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【土供組諮詢】李永達:公眾諮詢有傾向性 提意見不會跟政府議程設定

2018/4/16 — 17:38

李永達

李永達

土地供應專責小組將於月底展開公眾諮詢,社會關注諮詢報告將為香港未來覓地起屋策略定下何種調子。專責小組主席黃遠輝近日就透露,小組將提出短、中、長期共18個土地供應選項,而據之前有媒體引述消息指,「短、中期」措施包括發展私人發展商持有農地、粉嶺高爾夫球場、收回短期租約土地等,「中、長期」措施則如在維港以外水域填海、發展郊野公園邊陲地等。

政府去年公佈專責小組成員名單,傳媒翻查資料,發現22名非官方及8名官方成員當中,連同主席黃遠輝在內,至少有6名成員曾表態支持發展郊野公園,不少人質疑小組同質性高,排拒反對聲音。雖然黃遠輝早前已多番強調,小組的角色只是鋪陳各選項所需的時間及難易程度,公眾諮詢不會有傾向性前設,但社會對諮詢會否真實反映民間意見似乎仍有不少疑慮,更有聲音質疑專責小組就各土地選項「出口術」。以其中最多人關注的粉嶺高爾夫球場為例,黃遠輝就曾引述初步可行性報告指,如果發展整個球場共172公頃的土地,在保留部分用地作為公園後,亦只能提供13200住宅單位,被外界質疑「報細數」,刻意低估其發展潛力。

土地監察主席李永達近日接受《立場》專訪時亦表示,從現時專責小組的口徑看來,難以相信專責小組在議題上沒有傾向性:「佢表面上話無,但當然佢有啦。」

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「最簡單 —— 軍事用地,本來第一次開會,佢列咗十二個項目出嚟,唔知過咗第2、3個會,都未討論,就已經話軍事用地唔喺討論入面。我唔知點解唔可以討論喎。」

李永達:軍事用地點解唔傾得?

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專責小組去年9月初舉行第一次會議,會上討論文件指,為了應付未來1200公頃的土地短缺,政府需要採取「多管齊下」措施增加供應,並列舉出包括研究發展軍事用地在內等共12個選項。不過至今年2月,即小組舉行第九次會議後,黃遠輝引述當局表示,本港合共2,700多公頃的軍事發展用地均作防務用途,並無閒置待用情況,故此軍事用地並不會被列入未來公眾諮詢選項之列。

黃遠輝其後又於電台節目上表示,發展軍事用地的先決條件,是必須獲得中央方面同意,亦未必能夠將全數軍事用地收回,認為發展軍事用地的潛力不大。

不過李永達親身視察過位於荃錦的石崗村和九龍塘奧士本軍營宿舍,均有大量空置單位。李永達認為,在香港軍事人員數目並無增加,國防需要有限的前提下,香港目前預留的大面積軍事用地,根本用不得其所:「假設香港有動亂,直升機從深圳機場,同喺石崗過嚟,可能都係差一、兩分鐘,有咩分別呢?你霸(石崗)嚟做咩呢?」

李永達指,就算政府不願意改劃軍事用地,亦有其他可行替代,例如政府可以考慮預留石崗機場的其中一個跑道出入口,繼而放寬其他出入口周邊的樓宇高度限制,或提出用偏遠用地交換現有軍營用地:「點解逢依啲嘢又唔傾得呢?我唔明。依啲咪取向囉。」

棕地零散難用? 李永達:問題在於委員會不肯挑戰政府說法

除了軍營和粉嶺高爾夫球場,政府會否動用佔地超過1300公頃的棕地建屋亦成為討論焦點之一。

發展局去年10月向專責小組提交文件,指現時新界大部分的棕地屬私人擁有,收地牽涉業權問題,過程「極為冗長」,亦會影響棕地作業者。文件又指,棕地分佈雜亂零散、形狀不規則,開發個別棕地涉及的基礎建設成本高昂,表明政府認為單靠棕地解決土地短缺問題並非切實可行。

不過本土研究社上月公佈的研究報告就發現,不少毗鄰的新界棕土地塊雖然被道路分隔,但其實可供合併發展,絕非政府口中的「零碎」、「難以使用」,質疑政府刻意貶低棕土發展潛力,誤導公眾。

本身擔任立法會房屋事務委員會主席多年的李永達批評:「尹兆堅開會都會同我講話,『喂阿達,我哋宜家唔夠地,房屋署呢,連籃球場咁細都要啊!』喂,黃遠輝,你棕地唔大過籃球場?依啲係好無邏輯嘅講法。」

「其實宜家個問題就係,政府唔想做依啲嘢,佢話俾(土供組)委員會聽,委員會就唔肯challenge佢。不如你(專責小組)叫房屋署逢親細過一個足球場嘅地就唔好要吖,你話陳帆會唔會制吖?梗係唔制啦。」

政府upper hand在於強制收地 公司營合作發展農地須以公眾利益為先

另一個民間一直討論的覓地方向,是由私人發展商持有,面積逾1000公頃的閒置農地,專責小組早前已表明,以公私營合作方式發展農地,是一個可於短期內提供土地的可行方案,而政府則可提供基建作為誘因。

李永達認同公私營合作是一個可取的方向,惟有關發展項目必須清晰釐定一個原則 —— 公眾利益最大化。李永達認為,除非發展計劃的公私營房屋能達致六四比以上,否則政府大可動用《收回土地條例》強制收地。

「如果你話公私營合作,6成、甚至7成係公家用嘅,我都可以諗下。」

李永達舉例,2015年李兆基捐出一幅位於元朗馬田壆的地皮予保良局興建青年宿舍,其中一個重要原因,是因為該幅地的改劃申請,多年來一直不獲城規會批准。「政府有個好大嘅upper hand:如果我唔同你地產商合作呢,你幅地20年都係農地,你四叔唔會種米架嘛,咪曬太陽囉,好似南生圍咁。」

