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收地與強搶地

2017/6/18 — 21:10

圖:橫洲綠化帶發展關注組

圖:橫洲綠化帶發展關注組

近日常聽到人們說“強搶地”,如橫洲事件。也有市民質疑,林鄭月娥在新界東北新發展區的落實計劃上,政府不再用數年來提倡的公私營模式,而改以傳統新市鎮模式動用 400 億元收地(註5)。

財政司司長陳茂波在今年4月時表示,收回棕地是「別無他想」,不排除出動「尚方寶劍」,引用《收回土地條例》徵收棕地。政府為此,放寬了特惠津貼安排,延展至現時不涵蓋的戶外或將農地改為露天工商業用途的土地,露天場地經營者可獲最高津貼額195萬元(註一)。

土地徵用

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政府可以循收回土地程序,徵用私人土地作公共用途,如道路計劃、防洪工程、排水改善工程、新街市、遊憩用地、消防局、公屋發展或任何在工務計劃內的項目。收地程序主要可根據下列條例的規定執行:

(a)     收回土地條例(第124章);
(b)     道路(工程、使用及補償)條例(第370章);
(c)     供電系統(法定地役權)條例(第357章);
(d)     鐵路條例(第519章);
(e)     土地徵用(佔有業權)條例(第130章)。
 
收回土地條例

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地政總署署長獲授權力執行此等條例所訂定的收回土地及補償規定。政府為建屋而強收私人土地的主要運用《收回土地條例》(註二)。若雙方無法達成協議(註三),行政局需要介入,(第3條: 收回土地作公共用途),再交由土地審裁處裁定政府須支付的補償(第10條)。

妓院不得額外賠償

這條條例如香港的很多法例,留下不少過時條款。例如,被收回土地上的增建或改善可得到賠償,唯“作妓院或博彩場館或任何非法用途”除外(註4)。可是,香港已經沒有妓院!

因收地而估算的未來升值可否計算賠償?

根據案例,土地審裁處的賠償有兩個原則:
一.)「他獲發放的金額不少亦不多於其因公眾利益所招致的損失」;
二.)「不可包括引發土地物業收回的有關計劃所導致的升值」。

因此,若打起官司,私人業主未必有利。據政府表示:“市區重建項目開展的收回土地而言,受影響業主對政府當局提出的補償建議接受率達百分之 69,反觀只有百分之 12 的補償建議被轉交土地審裁處裁定有關金額(其餘百分之 19 屬進行中或無法追尋業權人下落的個案)。”(註八)
 
後記

其實這個政府只會欺負無地階級,它極少運用強制收地的條例。從地政總署的收地數據看到,從2002年至今共有20次收地(註八)。但大多數是為了進行雨水排放系統改善工程。當中只有1次為了興建兩間小學,1次為屯門區收地興建公共房屋。最近的一次為2010年的“合新界東北蓮塘/香園圍新口岸發展。”

-----完-------

附錄

註一

2017 年 4 月 25 日
資料文件
立法會發展事務委員會
為受政府發展清拆行動影響的業務經營者而設的特惠津貼
 
建議
2. 我們建議,現行適用於業務經營者的特惠津貼安排,在獲立法會財務委員會(財委會)的批准後,延展至下列受政府發展的清拆行動影響的業務運作–
(a) 在緊接清拆前登記的日期前,在私人農地上營運最少達十年且沒有違契情況的戶外/露天業務運作;及
(b) 在緊接清拆前登記的日期前,獲地政總署發出的短期土地文書(即豁免書、修訂租賃許可證、批准書 )核准佔用私人農地經營最少達十年,而且沒有違反有關短期土地文書條件的業務運作;以及在緊接清拆前登記的日期前,以距離首次批出日期最少達十年的短期租約佔用政府土地,而且沒有違反短期租約條件的業務運作 (按簡易招標程序1出租的土地除外)。

註二

收回土地條例摘要
 
章: 124 《收回土地條例》
 
“收回作公共用途”(resumption for a public purpose) 包括─
(a) 收回衞生情況欠佳的物業,以確使經改善的住宅或建築物得以在其上建造,或確使該物業的衞生情況得以改善;及
 (b) 收回其上有任何建築物的任何土地,該建築物由於接近或連接任何其他建築物,以致嚴重干擾空氣流通,或在其他方面造成或導致該等其他建築物的狀況不適合人居住或危害或損害健康;及
(c) 為與香港駐軍有關的任何用途而作出的收回;及
(d) 為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途而作出的收回,不論該用途是否與以上的任何用途同類;
 
