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對 2017 施政報告的意見(房屋政策篇)

2018/1/18 — 18:25

圖為九龍區一屋村資料圖片 l Canadian Pacific @ flickr — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

圖為九龍區一屋村資料圖片 l Canadian Pacific @ flickr — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

【文:黃鎮忠(微企小老闆)】

新一屆政府的第一份施政報告中有多個關鍵詞都是使人有所期望的,例如「破格思維」、「建設一個關愛共融的社會」、「創新、互動、協作」、「重視公眾参與,與民共議」、「充分聆聽及吸納社會各界⋯⋯的意見,凝聚社會共識」、「在尊重自由市場經濟的同時,政府有其不可或缺的角色」等等,倘若這些承諾都能順利實現,香港定可再次啟航!

報告中提出房屋政策將以置業為主導,未來將加強「綠置居」及「港人首置上車盤」的供應。這些都是可以接受的,因為置業可強化安居感覺,也可減輕政府在房屋政策上的運作開支,前題是出租公營房屋數量應可滿足最基層市民的需求。但從報告中所表述的有關政策仍未完全擺脫現行框架.沒達到「破格思維」模式!政策中較新的一點可能是「首置」的限售期將會較長而已。從報告發表後樓價的進一步持續攀升,就可見有關的房屋政策是何等受市場「歡迎」!但對於目前置業有困難的民眾又是否真的有正面作用呢?又試想一下為什麼香港看似很多富人且樓價節節上升物質豐富,但又會是世上十大最不快樂城市之一?

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居住需要與投資需要及資產保值與資產增值

習近平主席也提到:「房屋是用來住,不是用來炒的。」目前香港政府的公營房屋政策都有意無意間把房屋推向與自由市場接軌,也所以一直以來市民都深深追求房屋帶來財富的迷思。對於政府的公營房屋政策,有些評論說沒有升值能力的房屋沒有人會買,也有說要有誘因鼓勵民眾換樓以增加房屋流轉。這些道理表面看來是沒有問題的,但想深一重又似乎有些事情被混淆和扭曲了。

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首先若是沒有升值能力的房屋不買,那麼他需要的是一件投資產品還是需要一個居處?若是一個合適的居所,為什麼要追求流轉?在沒有相當供應的情況下追求流轉是否曲線也以需求推動價格呢?除非這些都只是一件投資商品,但房屋的角色真的僅此而已?從這角度看這正正反映大部分分析所追求的是對房屋帶來財富之慾望蓋過了其他。那麼到底房屋是用來解決居住需要還是用來滿足投資需求?若然房屋只是為滿足投資需求而設,設法令它增值是無可厚非,但是政府又是否應該用公共資源來提供這些直接影響民生的投資商品呢?。倘若是解決居住需要為主的,能夠合理地保值是否已經足夠?

社會資源分配的公平公義

公營房屋是政府主導的社會資源再分配安排,那麼應該要盡力做到公平公義。政府運用擁有的權力為相對弱勢民眾提供保障是維護社會公義之一。而在同等條件下的民眾都可以獲得有關保障就符合公平原則。無論是出租或是出售的公營房屋,目前來說仍未能做到每個合資格的民眾都可獲得相同待遇,那麼政府推行政策時更有責任維護公平公義原則。倘若「首置上車盤」如消息般只為每月收入在5至7萬的年青人而設,未免有異於此原則。

同時以公共資源為獲分配到出售公營房屋「幸運兒」去取得「非常」的私人利益,既不符公平原則也強化民眾對以房產獲利的心態。現行出售的公營房屋都把焦點放在補價的環節,而這個機制又與市場價格緊緊相扣,也因此,這幾年不斷地出現天價公屋及天價居屋!即使是未補地價的公屋或居屋也可以不斷破頂成交,更突顯這政策所隱藏的問題。這個所有受惠人(透過公共資源補助獲取個人利益)都絶不抗拒的政策,或多或少造就當下大多數人只追求眼前利益的社會環境,這是否就是一個好的政策?在房地產價格不斷攀升的今天,沒有受惠的民眾之生活質素會否因此而進一步惡化?與此同時,發展商看準了民眾的心態而將貨就價地不斷增加納米樓供應,以看似較可負擔的價格出售,然而這種趨勢對民眾的未來生活質素到底是提高還是降低呢?這種把實用的生活必需品完全商品化去追求財富的價值觀,對整個社會的人民文化發展又是否百分百正確呢?

從新構築社會價值觀

社會上最有能力處理上述問題的就是政府:一個有承擔有遠見的政府!

目前的政策最終和最大的受益者還是發展商和擁有豐富資金的群體。細看工資增長幅度對比樓房價格的增長速度,明顯可見兩者之間的差距。也可以想像即使是「上了車」也是要把大部分精力交託到房產去了!在這種房產就是財富的社會價值觀支持下,再加上外來資金的流入,希望房屋價格平穏發展,肯定已經不是簡單供求理論就可以解決!這點相信大部分人都知道和明白,祇是基於種種個人利益原因而當作視而不見而巳!所以除非有特殊情況出現,否則在現有經濟環境下,再多的供應也不足以改變樓市狀況。

那麼政府是否可帶領民眾重新認識樓房的價值?理論上是可以的,祇要在保留私人市場的自由巿場模式之同時,把出售公營房屋建構成一個是可保值的資產,而不是跟隨市場價格變化的投資商品!除了是築成一個新的受控的市場外,慢慢地改變民眾對房屋的價值觀。

