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天馬苑商場新業主 不能逃避的責任

2017/5/2 — 14:25

天馬苑資料圖片(圖片來源:Chong Fat @ wikipedia (CC BY-SA 3.0))

天馬苑資料圖片(圖片來源:Chong Fat @ wikipedia (CC BY-SA 3.0))

領展去年將天馬苑商場售予上市公司「盈信控股有限公司」旗下「策勵有限公司」,新業主去年6月1日接手後即時「出招」,未有預先知會下,一刀切將整個停車場改為浮動車位,令車主怨聲載道。新管理公司「佳定物業」的服務同時為人詬病,保安由3人縮減至1人,清潔工亦由2人減至1人,鼠患曱甴問題日趨嚴重。管理範圍內的平台花園植物陸續枯萎,需由居民自發淋水搶救;通往商場的唯一扶手電梯故障逾1個月仍未維修。另外場內租戶上月起將管理費由4.5元一呎加至6.5元,加幅達45%,並以翻新為由逼遷。面對總總離譜、失修的問題,居民唯有組成的「救救天馬苑大行動」在5.1勞動節發起在屋苑遊行,隨後進行「自發接力‧靜坐行動」,要求新業主回應。

其實,在領展拆售物業予新業主後,不少居民投訴該處植物缺乏打理,紛紛自組打理隊自救。筆者亦曾拿到該商場地契參閱,地契第11頁提及,種植的植物需要清潔、乾淨、整齊,並且獲地政總署滿意。「"will landscape and plant with trees and shrubs all un-developed portion or portions of the said piece or parcel of ground and will keep such portion or portions in a clean neat and tidy condition all to be done to the satisfaction of the Director."」

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雖然該條款也有可能限於物業落成,需由地政總署驗收那刻才生效,日後便由業主自理,但業主有否維護(maintainance)責任,至少在物業管理上是一個可以爭論的法律概念。澳洲有一宗法律訴訟(Benedetti v Moonee Valley City Council (14 December 2005) - [2005] VSC 434 (14 December 2005)),判決指出物業落成後,業主仍然有「維護」的責任。

筆者曾把此地契交予房地產專業人士參考,他們表示可從:一、植物當初誰種植;二、植物位置有否其他業權持份者;三、地政總署有否批准任何涉及植物的工程,介定新業主是否有打理植物責任。當中涉及複雜的法律觀點,在此只能簡述至此,但連屋苑植物也有相關管理條款,改建國際學校,茲事體大,地契又在先天列明政府部門有無上權力,要作監管,是不為,而非不能。

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讓我簡單介紹如何透過查閱地契作出監察,大家只需花點時間,便能尋找到上述條文(見天馬苑地契),相信各位隨時可以找到更多蛛絲馬跡。把領展形容為三座大山之一的林鄭月娥,如今毋須回購領展、毋須覓地辦墟市,只需實踐適當的行政程序,足以阻止這場教育產業與房地產的齷齪聯姻。筆者不想看見的是,政府往往以私人市場交易為由,避免介入領展事務,然而,既然《房屋條例》第4(1)條列明,房委會有責任確保向公營房屋居民提供適合附屬於房屋的社會設施(social amenities),政府沒理由任由這些設施任由投機者宰割。否則,未來特首,不要再說自己要踢走這座大山了。


天馬苑地契

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