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樓市與零售市道為何背馳

2017/4/17 — 15:31

【文:竇蓉】

跟一個在香港經營零售業多年的前輩午飯,席上談及生意,他例牌慨嘆生意難做:「以前樓價升,起碼有樓嘅人肯使錢消費,家陣樓市愈升,購買力愈差,D錢綁死晒。」

突破盲腸!以往樓價上升,製造的財富效應會帶動零售市道,但這五年卻出現樓市與零售市道背馳的現象,除了港人外遊消費愈來愈密,以及網購盛行外,何以樓價上升卻無法形成財富效應呢?當中主要關鍵是新盤的溢價遠遠偏離正常水平,勉強上車的人揹了一身債;已上車數年或以上的人,心態上或許覺得自己是既得利益者,但計計自己層樓,升值水平大幅跑輸新樓呎價,不似上一代置業人士,供了幾年,累積多些本金便可以愈換愈大,現在的業主若果換新樓,既要張羅資金應付大幅提高了的15%劃一印花稅(如果6個月之內把原來持有單位賣掉,可以向稅務局申請退稅),又擔心如想換去好一點的區份,只會愈換愈細,所以樓價上升,卻不能為業主帶來改善居住環境的美好願望。

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講到底,都是因為辣招是完全傾斜發展商的政策,二手私人樓宇700萬以下、400萬以上的只可按六成,令二手樓上車首期金額門檻太高,結果將置業人士趕往僅須半成至一成首期便可上車的新盤市場,發展商在推售新盤時,自然享有極大的定價權。因為400萬以下的樓可以做九成按揭,發展商一窩蜂起納米樓,正如香港建築師學會本地事務部副主席解端泰曾經提到:「香港的地產商,對於樓盤的定價策略,即先考慮你口袋裏有多少錢,和屬於你名下的信貸值,來推算出你最多可負擔多少錢,減除利潤和建築成本後,才將貨就價,決定一個樓盤的單位呎寸,實行賺到盡。」

對於樓價超過400萬的物業,發展商便利用二按,讓未儲夠首期,但又急着置業的人,借多一筆錢上車。說穿了,發展商把新盤的溢價,通過二按,轉為買家的債務,再轉為發展商的利潤。發展商的利潤,一兩年後物業交付便可入賬,買家的債務卻往往長達三十年。

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至於已有一至兩層樓的香港人,樓市上升自然受益,但他們同樣有煩惱。受制於二手樓交投較以往差,升幅又遠低於新樓,置業及換樓階梯斷裂,先賣後買非常麻煩,二手樓叫價高無人吼,業主套現資金又不足以換購新樓,因此製造了不少社會怨氣。

較早前薯片競選特首,網頁上薯粉留言者眾,我注意到不少有樓中產家庭一樣有怨言,其中一位已有兩層樓的太太,便抱怨政府懲罰努力累積財富,為自己安排退休保障的人:她和丈夫有一間自住樓,和一個小單位收租,由於一子一女漸大,想換個大一點的單位,但卻要賣了收租的小單位才足夠付物業四成首期,以後再買樓收租又要支付15%的雙倍印花稅,令她覺得自己成了辣招的受害者。

還有一堆慈母慈父,加按自己的物業為子女籌備首期,連上岸業主都被樓市再敲榨,零售市道又怎不叫苦連天呢。

當然,極富人士不在此討論範圍,奢侈消費品永遠有市場,不過那些品牌面向全球市場,香港畢竟佔小部份。市民勒緊荷包,中價消費品、衫褲鞋襪永遠首當其衝,例如包浩斯國際(0483),截至今年三年底止之三個月,港澳地區同店銷售按年下跌11%,中期虧損達6000萬。相對而言,日用民生類用品反而有穩守突擊的機會,經營日本城的國際家居零售 (1373),兩名創辦人密密增持,但是不多。劉栢輝從2016年12到2017年3月以1.6到1.77元的平均價格增持3百60多萬股(佔總股本的0.58%);另外一位創辦人魏麗霞從2017年3月起以1.6到1.665元平均的價格增持約76萬股(佔總股本的0.106%)。即是咁,業主買了層納米樓,總要買個電水煲、多士爐、吸濕大笨象之類吧?地拖、易潔鑊也不會等去日本先買,關鍵在於一盤貨種如此瑣碎的生意,如何管理得善。

以本地市場為主的零售商,租金減幅其實不多,卻要面對內地旅客減少,香港人又被樓市榨乾購買力,經營可謂四面受敵。大陸網携程有句marketing slogan「慳,為咗去旅行。」中文用詞亳無文采,勝在夠直接,道出香港消費者的心聲。

 

利申:筆者現持有1373,此文非投資建議,投資者請自行衡量及評估風險,參考資料

香港家書解端泰原文:
http://app3.rthk.hk/special/pau/article.php?aid=2066

原文刊於獨角財經 facebook

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