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死在樂富手上的天馬苑

2017/4/19 — 14:23

資料圖片:天馬苑 (Wing1990hk / Wikipedia)

資料圖片:天馬苑 (Wing1990hk / Wikipedia)

【文:四道牆以外】

年輕一輩可能有所不知,1972年香港總督麥理浩提出「十年建屋計劃」,最終用了十五年光陰,也就是到了1987年,只完成原本目標的八成。

落成於1986年的天馬苑,也是「十年建屋計劃」最後一批出品。事實上,由1980年第一期居屋到1986年的第八期,越遲落成的居屋,地點就越遠離九龍。1983年以後,不少居屋都是位於沙田、北區和大埔。有理由相信,現象可能就是「盲搶地 1.0」的結果。

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跟天馬苑同期的第八期居屋,有青衣青華苑、屯門兆禧苑以及大埔新興花園;其實以當時的標準來算,天馬苑五座樓一共有二千多戶,算是大型項目,而且位處九龍,實在是筍盤材料。要知道,當時地鐵港島線才剛通車;政府的交通政策,也未有像今天那樣傾斜;所以假如用今天的標準來評估這個地方是否方便,就一定會有主觀的落差。

天馬苑的居民,我不知道有幾多是由新樓入伙住到今天,畢竟三十年前的社會,雖然有前途問題困擾,但是香港仍然在高速增長中,社會流動性也比今天更高,所以許多人在上了居屋之後,很快就再買多一個私樓單位。無錯,那就是不少人都在回味的八十年代。

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其實在不經不覺間,主權移交也快要廿年,當年曾經是筍盤的天馬苑,亦已經變成了一個老化的社區。本來,一個社區越是陳舊就越有味道;半世紀只是等閒,上百年也不算甚麼。可是,在那大興土木的年代才併湊出來的人工社區,卻沒有那種生命力。

約莫七、八年前,天馬苑商場在漸漸凋零。去年六月,領展將天馬苑商場售予盈信控股旗下的策勵有限公司。至今近十個月以來,由於管理和環境問題,引起居民不滿和投訴。坦白講,天馬苑居民面對破落的商場,以及商戶被提早解除租約,處境都值得同情。可是換了另一個業主,或許保養可以做得更理想,但冷清的場面卻未必可以在一時三刻之間改變得了。

「見無錢賺就賣,領展有冇照顧居民需要?」好,領展改造商場,鬧!要是不改造商場,商場營運不了下去,結果對居民有好處嗎?

根據房署公佈商場空置率的數字,昔日天馬苑商場在易手予領展前,空置率為0%。難道是房署管理有道?實情是,當時的樂富廣場仍然未大變身。熟悉地區事務的人都知,天馬苑的位置,若步行至樂富,腳程大概十五至廿分鐘,說長不長,說短不短;當地居民都寧願到樂富廣場購物消費,貪其集中有選擇;尤其是自領展改造樂富廣場,其他附近屋苑的零售鋪位,就只有更專注服務街坊日常所需。

所謂的街坊日常所需,生意額非常有限。結果這些商場在惡性循環之下,越做越冷清。或者,這是領展寧願善價而沽的原因。當然,拿真金白銀將商場買下來的盈信控股,也不可能長遠將商場鋪位荒廢吧。以3.08億元買下88000呎零售面積以及若干車位,粗略計每個月只要有80至100萬元左右淨收入,就已經算是合理回報。換言之,理論上盈信控股只需要在撇除成本後,每呎淨賺10元的收入,就已經可以營運。從目前的現象看來,賺這筆錢比想像中的更加困難。

經營生意的艱難,一般人未必明白。終身不食人間煙火的政客,卻懂得用多數人這個盲點,去換取自己的政治資本。

公民黨的立法會議員譚民豪,最近便聯同被終止租約的租戶,將天馬苑商場問題的矛頭,指向領展。為何有新業主卻不找上門?嚴格來說,領展已經沒有法律責任,如此在法制以外施加政治壓力,難道就是大狀黨的見識水平?

立會公務繁忙的譚議員,紆尊降貴空降到天馬苑處理地區問題,說到底都是為了及早建立地區樁腳,明白的。與其向盈信這家沒有人認識的上市公司施壓,倒不如向一沉百踩的領展再踹一腳。可是,飛機司當空降部隊,就是不貼民情。當區的區議員陳安泰,卻認清對象是新業主和管理公司佳定;究竟誰在做事,誰在搞政治,實在不難分辦。

同是公民黨的梁家傑,為了幫譚民豪造勢,更無限引伸到《房屋條例》,指房委會可能已經違反了第四條中「(確保)在公共屋邨為居民提供(委員會認為)合理的設施」的規定。

話說當年終審法院就領展上市的裁決,已經就何為「合理的設施」下了定義,更加指出以商業形式營運公共屋邨的設施,並不算違反相關條件。

公民黨指政府有財政盈餘,應回購領展出售的物業;可是領展出售天馬苑商場,代表商場本身已經難以經營,政府又憑甚麼去化腐朽為神奇?遠的不說,看那雷聲大雨點小的美食車,就知道政府的營商能力有多強。

再講,假如要以公帑補貼商戶,筆者倒想問問「追求公義」的譚議員,用公帑資助社會一部份人士做生意圖利,又是否用得其所?又是否符合公平原則?

無論是食環抑或房委會,營運商業零售租務,從公共政策上的考慮有兩個:一,滿足居民日常生活需要;二,避免缺乏營商場所,令街邊小販重現。故此,假如整個社區都是公共房屋,政府也會照顧相應所需,規劃上也要考慮相關的因素,例如地區的人口結構。

不過,人口結構和消費力會隨著時代變代,屋苑及屋邨附近設施也會出現變化。若然所謂的「合理設施」,就是不論居民人口、潛在人流、社區規劃的改變,都要硬性規定每個住宅物業附近,在一步之遙有齊各種所需,這種想法也會做成不切實際的重複和土地資源浪費。事實上,天馬苑商場就是在各種因素轉變下,被淘汰,被多出來的商場。最終解決問題,還是要研究如何讓那88000呎空間找到有價值的用途。

作者簡介:自由撰稿人, 土生土長的香港人, 關心香港地產及社區發展。Facebook專頁

 

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