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政府沒有告訴我們的

2018/6/15 — 16:17

政府主導「土地供應專責小組亅的土地大辯論,現正進行公眾諮詢。

土地問題,許多人的理解是房屋供應不足,亟需找多些地。故此近來的報導不斷針對郊野公園、棕地、高球場、填海等等題目,議論紛紛。

心中的疑問,是我們有沒有考慮過「新香港人」的房屋需求?

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所謂「新香港人」(這裡絕無貶義) ,此處不包括每天150名持單程證來港定居的內地人。「新香港人」,大致分以下四類:

1) 「輸入內地人才計劃」,自2003年開始推行,每年平均約7400人。

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2) 「優秀人才入境計劃」,自2006年開始推行,每年平均約380人。

3) 「資本投資者入境計劃」,自2003年開始推行,至2015年截止,每年平均約 3100人。

4) 「非本地畢業生留港/回港就業安排」,自2008年開始推行,每年平均約 7300人。

     以上第三類人士,絕大部分已正式批准,且該類別於2015年已停止接受申請,可以假設他們大部分已在港置業,故不在本文考慮之列。不過,他們過去每年已置了三千多單位,多少推動了樓價上揚,對供應構成了壓力。

餘下三類(即第一、二及四類),總數約為每年 15000人,在港滿七年可取得居留權。這些人士本身工作條件不錯,例如第一類內地人才,是具有認可資歷的優秀人才和專業人才。可以說,三類人之中一部分有在港置業的需求。

內地人對香港認識與日俱增,可從遊客數量和自由行增加數字可看到,就像港人到日本旅遊情況,不少人已懂得與別不同,尋幽探勝一樣。隨著其財富增長 (或其家長的財富增長!),香港財產保護法制方面又比較健全,內地人會憧憬在港置業。

上述三類人士之中,或會工作滿約後選擇離開香港,也或會留下來,畢竟香港的教育、醫療、法制等方面有吸引力。能夠到香港工作或唸書,他們的起跑線已比較不少港人走前,比較大部分內地人優先更不在話下。所以他們對在港置業有一定的需求。然而,實際上在港置業的比例是多少,我們無從確實知曉。按他們名字的英文拼法估算,近年佔新樓宇購入約全數的一成多。但自從三數年前政府實施「辣稅」之後,不少人採取用公司名義擁有物業,實際數字更令人無從稽考。

從一個不同角度,我們或許做一些粗疏的估算。如果是一半人會置業,那便是每年7500單位;三分之一人是每年5000單位;四分之一人也差不多是每年4000單位。香港過去十年私樓建成數量,平均僅是一萬多一些。這數千單位的需求已佔了不少,而此需求是本世紀才平白出現的,可以說是額外的。而且,選擇在港置業的人,其需求可能不止一間居所,他們或會投資、或會為子女成長後計劃居所,又或其子女成長後須置業。總之,這種需求是累積的。

上述的粗疏估算,如屬實,便間接解釋了以下幾點:雖然政府聲稱未來數年會有近十萬單位應市,樓價卻踞高不下,許多地區的樓價屢創新高,波及民生住房如公屋、居屋等;發展商惜售,貨尾達九千單位仍可提高價錢;最近啓德舊機場售地中標價新高,呎價要賣三萬元才可賺錢。這反映了發展商的自信,其對市場的瞭解,比我們比政府更進一步。換言之,發展商的估算,是樓市只會大漲小回。(當然,仍然會出現大跌市,如經濟情況大逆轉、利息狂升、SARS或更猛烈的天災人禍等,何時出現你我他也不知道。)

怪不得有些人,特別是年青人,拒絕升級加薪,因為會影響住上公屋的機會。

總結是,目前有關郊野公園等選項作為未來土地供應來源的討論,根本可能就是偽命題。政府的策略,從好處想,是藉拖延來爭取時間,同時掩飾過去沒有積極規劃土地、沒有讓市民知道新香港人對房屋的需求。從壞處想,則是通過所謂公眾諮詢(諮詢內容已極具「創意」),創意地演繹諮詢結果,作為入侵七百萬人共擁、世界稀有的郊野公園的藉口。

其實,要解決問題,政府唯一的選項,就只有大規模造地,而不應向郊野公園打主意。


14-6-2018
〔作者保留版權〕
參考:香港入境事務署便覽 (2017/18) 。
 

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