立場新聞 Stand News

伯母冷待,誓死買樓?

2015/1/26 — 12:29

[公屋潮文] 公屋●居屋●私樓 網絡片段截圖。該文描述年青情侶「見家長」時,伯母對未來女婿不同家底的冷暖反應。

[公屋潮文] 公屋●居屋●私樓 網絡片段截圖。該文描述年青情侶「見家長」時,伯母對未來女婿不同家底的冷暖反應。

作者按:港大前副校長王于漸兩年前出版《香港長遠房屋策略和港人港地》,兩年後則出版了英文版的《Hong Kong Land for Hong Kong People: Fixing the Failure of Our Housing Policy》。著名作家庫斯克在《明報》撰文「如何不被伯母冷待?」,言下之意是對王倡議的「資助房屋計劃」,將現行公屋及居屋政策合二為一,讓所有合資格申請人選擇「可租可買」,甚表認同。

我在兩年前首次接觸這建議時,也感到相當震撼,原因有三:一、王于漸是董建華時代的主要房屋智囊,難說他的建議是否反映官方腹稿;二、對於難以上車的青年人、亦即「伯母冷待」的一族,王的「半賣半送」建議無疑吸引力極大;三、但作為一張極厲害的雙面刃,它所可能帶來的後患同樣無窮無盡。

在看完王于漸的《香港長遠房屋策略和港人港地》後,我遂開始連結一群年青研究者,組成了影子長策會,兩年來分別出版了《住屋不是地產》和《住屋不是地產》兩本書。以下是其中部分內容節錄,嘗試對「資助房屋計劃」進行深入探討,期望為大家提供另一觀點以作對照。

《住屋不是地產》曾名列2013年序言書室暢銷榜第10位。

《住屋不是地產》曾名列2013年序言書室暢銷榜第10位。

廣告

 

廣告

自置居所的意識形態

儘管自置居所需求的形成,涉及特定的社會歴史條件,並有賴外在的制度環境配合,但在過去近三十年,它卻早已被塑造成一成不變的金科玉律,彷彿自有人類社會以來,自置居所皆是全民追求的共同目標。歸根結柢,這其實和新自由主義意識形態的泛濫,私營化和金融化政策理念的主導,具有不可分割的緊密關係。尤其是貌似科學包裝的經濟學說,既深受政府和私營部門的權威認可,亦搶佔日常媒體輿論的大小地盤,「官﹣商﹣學」一體化的論述生產體系,難免成為建構自置居所迷思的主要推動力。(1)

前港大首席副校長、經濟學講座教授王于漸的近作:《香港長遠房屋策略和港人港地》(2013),正是著力打造此類意識形態權威的表表者。作為香港知名的經濟學者和房屋問題專家,王于漸在特區政府決策過程中的影響力,可說已是個公開的秘密:1998年,董建華推出七成自置居所政策和租置計劃,梁振英作為房屋政策主要負責人,王便是主要的智囊和倡議者;到了十五年後的今天,當梁振英政府再度重提久違的自置居所理念,王的著作亦剛好在此時此刻面世,公眾對當中的建議就更不能掉以輕心。(2)

簡略而言,王于漸新書的主題是重提租置計劃,並建議(不無令人驚奇地)將自置居所比率提高至八成。此一方案的重點在於:將現行公屋及居屋政策合二為一,統稱為「資助房屋計劃」(Subsidized Home Scheme),讓所有合資格申請人選擇「可租可買」,樓價為中低收入家庭可負擔的水平,購入單位五年後即可毋須補地價自由轉讓。以下是王于漸所宣稱的資助房屋計劃的優點(31﹣33頁),以及本文提出的質疑:

此外王于漸還認為,八成自置居所不但可以根治香港的房屋問題,更可處理香港面對的五個基本政治經濟問題。以下是王于漸所提的相關理據(36﹣38頁),以及本文提出的質疑:

針對所謂「五個基本的政治經濟問題」,資助房屋計劃和八成自置居所比率,充其量只能解決其一:「滿足市民對可負擔價格的住屋需求」;而對其三:「盡量降低物業市場,定期形成泡沫的制度性風險」,就更是製造而非解決問題的主要因素。就在不足十年前,香港仍有數以萬計負資產人士,王于漸(以至梁振英?)卻置若妄聞,竟簡單地將樓市泡沫歸咎於「周期性的商業起落」;沉重歴史教訓轉眼間已忘卻凈盡,現時樓市再度呈現脫離實際的虛高現象,彷彿政策偏差亦毋須為此負上任何責任。(3)