房屋市場可考慮分成三區間

在樓房價格上漲帶來興奮的同時,可有留意多代人投入一個樓宇買賣交易的數字也增加了,這表示一旦樓房市場出現嚴重下調,影響將是多代人。要平衡這個影響,可考慮整個房屋市場分劃成私營出售房屋、公營出售房屋及公營出租房屋。區間一:私營出售房屋就是保留現行的市場規則運作,自由買賣市場決定價格。區間二:公營出租房屋維持以照顧弱勢民眾為目標,但必須停止出售安排,並且要嚴格執行富戶政策,以保障公共資源更恰當地應用。區間三:出售的公營房屋則應該重新定位以保值為本,加強限制並且買賣必需經過政府或其指定代理人處理。

出租公營房屋的必要性

多元社會自有不同的群體,無論在如何富裕的社會,都會有一些較弱勢的民眾,他們因種種不同原因無法脫離弱勢族群,出租公營房屋正是為他們提供一個基本的生活環境!想像一下居住在劏房的家庭,特別是那些兒童是在什麼環境下生活,對他們日常的學習和成長所帶來的影響,就知道公屋單位對他們來說是多麼奢侈!

出售公屋是一個明顯的政策錯誤,祇是把公營房屋終極市場化,把弱勢群體進一步排拒。因此必須停止出售公屋,並且除尋找新地點建屋外,理應加快重建舊的公屋以增加居住單位,以助解決輪候時間問題。另外,必須執行富戶政策,甚至逐步把富戶租金按照資產比例調整至市值租金,終極當然是收回單位。可討論的是富戶界綫而不是富戶政策。

改變出售公營房屋價格方針

以保值為本,就是把這些出售公營房屋的價格分離於私營房屋的買賣價格模式,以行政手段監管其交易及價格:例如初次出售時用建築成本加上一定的行政成本作價,收回的資金重新投入未來的公營房屋開支中;轉售時用對上一次交易時價格乘上累計通賬率,這些是交易雙方的資產互換。只提供一種資產保值的功能,用於保障購屋民眾所買的資產有一定保值能力,免於被通賬所蠶食,而不是繼續強化民眾置業致富的心態。

這種社會價值觀的調整是否真的不值嘗試和不能夠實施呢?當然不是,只在於我們希望建構一個甚麼樣的城市而已。這些改變基本上可帶來以下好處:

為民眾提供一個選擇

既然房屋是所有民眾都必需的,以目前公私營房屋銷售模式,除非是那批被幸運之神眷顧可認購新推出公營房屋的民眾外,其餘都是被市場力量牽引著的!在目前樓價的增長情況,若是政府願意落實把出售房屋與私營房屋切割,把其價格調控在一個合理的水平,那麼那些不求以居所追求利益的民眾就可以按自身能力尋找一個安居之所!不再像目前般別無選擇,只可任由市場牽動著和閹割!

平衡經濟下滑時帶來的衝擊

當這些價格受控的公營房屋在市場佔到一定比例,不單單是為民眾減輕因居住而帶來的經濟壓力,在出現經濟下滑時可以發揮一點緩衝作用,特別在出現經濟泡沫爆破,可減輕對社會整體衝擊。回想當年樓市爆破出現「負資產」時,為社會帶來什麼影響和對政府不滿情緒多高漲,當然大家都不希望看到那一幕重演,但也需要有所防範吧!

讓民眾把精力釋放提升創造力

高昂的房屋成本不單為營商增加成本,同時也扼殺社會整體創意發揮的空間,因為大家都不敢去冒險創新,深怕任何失誤而無法維持目前生活狀況或甚變得比現況更差。一個創新能力相對弱的城市,發展空間也相對狹窄,看看香港目前經濟發展向金融業及房地產傾斜便是其中一種證明。

假若民眾可面對較合理及容易承擔的居住成本,精神和經濟上的壓力自然減少,這便更容易誘發多些創意新思維,並且釋放被壓抑的創造及生產力。説不定也加強對社會的歸屬感。

對巳有利益者影響輕微

三分房屋市場後,對目前已進入市場的人祇會帶來極輕微的影響。因為新的市場將有較嚴格限制,也不會按市場價格變動,那些以房地產追求財富的仍是可在自由的私人市場上買賣。要影響他們的就只是本土及國際的整體經濟狀況,並非那些受限制的公營房屋。相信那些已經數萬元一平方的樓房,絶非一般民眾所能承擔吧!

結語

毫無疑問香港是經濟發達城市,政府坐擁龐大盈餘儲備,相當比例的民眾也擁有不少財富,但是仍有許多不同程度的貧窮人口。當下的房屋政策長遠祇會助長拉濶貧富差距,巳有的將擁有更多,沒有的再加把勁也不一定變成擁有。當這個情況持續惡化的話,社會怨氣只有增加,群體間矛盾只有加深。我們只是在政策上調整一下,在整體市場劃出一個小圏圈,為那些願意只追求安居的民眾釋出一個有意義的選擇,既可平衡不同群體利益,也可為社會重新燃點靈魂。

有遠見及承擔的政府,除為投資者提供一個可投資的環境外,更應該運用擁有的權力為社會上較弱勢群體保障可獲得可承受的生活選擇,而不是不經意地任由貧富差距擴大。

一個有無數財富,但只有空洞靈魂的城市,又怎可能是一個快樂的城市!

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