一是風險,二是資產的時間值。

風險是精算專業的核心。其實有些事情,例如老、死、病等,都是人生必經的階層。問題是,這些事件發生在甚麼時候;在人生不同階段出現以上的必然事件,對我們人生的影響可以有很大的分別。數學上,風險不可以完全避免,但保險的意義,在於控制這些必然會發生的事情對我們的影響。

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至於資產的時間值,這是一個既主觀又客觀的現象。經濟學家發現,原來人的天性是喜歡「有買有享受」;當然,在現實世界中,不是每個人都會將手上的所有錢花光。事實上,儲蓄和投資是有回報的,所以無論買樓是用作自住,放租,還是投資,既然市場人士對未來樓市走向仍然感到樂觀,而部份物業資產仍有相當增值潛力,入市仍然相當理性的選擇。

按揭(Mortgage)這個字,典故來自拉丁文的 Mort 和 Gage,Mort 就是「死」,Gage 就是「約」;Mortgage 本來的意思,就是「死約」。聽起來很黑色,但事實上很真實。

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在風險管理的角度,銀行或財務機構批出每一單按揭,對於放貸人來說就是一筆風險。供款期越長,不確定的因素越多,放貸人所承受的風險就越高。

現時按揭貸款年期普遍為30年;也有一些國家機構,有40年、50年、甚至所謂的「爺孫按揭計劃」可以長達一百年。不過,30年按揭這個普遍的標準,純粹只是歷史因素。話說1930年代之前,美國的按揭計劃,大多數只有5至7年期。但經濟大蕭條期間,美國政府為了挽救國家經濟危機,透過聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration),按買家經濟能力向國民提供八成至九成按揭貸款。貸款期數亦由過去5至7年,延展到15年及30年。從此,這個標準也成為了「行之有效」的鐵律。

又有文獻指,當時美國政府將按揭年期定為最長30年,是因為當時大部分人的一生中,工作的日子大概不過30年;美國的法定退休年齡也是在1935年訂定,30年按揭就剛好可讓供款者在65歲退休前還清款項,是名副其實的「死約」。

對比八十年前,現今社會人均壽命增長了不少,不少國家政府更打算延長退休年齡,甚至讓長者再次投身社會工作。社會上將有更多人較長久的穩定收入,理論上借貸人償還貸款的年期可以更長,放貸人可承受的風險也相對可以提升。

剛在新年前,新世界推出「新世代首次置業計劃」,計劃當中包括首期低至7.5%、最長40年的供款期。40年供款期,初初聽上去利息支出可能很高。但仔細一看,其實只是漸進供款計畫一種,即置業人士在首十年間,可以原本供款額70%至90%供樓(按揭利率為 P-2.75%),供款年期按而調節。年輕可自行選擇是否參與以上計劃,加上發展商可以做到超過9成按揭,因此並非純粹延長供款期。

部份年輕人士有一定購買力,但置業門檻實在太高;發展商有意吸納購買力,因此以低首期、漸進供款做招徠,無可厚非。不過,這不代表計劃沒有入息審查,發展商又為買家代付從價印花稅,又提供提早還款回贈,實際上就是發展商保貼借貸人,發展商自身更要承受利率下跌風險,有別於一般發展商提供免審查的「呼吸plan」。

供款期長、加上風險較高,一般投資者對這種按揭計劃的興趣不大,銀行也不大可能提供這類型的按揭;反而發展商本身才有動力提供。有人可能會說,這種按揭計劃說穿了是宣傳技倆。但作為買家,就算明知這是宣傳技倆,如果這種計劃可以幫助自身人生計劃,也可能對此歡迎。

作為精算師,我相信「千算萬算,不如天算」;任何事情都會有一定的風險,將來物業市場價格波動難以預計,而且經濟環境轉變、疾病或意外而導致收入減少更是大大的風險。所以在申請按揭時,申請人也應當有合適的人壽、醫療保險或其他理財工具保障自己,以減低各種不測事件對自身的影響。

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