立場新聞 Stand News

「置業主導」置市民於險境

2017/10/20 — 9:34

一直被視為「上車盤」的九龍灣淘大花園(圖片來源:WiNG@wikipedia l Attribution 3.0 Unported (CC BY 3.0) )

一直被視為「上車盤」的九龍灣淘大花園(圖片來源:[email protected] l Attribution 3.0 Unported (CC BY 3.0) )

【文:鄒崇銘、龍子維】

「民生吸納政治」

1970 年代,前中文大學校長金耀基研究香港政制時,提出「行政吸納政治」的著名概念,分析港英政府是如何通過諮詢架構,成功地疏導當時的社會政治矛盾,特別是舒緩了民間對政制改革的訴求。經過了最近多年的政治紛紛擾擾後,看來林鄭月娥致力淡化政治衝突,施政報告正好突顯「民生吸納政治」的策略。

廣告

這不禁令人聯想到20年前的董建華,正值回歸之初人心穩之際,他同樣把焦點放在房屋、教育和安老等工作上,力求在民生事務上「大有為」,致力淡化一國兩制下的政治張力。他甚至提出七成市民自置居所的雄圖偉略,唯始料不及的卻是,1997金融風暴打破了他的如意算盤,最終主要是經濟、並非政治,導至董建華需要「腳痛」下台。

回顧林鄭上任百多日來的情況,處理 DQ 議員、政治判囚到大學港獨標語等,無一不是極為燙手的政治炸彈。但她一反前朝梁振英的鬥爭作風,幾近以完全置身事外的態度淡然面對,並全力將公眾的注意力轉移到民生事務上。在相當程度上,無論政策最終能否發揮預期效果,「民生吸納政治」的策略,確已經局部化解了積累多時的社會怨氣。

廣告

野村證券的預警

就在林鄭發表上任後首份施政報告的前夕,野村證券不知是有心抑或無意,扮演了《國王的新衣》裡小孩的角色,宣佈其風險預警系統的數據,指香港在60個早期預警信號中, 52 個亮起紅燈,比 1997 年亞洲金融危機時更多,顯示香港在全球 32 個經濟體當中,爆發金融危機的風險最高。而中國則亮起 40 個紅燈,排第二位。 

野村主要計算五項風險預警系指標:實際房價、實際股價、企業和家庭信貸佔 GDP 比重、企業和家庭的償債比率、實質有效匯率。結果顯示香港乃全球金融風險最高危地區,主因是香港實際有效匯率、企業及家庭償債比率都遠高於平均水平,而且由於港元與美元掛鈎,問題未來很可能隨美國加快加息步伐而惡化。

自 1987 年以來,香港以至全球每十年均爆發大型金融危機。 2017 年能否倖免固然難以臆測,但恰巧上周恒指正升至十年高位,就不得不讓人更加有所警惕。假如危機真的在短期內爆發,則整份施政報告或需重寫亦未可料。就正如林鄭所說的,其房策新政亦可能按樓市的狀況而不斷調整。

提早推出的托市措拖

觀乎林鄭提出的四大房策:首置上車盤、「綠置居」及「白居二」恒常化、將未補價居屋出租和興建過渡性房屋,夾心階層成為主要被關懷的對象,「以置業為主導」乃是林鄭房策的關鍵詞。其根本的目的,還是為保私樓市場「健康平穩」,好讓地產霸權和高地價政策,作為香港的「基本國策」,能夠「永續發展」。

首置上車盤這當然不是什麼新的政策,其實由 1978 年至 2002 年,已經有 9.8 萬個的單位。屬於「私人機構參建居屋計劃」的居屋,佔期間香港興建的居屋約三成。當年發展商參與興建居屋,由政府選定土地,並在招標文件列明住宅單位的大小、數量及房委會的保證回購價格。換言之,地產商只是協助政府興建居屋的服務提供者,政府佔有相對的主動權。

現在的首置上車盤,情況卻是恰好倒轉:由於地產商坐擁超逾 1,000 公頃的農地,要令首置上車盤成為主要政策,提供每年至少 3,000 個的單位,公私合營方式遂成為屬意的選項。由政府提供政策誘因,讓原本看準市場擇肥而噬,適時轉換土地用途的發展商,能有更多的發展與賺錢的機會,只不過前提是同時興建一定數量的資助房屋,算是叫賺大錢的發展商提供些少「回佣」而已。

撇開地產商囤積農地的動機,以至是鼓勵農地轉換的做法,會否打開另外一個保育大缺口,即使我們同意騰出部分已荒廢的農地,改作房屋用途,那麼發展商優先興建的,為什麼會是資助房屋而不是出租房屋?這當然與有關項目是否「有肉食」有關,過去「私人機構參建居屋計劃」,例如長沙灣的碧海藍天,最後因為 2002 年的「孫九招」托市措施,由混合式發展變成全面以私人方式出售,就是考慮到計劃能否仍在設定的空間內「賺到盡」。

重構「置業階梯」的迷思

當然最核心根本的,還是資助房屋作為「置業階梯」大計的一部分,不會將居住需求與投資分割。買家日後如需補地價於市場出售單位,所補之價格仍只是當初買入單位時之地價,而不是十年後土地升值之後的價格。因此對林鄭和地產商而言,地價與樓價只升不墮的神話,仍有望可透過這樣的政策安排延續下去。

按照同樣的邏輯,我們便可了解為何政府會急於令「綠置居」及「白居二」恒常化,以及將未補價的居屋出租。須知過往公屋及居屋第二市場的交投成交並不活躍,皆因補地價的壓力往往十分龐大。現時林鄭房策的重要意義,遂在於為居屋市場和私樓市場的連接舖路。加強居屋的流動性,重建「置業階梯」的框架,才是有關政策最根本的目標。

在當下樓市接近瘋狂和非理性的階段,「以置業為主導」的政策看似回應了某種社會情緒。但正如 1997 年的那段歷史告訴我們,它不但無法解決令市民焦慮不已的住屋問題,反而在市場高度扭曲的環境下,為置業者以至整體經濟增添巨大的風險。由此房策新政到底是在解決問題,亦或延續及擴大既有的問題,甚至可能將市民推到懸崖的邊緣,任由居住保障被無情的市場吞噬,其實早已不言而喻。

1980 年代英國曾推出兩項政策,一個叫 "Right to buy",一個叫 "Buy to let" ,前者令英國失去 200 萬的市鎮公寓 (council houses) ,後者促使 40% 的社會房屋 (social housing) 轉至私人租務市場。結果令倫敦的樓價租金暴升, Kensington 與 Chelsea 等核心地區,變成非洲中東大陸富豪的「一小時生活圈」; Waterloo 則隨處可見原居於社會房屋、現已無家可歸的露宿者;遍及倫敦的市區重建改劃,則把公屋都變成落地玻璃豪宅

歷史在重複。香港版的 "Right to buy" 與 "Buy to let" ,叫做首置上車盤和綠置居。

原刊於信報

發表意見