如政府動用《收回土地條例》,業權人只獲根據農地價格計算的賠償,對地產商而言毫不吸引,李永達認為,如果政府態度夠強硬,地產商沒有不在公私營比例上妥協的理由。

「政府最大嘅弱點就係一路唔肯用強制收地,令地產佬知道:『你唔同我傾,你根本無符』,」「如果我係政府,點解我唔可以強制收地?以前打官司無輸過架喎,你怕乜呢。」

李永達指,進行強制收地在殖民地時期是絕不罕見的事情,就算對方提司法覆核,政府亦有十足的勝券,問題只在於特區政府是否肯在地產商持有農地上動用有關法例。「如果我用依個權嘅時候,我邊有咁麻煩啫。橫洲第二期,曾樹和幅地,我強制收咗你,十足賠償,有咩問題?你咪派防暴隊去收地囉,如果政府話咁都做唔到嘅,即係鄉下唔使收地囉,咁你政府自己收工囉。」

「政府要記住,佢永遠有強制收地依個last resort,有支大棍喺手,佢時時都唔用,搞到自己生曬鏽。」「如果政府擺到咁,地產佬唔會同你嘈,嘈黎做乜啫,佢無著數,佢會寧願同你暗地傾掂數。」

綠置居未必做到「一換一」 於樓花同意書加入放售條款比推空置稅容易

房屋政策方面,房委會資助房屋小組今年年頭通過將「綠置居」恆常化,以滿足經濟條件已改善的公屋家庭置業意願,同時將回收的公屋單位編配予輪候冊上家庭。方案一出,民間就有聲音批評,本屆政府「置業主導」的公共房屋政策忽略基層市民住屋需要,亦憂慮政府聲稱未來會盡量將公營房屋撥作「綠置居」的做法,只會增加市民上樓的輪候時間。

雖然政府解釋,由於公屋戶買綠置居後會騰出原本居住的單位,在「一換一」的概念下,公屋單位供應不會因此減少,不過李永達認為,雖然此說法在簡單算術上說得通,但政策始終未試過大規模推行,實行起來未必如政府預期般能收回百分之一百的公屋單位,而綠置居一下子大量增加,如果公屋居民反應不如預期般熾熱,亦會減慢公屋單位流轉。

「林鄭個諗法係太過離地,乜一年7000、8000個綠置居,根本係脫離現實,你無試過水溫,你要透過一期一期實驗,先知道係唔係1000個綠置居單位,就收得返1000個租住公屋單位返嚟,如果你收得900個嘅,都已經少左10%。」

除綠置居外,財政司司長陳茂波近日就公開表示,香港去年底一手樓空置單位數目達9500個,較往年顯著上升,政府將研究就有關單位徵空置稅。李永達認為,一手樓空置稅值得做,應該做,但稅率必須要高於一定水平方能達致效果。

「有人話1至2%,濕碎啦,發展商唔會理你。我上次同施永青講,『如果真係做,20%啦』,佢就話,『哇,咁高』,我話唔高你點會『哇』一聲啫,就係要『哇』一聲先有用。」「但如果你空置稅20%,發展商實發癲,實會喺立法會拖你。」

李永達認為,其實政府可以透過更簡單方法,例如地政總署批出的「預售樓花同意書」上加入條款,例如要求地產商必須要半年內將單位放售,做法既能避開費時的立法程序,而達致同樣效果。

民間參與諮詢無須局限於政府議程設定

李永達質疑,現時專責小組未能提出充分理據支持土地選項的局限,他期望民間團體採取一個批判角度,而非跟從政府的議題設定參與是次公眾諮詢:「我哋土地監察唔會跟政府,唔會佢話邊啲傾得就傾,邊啲唔傾就唔傾。」

他同時促請政府及專責小組盡快開誠佈公,讓市民在充分得悉有關資訊的基礎上進行討論。「雖然佢話樣樣都可以討論,但你睇下佢傾嘅方向,都係有啲隱藏、bias。」「你可以唔同意我立場,話我分析唔啱,咪大家公眾討論囉。」

李永達指,政府成立土地供應專責小組,將「土地議題」和「房屋議題」切割,難以衍生整全討論,因此土地監察在提交建議書時,必定會將房屋政策倡議納入其中。「依個世界無一樣嘢叫做,『我傾房屋,唔傾土地』,或者『我傾土地唔傾房屋』。」

「『我哋傾土地,唔傾房屋政策』,依個講法無意思,即係證明(專責小組)依班友都係好煩。兩樣野係麵粉、麵包嘅關係,你做咁多麵粉做乜鬼啫!你要問自己,點解唔夠麵包?依個同一問題既兩面。」

李永達認為,從特區政府處理粉嶺高爾夫球場爭議上進退失據情況看來,政府要動用影響到權貴利益的土地仍是困難重重,惟民間團體必定會於公眾諮詢期內據理力爭。李永達舉例,正如他早前撰文提議政府在未來幾年先收回高爾夫球場兩個18個洞的場地進行建屋,之後再選取一個大型堆填區進行復修,以供最後一個18個洞的場地搬到堆填區使用,這根本是一個已平衡各方利益,非常合理的建議:「我唔係唔俾你打高爾夫球喎,不過你喺堆填區上面打囉,你話臭啊?喂大佬,人哋住劏房咪仲臭,你打高球重要,定人地住劏房重要?」

「如果你咁都唔制嘅,咪收鬼咗你囉,我睇唔到點樣唔合理喎。」

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