歸根結抵,以王于漸等一群經濟學家為首的新自由主義者,所推崇備至的半賣半送公共資產,表面上是還富於民,實質上是還富於商﹣﹣為普羅市民儲備足夠的首期(始終覺得幫市民儲錢無問題,只係迫人走或迫人買樓先有問題,否則公屋都可話係幫市民儲錢而有問題),然後盡皆向一小撮地產商進貢。這套理論簡單地將政府與市場二分,卻漠視無節制市場的破壞力量,其實早已在近年大小的金融危機中盡顯﹣﹣2008年由美國引發的金融海嘯,正是由克林頓政府置業資助政策種下的次按危機禍延。當全球自由經濟的幻想早已破滅,新自由主義者仍抱持1970﹣1980年代的「成功經驗」,緬懷香港上一代人「白金升降機」的黃金年代,深信地產市場所創造的財富效應,能帶來安居樂業和社會穩定,自始至終,郤無視向地產業傾斜帶來的種種惡果。

正如王于漸在書中提及,2008年英女皇到訪倫敦經濟學院,問各大教授為何無人預見金融危機,所得到的回覆是:「危機的起因雖多,但未能預見其來襲時間、幅度和烈度,及時制止,主要是國內外一眾智者集體欠缺想像力,未能探明其對整體系統的風險。」對此王的批語是:「筆者在此引述,並非為這卓越而傲慢的專業向讀者謝罪,而只是說明洞悉先機之難。」卓越與否其實早已路人皆見,所差的只是當局者迷而已;至於傲慢,則其帶來的遺害之深,教授顯然亦未有汲取應得的教訓。(4)

自置居所的功能

長期以來,東亞地區均擁有區別於歐美國家的社會政策體制,政策目標除了提供公民權利和保障,更加注重對經濟發展的推動作用。因此東亞地區政府的房屋政策,除了維護居住的需要和權利外,亦是經濟發展的重要組成部分,房屋往往同時兼負再生產和生產性的雙重功能。政府的介入亦並不一定意味地產市場的退卻,相反政策傾斜才是促進房地產業發展的主要動力。置業不但被看成人民的重要生活保障,同時亦是家庭積累財富、向上流動的必要工具。(5)

在1980﹣1990年代,香港市民置業所帶來的巨大投資回報,令它不但滿足個人或家庭的居住功能,同時亦涉及保值、投資以至投機等多元化的功能。但到了1997年之後,當「周期性的商業起落」成為主旋律,不但令物業投資的風險大為增加,同時亦令置業自住的市民同樣膽戰心驚,生怕全家畢生積蓄,可能一朝化為烏有。儘管經濟周期難以預測,但它卻絕非無跡可尋,完全可以預見,隨著環球資金愈益無節制的高速流動,未來物業價格波動只會不斷加劇。置業無論是自住、收租抑或追求資產升值,作為理想長線穩定投資工具的日子,早已一去不返。

就如在《香港長遠房屋策略和港人港地》中,王于漸亦毫不諱言:「樓價隨經濟的起落而漲退,但新樓落成頭尾要三至五年,屬於中線投資,期間主要靠銀行對發展商進行建築貸款,同時對買家進行按揭貸款..... 經濟上揚帶動物業需求時,由於短期內無法增加供應,樓價和租金升得很快。雖然發展商急起直追,但新盤開賣至少是幾年後的事。地產由於生產周期等因素,容易呈現疑似的泡沫﹣﹣樓價上升,業主的賬面增值產生財富效應,令樓宇更形渴求;但新盤往往在經濟逆轉後才出現,此時需求已放緩,新盤突然顯得過剩,樓價於是掉頭向下;業主的賬面財富縮減,進一步壓低需求;需求一旦崩潰,所有人都認為,此前的是泡沫,現在則是爆破。由於地產發展無法避免上述決策滯後、建築期長、賬面盈虧對樓價落反映過火,樓市的榮辱也容易過火。」(68頁)

