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土地大辯論 — 林鄭的底牌

2018/6/22 — 14:02

粉嶺高爾夫球場

粉嶺高爾夫球場

今次土地大辯論,土地供應專責小組主席黃遠輝說「沒有前設」。他沒有說錯,他這份公職就是以一個稍為中立的角色去收集公眾意見,他也頂住了商界的龐大壓力,把高爾夫球場(私人遊樂場契約土地)都納入建議之中,所以我相信他是盡力做好這個角色。

小組沒前設,但林鄭有,林鄭的底牌,就是推公私合營發展私人農地,非常清晰,其他的土地供應選項都是次要。

林鄭的如意算盤就是依照施政報告所說,推她的置業階梯,增加綠置居及首置樓的資助房屋供應。第二就是派餅,令支持她當選的商界尤其是地產商繼續有錢賺,鞏固支持,幫助連任。

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公私合營還是土地收回

大家討論的重點是一,要不要讓地產商將農地轉換用途賺大錢,二是要不要用《土地收回條例》以農地市價收回再拍賣。轉換土地用途變成住宅是一直以來都有的事,12/13—16/17 年度換地的住宅樓面面積共 62 萬呎,17/18 年度(未完)換地的住宅樓面面積已近千萬呎。重點是補地價如何計算,如果是市價補地價,其實都不存在讓地產商賺多了的問題。

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可是,地產商經常都嫌補價太貴,近年有了上訴機制,但等得上訴來地價又升了,所以還是放棄上訴快手補價算。究竟地政總署的計價有沒有益了地產商,或者在地政總署工作的人離職後可有延後利益加入地產商做顧問,會不會影響計價,就不容易知道。

對於運用《土地收回條例》還是農地補價,有兩種做法。第一,是幾十年前的「新市鎮模式」,一律賠償收地,再公開招標,但當年收地有用乙種換地權益書(Letter B),讓發展商保留部分被收土地權益,留待日後使用,是變相非原址換地。第二種方式是新界東北的「新發展區模式」。發展商部分土地若落在住宅規劃就讓他們原址換地,部分以農地價現金賠償收地建資助房屋或其他設施,拉上補下。

現在所謂公私合營,是以部分發展商的土地興建資助房屋,換取他們土地毋須被收回,可以直接發展住宅,但計及有資助房屋後補價要折讓多少,公眾仍未知道,有很大操縱空間。

土地收回和公私合營,兩者效率相近,但利益分配就差天共地。對買樓的市民來說,私樓建好後都是市價定價,分別不大。於效率而言,因為土地用途更改,無論錢是政府賺還是發展商賺都是轉移而已,錢落誰袋對整體效率而言影響不大,只要發展項目符合土地的最佳發展用途就可以了。

但公私合營相比起以前新市鎮發展模式的分別在於,其他發展就算對土地的估值更高,因為沒公開招標,所以不能加入競爭,因此政府較大機會無法得到土地全部的潛在價值。也有左翼認為不應讓長年屯積農地的發展商發大財。

高球場砸爛林鄭如意算盤

林鄭萬料不到的是殺出高爾夫球地這個程咬金,將她的如意算盤砸毀。高爾夫球的土地矛盾幾近不能解決,少部分的商界和權貴享用以 1,000 元租用 172 公頃地的私人球會,很多人住在劏房水深火熱,每月交著幾千元租金。高爾夫球會是階級標誌,而且牽涉民生問題,比較純粹政治問題更容易發酵,成為左翼最易利用的工具,左翼當然咬死不放。

高爾夫球場這個弱點幾近「無得 spin」,政府只能捱打,誰開口幫忙就誰中箭,還發生暴力事件,十分難看。這是連平時撐商界撐政府的自由經濟學派也動不得的議題。土地的最佳用途,當然是市價決定。政府以行政權力指定得益者,容許他們以極低價格租官地,不符自由經濟原則。政府很難辯解為何將 172 公頃地用 1,000 元租予球會是合理的市場干預:為什麼對象是私人球會?為什麼是 1,000 元?為什麼是私人遊樂場用途?

是政府自己話要做「土地大辯論」,歡迎參戰,這些以往無人理的地要挖出來,怎能怪人。即便說那裡建住宅,交通會承受不了,最少也要思考更佳的其他用途,要球會交市值租金,或者讓公眾使用才合乎效益。

我在《高球場建屋 最符合社會效益》一文分析,實在沒有任何合理的理由可以優雅地支持保留高球場,結果高球場變成炸彈,邊個出聲邊個樣衰,那些建制或商界的自由經濟派或中間派都只能噤聲,或顧左右而言它,鬧支持改變高球場用地的人,或者說支持填海,不敢明言支持保留高球場。

削高球場掩護公私合營好打得

客觀效果是,本來林鄭的任務是使建制商界大團結,支持政府施政,修補社會矛盾,買起反對派,現在殺出高球場,階級矛盾深種,絕對是考驗林鄭是否「好打得」的試煉。

解決的方法有幾種,一是圓滿保留高球場,但反高球場這條線實在太好打了,這樣會燃燒民望,影響以後施政。二是收回部分高球場建公屋,這樣可使反高球場者失焦,不過又有可能使大家都不高興,高球場被削一片,反高球場者又不滿建樓太少。

最有可能是犠牲高球場一小片做公私合營首置樓,以掩護林鄭同時在私人農地推出公私合營,則地產商有錢賺,轉而支持林鄭,促成建制派香港營大和解,一方面達成不影響公屋供應而增加綠置居及首置樓,滿足施政報告承諾,更化解左翼對高球場的窮追猛打,回應市民訴求,民望升,各界團結,也補滿血再推廿三條,中央滿意,皆大歡喜,自然順利連任。這預測中不中,諸位看倌拭目以待。

 

(本文於 2018 年 5 月 8 日《明報》發佈)

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