條: 3 收回土地作公共用途
每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據本條例命令收回該土地。
 
條: 5 擁有權歸還政府
在1個月屆滿或在根據第4(3)條授權的較長期限屆滿時,除根據第4A條藉協議購買的土地外,有關的其他土地─
(a) 如屬土地的不分割份數,則須歸屬財政司司長法團所有,而任何建築物或其部分的使用權與佔用權如附帶於該份數的擁有權,則亦須一併歸屬財政司司長法團所有;及
(b) 在所有其他情況下,則須歸還政府,而該土地的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利,均絕對終止。
 
條: 9 禁止對政府採取法律行動
除本條例條文另有規定外,不得因根據本條例進行的收地導致任何人蒙受損失或損害而對政府或任何其他人採取任何法律行動或進行任何訴訟。
 
條: 19 收地公告作為證據的效力
在任何收地公告內,如述明須收回該土地作公共用途,即已足夠,而無須述明該土地須用作某特定用途;而載有該項陳述的公告,須作為該項收回是作公共用途的確證。
 
條: 4A 藉協議購買
凡已根據第3條發出命令收回任何土地,主管當局可在該土地根據第5條歸還政府前,與業主達成協議,及與根據在土地註冊處註冊的文書而就該土地擁有產業權或權益的任何人達成協議,以購買該土地及任何上述產業權或權益;
如在《1984年收回官地(修訂)條例》的生效日期或之後,曾就該等協議所關乎的土地而根據第3條發出命令者,則該協議可訂定,該業主或上述的人聘用任何人以專業身分辦理與該項購買有關的事宜,因而合理招致或支付的費用或酬金,須由主管當局支付給該業主或上述的人。
 
條: 6 補償
(1) 在土地根據第5條歸還政府的日期起計28天內,主管當局須─
(a) 致函前業主,以及致函緊接土地歸還政府之前根據在土地註冊處註冊的文書而對該土地擁有產業權或權益的任何人,就收回該土地而作出補償要約;
(b) 向(a)段所提述的任何人送達由主管當局指明格式的通知書,要求該人在該通知書所指定的時間內,呈交其補償申索。
(2) 凡已根據第(1)(b)款送達通知書予任何人,則該人須按主管當局所指明的格式呈交其申索,並須將主管當局合理規定的帳目、文件及詳情提交主管當局,以支持該項申索。
(2A) 凡遵照在《 1984年收回官地 (修訂 )條例》的生效日期或之後根據第3條發出的命令而收回土地,並根據本條向任何人作出補償要約,或任何人根據本條呈交補償申索,如該人聘用任何人以專業身分辦理與該項要約或申索有關的事宜,因而合理招致或支付任何費用或酬金,則該項要約可訂定,該等費用或酬金須由主管當局支付給該人,而該項申索可包括該等費用或酬金的申索。
(3) 如─
(a) 已根據第(1)(a)款獲補償要約的人,在該要約作出日期起計28天內仍不接納該項要約;或
(b) 已根據第(1)(b)款獲送達通知書的人─
(i) 沒有在通知書指定的時間內呈交其申索,或
(ii) 已呈交其申索,但他與主管當局未能就補償額達成協議,則該人或主管當局可將該事轉交土地審裁處,以裁定須支付的補償額。
 
條: 10 土地審裁處裁定政府須支付的補償
(1) 對於根據第6(3)或8(2)條向土地審裁處呈交的申索,該審裁處須根據申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害,裁定須支付的補償額(如有的話)。
(2) 土地審裁處裁定根據第(1)款須支付的補償額(如有的話)時,須以下列各項為基準─
(a) 被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值;
(b) 申索人就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值;
(c) 申索人因被收回的土地或其上建築物,與申索人的任何其他相連或毗鄰的土地或其上建築物分割,以致蒙受損失或損害的款額;
(d) 申索人於收地當日在被收回的土地上或在其上建築物內經營的業務,因收地而須遷離該土地或建築物,因而蒙受的損失或損害的款額;
(e) 如屬遵照在《1984年收回官地(修訂)條例》的生效日期或之後根據第3條發出的命令而收回的土地,則─
(i) 申索人從他在被收回土地上擁有或佔用的任何處所遷往其他土地或土地連建築物時所合理招致的開支,或申索人在取得其他土地或土地連建築物時所合理招致的有關開支,但(d)段所適用的款額不包括在內;
(ii) 第6(2A)及8(4)條所述的任何費用或酬金。
 