王于漸描述的是地產行業的一般情況,但他卻沒有明言香港所面對的特殊情況:首先,是地產行業的寡頭壟斷,令信息流通和市場反應更加遲緩,少數市場參與者能操控價格和牟取暴利,導致樓市泡沫的形成更為變本加厲。其次,是特區政府的嚴重政策傾斜,進一步令政治效應高度左右樓市發展,無論是剌激或抑壓樓市的手段,均容易變得矯枉過正、用力過猛而形成更大的市場不穩定性。對新自由主義者來說,讓「無形之手」作出自行調節,促進競爭、減少干預才是根治良方。問題是地產業在本質上涉及城市規劃、土地供應以至利率及按揭政策等,實際上根本難以擺脫政策因素的糾纏,政府亦難以扮演市場中立的角色。要求減少政府干預只是紙上談兵,並不存在具體操作上的可行性。(6)

正如李健正(1993, 1994, 2001, 2011) (7)早已指出,香港房屋政策的一個最大矛盾,就是樓巿強調交換價值多於使用價值。由於自置物業對個人的財政負擔,往往比租住為高,在經濟不景時,一個自置物業率高的國家 (如英國、澳洲、 加拿大及美國等),中產階級會面對很大的經濟壓力,很多人由於無力供款而被迫放棄業權,銀行的回置率高升,對金融市場造成嚴重打擊。「換言之,一個擁有高自置物業比率的國家,意味著人民集體面對著一個高風險的經濟,人們對交換價值愈重視,樓市之波動機會愈大。反之,若整體社會全面倡議使用價值,樓市之波動相對較低,人民集體面對之風險亦會較少。」

「反觀北歐大部分國家的房屋政策,均重視使用價值多於交換價值;在東亞地區,新加坡亦是典型重視房屋使用價值的社會。海外經驗清楚說明,保護和提倡房屋使用價值之物業市場或政策,巿民的怨憤總是較低。香港則打從1980年代中期,已開始放棄保護房屋的使用價值,人人買樓都希望致富,安居對很多人來說不是買樓的最主因。」這表面上是釋放房屋的交換價值,實際上卻是在損害其使用價值。公私營房屋過度放任流轉,只會令無節制的市場力量,令資源迅速再集中在少數人手上,同時亦增加整體社會對地產業的依賴,擴大市場波動和經濟泡沫,卻無助香港尋找新的經濟動力(圖一)。

房屋私營化vs商品化

即使是強調物業的交換價值,仍可對各類置業和投資者,進行更細緻的區分;即使強調自罝居所的升值潛力,亦存在保值、投資、投機等迥異的動機,不能一概而論。對於並不存在個人或家庭居住需求,單純利用物業進行投資保值的置業者,只要得到適當政策的良性引導,亦可能發揮促進市場融資、填補資金缺口和分擔物業風險等多重正面作用,並不一定就是擄取租值、坐享其成的食利階層;即使是來自境外的土地房產投資者,只要相關部門的監督管制得宜,亦不一定對本土有限資源構成侵佔或掠奪。這不但是官方自置居所政策所忽略的,往往亦是媒體、學術界和公民社會容易忽略的問題。

正如胡文龍(1997)早已指出,房屋關係轉變可分為私營化(privatization)和商品化(commodification),兩個相關但又存在明顯差異的層次:「嚴格來說,私營化不等於商品化,私營化是指其責任和所有權,由國家/政府轉移到個人。私營化也可指其運作方式更多採用市場原則,如強調自負盈虧、成本收回和用者自付等。但若由生產、分配至管理房屋皆在市場中進行和交易,則可視為商品化的模式。至於私營化和商品化則有不同的水平,亦可組合成為不同的形式。」(8)

按此來說,在私營房屋市場之中,用作自住用途的第一套物業,與投資以至投機之用的第二套或以上物業,其實可以作出清晰的區分。自住物業無論投資保值的考慮有多大,但對置業者來說,居住功能或使用價值仍然十分重要;相反,第二套或以上物業的業主,無論物業是否放租,則其交換價值和投資甚至投機的功能,顯然會令居住功能被抑壓或排斥,物業商品化的程度亦大幅提高。因此在不少國家地區,針對第一套與第二套或以上物業的政策,均會作出異常明確的區分。

同樣道理,自置公營與私營房屋雖然均屬私營化房屋,也就是說,房屋責任和所有權由國家/政府轉移到個人,但商品化的程度卻可以差別很大。以居屋政策為例,限制轉讓年期便由早期的十年降低至五年,計算折扣和補地價的方式,歴年亦出現過各種不同的方案,反映著居屋的商品化程度和模式,均存在極大的多變性和可變性。到底居屋仍是扮演永久自置居所的角色,解決置業者畢生居住需要的「終點站」;抑或僅供置業者「上車」並繼續累積更多資本,然後便盡速跳往自置私人房屋市場,只作為房屋金字塔或階梯的「中轉站」,兩者便差之毫厘,謬之千里。「終點站」主要針對居住功能或使用價值之餘,仍顯然存在超出居住功能的保值功能;而「中轉站」則一面倒強調投資和交換價值,令居住功能或使用價值大為削弱。由此兩者商品化的程度亦大相逕庭。

