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【澳門疊石塘超高樓廉署報告】自拆門檻 無視《路環整治規劃》 工務局任意放限高 差點毁了山體

2018/2/7 — 14:56

愛瞞日報製圖

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澳門廉署公布《關於路環疊石塘山建築項目的調查報告》,除了經調查確認有人「偷龍轉鳳」對國有土地的侵害,而工務局本身在審批建築項目街線圖上亦有違反行政指引,以及對《路環整治規劃》是否具約束力「朝令夕改」,變相名存實亡,亦導致後來工務局竟對有關項目建築高度放高至100米,更差點令疊石塘山山體被斷送破壞。報告亦反映環保局和民署由原來嚴詞對山體破壞的擔憂,卻淪為後來只能為發展商的環評報告提修改意見,廉署指有關部門在環境及綠化評估上並無法可依,亦無法律權限作出約束。廉署還特別提到,特區的公共部門和人員必須意識到,盡忠職守並非是一句口號,行政程序或者決定中的任何疏忽或者錯漏,都可能給特區造成無法挽回的損失。 

建築項目街線圖違反行政指引

1999年8月,工務部門應中輝公司的申請,發出標示編號6150的土地的街線圖,規定業權人只能沿田畔街和石排灣馬路興建高度不超過20.5米的7層樓宇,最大海拔高度不能超過33.4米。此外,靠近高頂馬路和陸軍路的兩萬多平方米的疊石塘山地被列為不可興建及須綠化處理的範圍,工程不能大面積開挖山體。當局指出,有關地段規劃須遵守《路環整治規劃》規定的條件。

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2004年5月,勝鴻發展有限公司與中輝公司在澳門簽署買賣公證書,以港幣8,800萬元購買了該幅土地,2009年3月申請發出新的街線圖。根據勝鴻公司提交的土地開發初步研究方案,打算興建9座22米高的獨立別墅,以及9座115米37層高的住宅樓宇。

但其後工務局分析有關申請的過程中,出現了有關地段應否受《路環整治規劃》約束的問題。《路環整治規劃》是1997年12月9日由當時的運輸暨工務政務司批示核准了委託專業公司制定的。該《規劃》對路環市區、九澳和黑沙一帶進行了詳細的規劃,設置了一系列興建樓宇時應遵守的條件,包括土地覆蓋率、地積 比率和樓宇高度級別。疊石塘山建築項目地段亦被涵蓋。但廉署在今次調查時獲得工務局回覆表示,《路環整治規劃》只具有內部參考的性質,對相關地段的規劃條件不具約束力。 

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2009年12月,工務局發出街線圖,訂定地段地積比率為5倍,同時將地段分為三個部分:靠近石排灣馬路的部分樓宇最大許可高度為海拔80米,靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍,樓宇最大許可高度為8.9米,靠近高頂馬路和陸軍路的疊石塘山地只能建9米高的獨立別墅,建築物周圍須作綠化處理。

勝鴻公司在2010年3月又申請發出新的街線圖,要求放寬規劃條件,將樓宇最大許可高度提高至海拔198米,興建63層高的樓宇,同時將地積比率5倍改為淨地積比率9倍。

2011年4月,工務局發出新街線圖,不再因應地勢分區控制建築物高度,樓宇最大許可高度全部為海拔100米,最大許可淨地積比率為8倍,大約相等於地積比率12倍。勝鴻公司根據這份街線圖遞交的工程計劃草案,項目佔地面積為48,868平方米,總建築面積為668, 741平方米,計劃興建13棟最高為33層的塔樓。

廉署認為,疊石塘山建築項目地段南端靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍,樓宇最大許可高度只能是8.9米,但根據工務局發出的街線圖,該部分樓宇最大許可高度卻為100米,明顯違反了行政指引訂定的規劃條件。

廉署的報告指出,假如疊石塘山建築項目地段不存在業權、位置、面積等方面的問題,則業權人可按照《城市規劃法》的規定申請新的規劃條件圖,並展開後續的審批程式。但由於該地段屬國有土地,因此有關的街線圖是否有效已經成為了次要問題。

環境及綠化評估欠缺法律依據

根據2009年3月勝鴻公司提交的建築方案,計劃興建9座22米高的獨立別墅,以及9座115米高的住宅樓宇,對此環境保護局曾發表意見認為「基於該項目的發展將導致大幅山體開挖、綠化面積的喪失及破壞原有山林過濾污染物的功能,建議重新評估施工期間對生態環境影響的程度」。

民政總署的意見認為:「擬興建項目為取得興建的平地,必須開挖山體,對山體的結構和植被造成巨大的破壞,除了大量綠化面積的喪失外,被挖的山體將變成混凝土化的護坡」,「路環島一直是本澳山林的主要所在地,興建此項目會否與城市規劃相抵觸,需慎重考慮」。

雖然環境保護局和民政總署對在疊石塘山大面積開挖山體興建高樓可能造成的各種影響表示擔憂,但根據工務局發出的街線圖,13座樓宇的高度全部為海拔100米。2013年2月,勝鴻公司向工務局提交環境、建築景觀等評估報告,其後,環境保護局和民政總署就報告的內容提出修改意見,並最終認可了項目的環境、景觀、綠化等方面的評估。

廉署調查發現,就疊石塘山建築項目而言,無論是環境保護局還是民政總署進行的評估,並沒有明確的法律規範,僅有部門發出的指引。由於欠缺相應的法定權限,因此提出的環保、景觀、綠化等方面的技術意見,對建築項目的申請和工務局的審批並沒有約束力,對於發展商是否落實環境評估報告等專業報告所承諾的條件,由於無法進入地段實地考察或確認,只能根據發展商提供的資料進行評估。

相關連結:

廉署《關於路環疊石塘山建築項目的調查報告》全文

原刊於愛瞞日報

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