條: 12 裁定補償的附加規則
在裁定根據本條例須支付的補償時─
(a) 不得因收地屬強制性而予以任何寬容;
(aa) 如有關土地所在的地區、地帶或區域是已預留或劃出作《城市規劃條例》(第131章)第4(1)(a)、(c)、(d)、(e)、(f)、(g)、(h)或(i)條所指明的用途,或該土地受該等地區、地帶或區域影響,則不得將此事實作為考慮之列;
(b) 凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地,則不得就該項使用給予補償;
 (c) 不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償︰
但如屬以下情況,即是若非因該土地被收回,便可按應有權利確使任何特許、許可、契約或許可證獲批出、續發或延續者,則本段對該情況不適用;及
(d) 除第11條及本條(aa)、(b)及(c)段另有規定外,被收回土地的價值,須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。
 
註三

轉介土地審裁處
倘申索人與政府未能就法定補償額(如有的話)達成協議,任何一方可向土地審裁處申請裁定補償額。土地審裁處判定的數額對申索人及政府均具約束力。倘有關個案已轉介土地審裁處處理,先前的自置居所津貼/額外津貼建議即告撤回。
 
註四

條: 11 評估補償的原則
(1)                    當任何物業被收回,土地審裁處在裁定須支付的補償額及估計所收回土地及其上的任何建築物的價值時─

 (a) 可考慮該物業的性質及現況、該等建築物在現有狀況下頗有可能存在的時間、以及其維修狀況;及
(b) 對於在憲報刊登擬收地公告的日期後對該物業作出的任何增建或改善,可拒絕作出補償(除非該項增建或改善是為維持該物業的妥善維修狀況而有需要作出的)︰
但如有任何權益是在上述刊登日期後取得的,則不得為增加補償額而對該權益作獨立估值。
(2) 土地審裁處亦可收取用以證明以下各項的證據─
(a) 由於有關建築物或處所用作妓院或博彩場館或任何非法用途,以致其租值提高
 
註五

在第三階段公眾參與的諮詢期間,當時的發展局局長林鄭月娥宣布政府會
放棄公私合營模式,而準備動員 400 億公帑強收民地,採用「傳統新市鎮發展模式」推展新發展區計劃。政府表明, 「過往, 我們亦曾採用這個模式落實建設現有新市鎮(如沙田、粉嶺/上水及將軍澳新市鎮)。根據這個模式, 政府會負責收地和清拆所有規劃作公共工程、公共房屋和私人發展的私人土地, 並進行土地平整工程及提供基礎設施, 再撥出土地作各種用途, 包括把土地批出作私人發展之用。」也就是說,政府不理會公眾的建議,打算以現金徴收整片東北發展區的土地,然後出售,並且以過往沙田、粉嶺、將軍澳等的成功例子作為此法可行的證據。其實這些新市鎮的發展歷程與今天政府所說的收地模式不盡相同。
 
註六

2015 年 3 月 24 日
討論文件
立法會發展事務委員會
評估被收回物業的法定補償
及解決因收回土地而引致的糾紛
 
他獲發放的金額不少亦不多於其因公眾利益所招致的損失」( Horn 對 Sunderland Corp.案 例[1941] 2 KB 26)。另一項獲確立的補償法則稱作Pointe-Gourde規定,指補償金額「不可包括引發土地物業收回的有關計劃所導致的升值」( Pointe Gourde Quarrying and Transport Co 對Sub-Intendent of Crown Lands 案例[1947] AC 565)。
 
根據「條例」第 12(d)條,被收回土地的價值,須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。
 
政府當局參考了立法會秘書處資料研究組撰寫、題為《評估被收回物業的價值》(IN03/14-15)的資料摘要(附件五),該文件提及就個別海外慣例所作研究的結果。
 
註七

立法會秘書處資料研究組亦發出了題為《解決因收回土地而引致的糾紛》(IN04/14-15)的資料摘要(附件六)。
 
根據過往經驗,現行的補償制度行之有效。例如就市區重建項目開展的收回土地而言,受影響業主對政府當局提出的補償建議接受率達百分之 69,反觀只有百分之 12 的補償建議被轉交土地審裁處裁定有關金額(其餘百分之 19 屬進行中或無法追尋業權人下落的個案)。因此,政府當局現時並無計劃引入調解作為解決與評估補償金額相關糾紛標準程序的一部分
 