推而廣之,無論是自置公營與私營房屋,相關居住、保值、投資以至投機功能,其實均可以適當地加以辨清和區別對待,致力減少交換價值對使用價值的損害,釋放房屋在投資保值以外的居住功能。如此房屋的業權、使用權、管理權和居住權,均可以採取迥異的對應政策及管理措施。例如置業者擁有物業的業權,卻毋須必然附帶使用權和居住權等,他們可享有合理物業升值的回報,卻不一定需要對居住權擁有凌駕性的權力。

歸根結抵,一直以來香港的自置居所政策,被打造成一條只准向上爬的不歸路,令置業者不斷朝向私營化以至商品化的方向邁進。願意前進的難免跌入交易價值的旋渦中,不願意或無能力前進的,則彷彿會在社會階梯上被不斷拋離,造成置業vs非置業人士、公營vs私營房屋業主的社會差距,最終令所有人皆自願或是被迫地,繼續參與這個所謂「地產霸權」的遊戲。香港要尋求新的出路,要打破房屋金字塔階梯的專制,並不是要全盤否定自置居所的意義,反而是要開啟更多不同的房屋想像,讓所有香港市民能夠各適其式,真正釋放自由選擇、個人自決的能量,不用繼續在房屋金字塔階梯的怪圈中作困獸鬥。

 

 

注:

1)Callon. M. (2006). What Does it Mean to Say that Economics is Performative? In D. MacKenzie, F. Muniesa and L. Siu (Eds.), Do Economists Make Markets? On the Performativity of Economics.  N.J.: Princeton University Press.

2)王于漸前作:《香港深層次矛盾》(2012),邀得前行政長官董建華撰序;出人意表地,《香港長遠房屋策略和港人港地》(2013)卻並無邀請任何人撰序,似顯示作者在房屋問題上更「超然中立」於政治和建制力量。

3)參見陳錦華(2000)、Forrest和李健正(2004)、莫家棟及李健正(2013)等的探討:

Chan, K. W. (2000). Prosperity or inequality: deconstructing the myth of home ownership in Hong Kong. Housing Studies, 15(1): 28-43. Forrest, R. and Lee, J. (2004). Cohort Effects, Differential Accumulation and Hong Kong’s Volatile Housing Market. Urban Studies, 41.11: 2181–2196. Mok, F. and Lee, J. (2013). Just Housing Policy: Is There a Moral Foundation for a Homeownership Policy? Housing Studies, DOI:10.1080/02673037.2013.771153.
4)王于漸多年來參與樓宇炒賣獲利甚豐,詳見《明報》(18-4-2011)「王于漸掃樓 帳面賺9000萬:知名經濟學者 02年倡停建居屋」。王於2010年接受《東周刊》訪問時則曾表示:五十八歲的他,快到退休年齡,他亦不諱言「五十後」行運行到落腳趾尾,「我們二十出頭時,受惠於香港七十年代的經濟起飛,那時內地搞文化大革命,根本無人跟我們競爭。後來內地改革開放需要人才,我們又正是被搶用的一群,即使到現在,『五十後』的經驗和才幹仍被社會需要,你看任總、馬時亨離職後仍可投身其他機構便知道了,一切歸功於歷史時勢。」
5)Ronald, R. (2007). Comparing Homeowner Societies: Can we Construct an East-West Model? Housing Studies, 22.4: 473–493.

6)Harvey, D. (2012). Rebel Cities:From the Right to the City to the Urban Revolution. London: Verso.
7)李健正 (1993) 「九十年代香港房屋政策的困境」,載於李健正、陳錦華編《香港房屋政策分析》。香港:集賢社。  Lee, J. (1994). Affordability, home ownership and the middle class housing crisis in Hong Kong, Policy and Politics, 22.3: 179-189. Lee, J. & Yip, N. M. (2001). Home-ownership under economic uncertainty: the role of subsidised flat sales in Hong Kong, Third World Planning Review, 23: 61–78. 李健正 (2011)「香港房屋政策的政治經濟學」。社聯政策報,第11 期。

8)同註1。

 

發表意見