立場新聞 Stand News

買匯豐好過買日本樓?

2017/12/24 — 11:09

作者供圖

作者供圖

2017年,股樓GOGOGO,無樓無騰訊,感覺錯失全世界,BITCOIN 更加狂升廿倍,為了彌補這個執輸慘過敗家的心理,今年海外物業的銷售攻勢似乎特別凌厲,當中美加、英國、澳紐屬於高端市場,主要針對已在當地取得居留權,或有子女到當地升學的富戶。日本、泰國等地則針對一百萬以下的投資。

話說我的朋友之中,印印腳的有閒階級為數確實不少,上回談過有個朋友Victor買了紐西蘭物業,覺得一層樓可以變出兩層樓,另一個朋友Andy去年底也在日本大阪買了一間200呎的小公寓,一年後賽後檢討,他就覺得:「唔好用騰訊比較咁極端,以投資計,買匯豐好過買日本樓」。

大家聽到,第一個反應都會話:「股票同樓,唔同嘢嚟嘅,好難直接比較。」Andy就反駁:「除非有居住需求,例如退休後可以去當地長住,或者留給當地讀書的子女,否則純粹用作投資的話,當然應該同其他投資選擇比較。」

廣告

買樓其中一個好處是有mortgage,即是有槓桿效應,日本樓吸引之處,主要在於入場費低,60、70萬都有交易,基於一般人覺得磚頭穩陣,點跌都有asset 揸手,所以相對易sell。不過海外樓按揭息率好貴,冇槓桿,冇咗物業以小搏大的最大投資特色。

「反正都要俾足cash,點解覺得自己唔了解的日本樓,會較日日用的中電、煤氣、港鐵穩陣先?為甚麼不敢將一百萬分別買中電、煤氣、港鐵、盈富、匯豐,每注廿萬,但反而覺得一注買日本樓OK 呢?唯一解釋,可能香港人都中了磚頭降。」

廣告

海外物業都標榜租金回報高,像日本樓一般宣傳回報是6-7厘,甚至會教買家租出去做民宿,租金更可達十厘。在我之前都知道,一般公寓做民宿,其實好似小丸子咁,「 問題天天都多」,並非代理講得咁容易。至於普通放租,Andy 就話扣除林林種種的稅項,回報大約4厘。

他半玩笑半認真地說:「我有諗過去海關告個代理違反商品說明條例架,家陣買樓回報由七厘變四厘,係咪嚴重過粟米斑塊冇石斑先?」

他解釋,日本樓的稅種甚多,購置日本樓,每年要支付固定資產稅、都市物業稅,放租物業又要支付物業所得稅,五年內售出又要繳交利得稅,在日本,如果租客為法人公司,每月租金會有大約兩成被稅務署當做所得稅提前徵收!稅務署到年尾時才確定實際應繳納的金額,再將付多了的部份退還給房主。

Andy當初見物業租客是公司客,以香港的眼光審視,滿以為公司客較有保障,結果租金水瓜打狗,又給扣起了兩成。「七除八扣,你話佢騙局又不是,反正就是鷄肋,每季收一次租,剛好夠每半年去日本cheap cheap地玩幾日。不過匯豐一年都派四次息,重唔使俾政府扣稅。」

好消息是日本經濟逐步擺脫通縮,2017年7-9月,日本GDP有0.6%增長,連續第7季呈現增長,2017年廿年冇加價的食品都終於夠膽加價,目前海外買家都是憧憬2020奧運及日本大阪開賭,希望這幾年日本經濟可以景氣一點。

不過睇番日本當地物業公司的資訊,2015至2017日本各地物業的售價其實都是一條平線,樓市唔升的情況下,要買樓的人多數會買新樓,舊樓要脫手,便要比新樓平一截,雖然香港情況都是新樓貴過舊樓好多,但因為新樓價錢太癲,舊樓即使有折舊,一樣愈升愈有。但在日本,如果新樓價錢唔升,舊樓便變了齋折舊,冇升值。

過去十年,香港都處於低息環境,但2018年情況會逆轉,美國開始加息步伐,香港拆息都在不斷扯高,因為低息而慨嘆資金苦無出路,點都要搵D 嘢投資下的日子可能有所轉變。最起碼,如果定存有3厘,你又會否買日本樓搏4-5厘回報呢?加息環境下,傳統銀行股在2018年會穩步上揚,匯豐今年都由60元升到80元,2008-2017的後海嘯時期告一段落,大家要重新步署投資策略。

發表意見