(a) 收地屬強制性 ( 第 12(a) 條 ) ;
(b)有關土地受城市規劃圖則的指明條文影響的事實 (第 12(aa)條 );
(c)任何不符規劃的土地用途 (第 12(b)條 ); 及
(d)預期獲得或頗有可能獲得批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證,但若非因該土地被收回,便可按應有權利確使可獲批出、續發或延續者,則屬例外(第 12(c)條)。
 
註八

收地數據
2002年至今共20次收地,
http://www.landsd.gov.hk/tc/legco/press_releases.htm
 
收地進行竹園村重置區計劃
************
政府將收回打鼓嶺十三幅私人農地,面積約19,461.7平方米,以進行竹園村重置區計劃。整條竹園村將要遷置,以騰出土地配合新界東北蓮塘/香園圍新口岸發展。
有關收地通告今日(五月七日)在政府憲報刊登。
工程將於二○一○年第三季展開,二○一二年第一季完成。
2010年5月7日(星期五)
 
屯門區收地興建公共房屋
***********
政府將收回屯門第五十四區鄰近青麟路及紫田路共八十七幅私人農地,面積共約三萬二千七百四十三點九一平方米,以便興建公共房屋。
有關收地通告今日(四月九日)已在政府憲報刊登。
工程將於明年展開,二○一二年完成。
2009年4月9日(星期四)
 
大埔區收地進行雨水排放系統改善工程
*****************
政府將收回位於大埔船灣多個地區共四十一幅私人農地,面積共約五千八百八十九點九平方米,以便在該等地區進行雨水排放系統改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(十二月十二日)已在政府憲報刊登。
工程將於明年一月展開,二○一二年一月完成。
2008年12月12日(星期五)
 
屯門收地興建學校
********
政府將收回位於屯門掃管笏共十一幅私人農地和一幅私人屋地,面積共約一千零三十二平方米,以便興建兩間小學。
有關收地通告今日(四月十一日)在政府憲報刊登。
工程將於本年十一月展開,二○一一年第三季完成。
2008年4月11日(星期五)
 
北區收地進行雨水排放系統改善工程
****************
政府將收回分別位於上水馬草壟、營盤及石仔嶺的三條河道附近地區共六十幅私人農地,面積共約九千二百九十五平方米,以便在該地區進行雨水排放系統改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(一月十八日)已在政府憲報刊登。
工程將於本年五月展開,二○一○年四月完成。
2008年1月18日(星期五)
 
元朗收地進行雨水排放系統改善工程
****************
政府將收回元朗長莆、馬鞍崗、元崗新村及田心村地區共八十三幅私人農地,面積共約一萬五千四百六十八平方米,以便在該地區進行雨水排放系統改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(十二月二十一日)已在政府憲報刊登。
工程將於明年一月展開,二○一一年一月完成。
2007年12月21日(星期五)
 
北區收地進行雨水排放系統改善工程
****************
政府將收回打鼓嶺大埔田和坪輋,以及沙頭角萬屋邊和蓮麻坑地區共一百三十五幅私人農地,面積共約三萬八千八百八十平方米,以便在該地區進行雨水排放系統改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(十一月九日)已在政府憲報刊登。
工程將於本年十二月展開,二○一一年六月完成。
2007年11月9日(星期五)
 

大埔收地進行河道改善工程
************
地政總署將收回大埔林村河上游、社山河及大埔河上游地區共一百一十六幅私人農地,面積共約一萬六千四百五十三平方米,以便在該區進行河道改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(九月七日)已在政府憲報刊登。
工程將於二○○七年九月展開,二○一一年四月完成。
2007年9月7日(星期五)
 
 
政府收地進行雨水排放系統改善工程
****************
地政總署將會在元朗麒麟村收回五十四幅私人農地,面積合共約一萬零八百六十二平方米,以便進行雨水排放系統改善工程,減輕區內水浸問題。
有關收地通告今日(七月六日)已在政府憲報刊登。
工程將於今年十一月展開,預計二○一○年一月完成。
2007年7月6日(星期五)

政府收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2007 年 3 月 2 日)

西貢收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 12 月 22 日)

元朗收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 12 月 22 日)

蠔涌收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 12 月 22 日)

屯門收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 12 月 15 日)

大埔收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 12 月 8 日)

上水收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年  8 月 11 日)

上水收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 6 月 23 日)

粉嶺收地進行排水系統改善工程
(發佈日期 : 2006 年 3 月 31 日)

南丫島收地進行排水渠改善工程
(發佈日期 : 2005 年 12 月 9 日)

水流坑收地進行排水改善工程
(發佈日期 : 2005 年 11 月 4 日)

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