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為何「何文田站」不可以叫何文田

2016/11/16 — 12:30

作者指,「內城區」提供的舊私樓租盤,甚至非正規住屋(如劏房等),就是沒有能力買樓、及/或不符合公營房屋資格的人士掙扎求存的唯一空間—往往這個「無殼蝸牛」族群的住屋問題是最嚴峻的。(本文圖片由作者提供)

作者指,「內城區」提供的舊私樓租盤,甚至非正規住屋(如劏房等),就是沒有能力買樓、及/或不符合公營房屋資格的人士掙扎求存的唯一空間—往往這個「無殼蝸牛」族群的住屋問題是最嚴峻的。(本文圖片由作者提供)

過去幾星期相信大家會見到,大批市民慕「何文田」之名翻山越嶺到新車站乘搭港鐵,此時此景,小編以及其他人早於三年前已經預言,一個站名對社區歸屬的影響可想而知,一個怪獸區名帶來的優越/認同感更可以讓人走過上公里的天橋、斜路及隧道爬山搭港鐵。

「何文田」附帶之龐大利益

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「何文田」三個字的威力當然不只如此,小編特地挑選了地區檔次、樓齡、實用面積相近的三個單位作比較,從下表中你可以見到只要你有何文田三個字,儘管你的樓在紅磡/老龍坑/任何地方,小單位亦能賣得比同類樓盤甚至港鐵盤貴1.48至1.8倍,合共賺24億以上(1)。

表一  三個性質相近的樓盤比較。有「何文田」地名加冕的樓盤老龍坑何文田山畔實用呎價比近深水埗站的海峰貴1.48倍,比遠離鐵路的慈雲山匯豪山更是貴1.8倍 (資料來源:中原網)

表一 三個性質相近的樓盤比較。有「何文田」地名加冕的樓盤老龍坑何文田山畔實用呎價比近深水埗站的海峰貴1.48倍,比遠離鐵路的慈雲山匯豪山更是貴1.8倍 (資料來源:中原網)

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可見「何文田」三字對地產商來說簡直是搖錢樹。除了南豐「何文田山畔」外,還有新地的巨型樓盤「天鑄」(比前者更貴);此外原來山下更精彩,離「何文田站」一條天橋之隔的紅磡北部已經有多個重建住宅及酒店項目搶灘(見圖一),尤其以恆地(綠色)、紅茶館酒店集團(泥黃色)及莊士機構(橙色)的投資最密集,加上其他財團投資的項目(灰色),由蕪湖街到整條機利士南路變成了「何文田」豪宅酒店走廊—無論步行到何文田站或紅磡站都很方便的位置。

紅磡北部財團有興趣、已部分或全部收購、以及已重建的地段。樓盤/酒店名字還會用紅磡,還是何文田?(資料來源: 各大發展商年報、新聞報導)

紅磡北部財團有興趣、已部分或全部收購、以及已重建的地段。樓盤/酒店名字還會用紅磡,還是何文田?(資料來源: 各大發展商年報、新聞報導)

門牌會說謊?怪獸區名的空間侵略

要明白何謂怪獸區名,首先要看看九龍塘的例子。九龍塘是九龍西岸的一條鄉村,位置是現今警察體育遊樂會,與其最接近的鐵路車站是太子站,附近仍有一條棠蔭(塘陰)街暗示九龍塘的位置。英國人於1920年代起規劃發展「九龍塘花園城市」,九龍塘村變成了英國人打馬球的高尚場所,別墅區英倫氣息濃厚的街道遮蓋了原本該處九龍仔的大地名,自此九龍塘變成了上流社會的代名詞,只有九龍仔山(俗稱格仔山)被九龍仔公園保住了,但從來無人問云云九龍塘豪宅與名校中何來九龍仔。

今時今日樓價與優越感已經帶著「九龍塘」翻越九龍仔山向九龍城方向東侵(見圖二),九龍塘原村1.8公里外、中國海外發展豪宅項目龍苑的門牌煞有介事地寫上了「九龍塘嘉林邊道」(見圖三);而九龍仔山隔壁的華懋項目「賢文禮仕」亦用上了「九龍塘延文禮士道」的地址—那邊明明與樂富站比較近,離九龍塘原村足足1.9公里遠(見圖四)。小編看著聯合道一帶等待重建的空置唐樓,心中浮現一個疑問:將來路牌上寫的會是九龍城,還是九龍塘?

本來叫九龍塘的地方為甚麼沒有被認知為九龍塘,或者向西擴張呢?因為在木屋區盛行的五六十年代在九龍塘原村附近冒起了有濃厚階級色彩的大坑東,「九龍塘」自然可以有潔癖般將原本屬於它的公屋區排除在外,完全脫離了名字原本形容的地貌,總之見到豪宅名校就是九龍塘,怪獸區名就是這樣煉成的。

你可能會覺得,紅磡消失了又有甚麼大不了?舊區重建好呀。但事實上紅磡、九龍城此等內城區(inner city) 是香港市區少數仍提供零落混合住屋的地區,香港的新發展區,要不清一色新貴豪宅,要不一大堆公營房屋,或者東一半西一半壁壘分明,說穿了,就是住屋種類太單一化。往往內城區提供的舊私樓租盤,甚至非正規住屋(如劏房等),就是沒有能力買樓、及/或不符合公營房屋資格的人士掙扎求存的唯一空間—往往這個「無殼蝸牛」族群的住屋問題是最嚴峻的。

這時你會想:政府發放公屋給他們不就可以了嗎?那我要告訴你一個壞消息:這個族群無可能完全消失,相反因為全球經濟不景,在全球都越來越多「無殼蝸牛」(2, 3)。換句話說,儘管有人覺得舊區環境差,其實在一個健全的城市中,內城舊區有持續存在的必要(4)。用自然生態來解釋比較容易明白:不同社區就像不同的生境(habitat)一樣適合不同的動植物生存,如果有某一種生境無限擴張,多個物種將因為無法於新生境存活而面臨絕種,最後拖垮整個生態系統。內城舊區常見的地舖亦提供了各種在地的就業機會(5, 6),某些例子甚至發展出具特色的社區經濟,養活很多人,這是新發展區所缺乏的。

雖然市建局牽頭的重建仕紳化一樣在慢慢蠶食舊區,但港鐵站名及怪獸區名帶來的收樓重建是摧毀性的、重構性的,改個名就能改頭換面,是一種將「無殼蝸牛」趕盡殺絕的空間侵略。

最後會怎樣呢?具體來說,九龍五個怪獸區名會不斷吞併其他區名向外延伸(見圖五),直至除某些公屋區作緩衝外,其他的區名都會消失。從九龍塘的經驗中可以推論,如果放一個「夠辣」的名字到紅磡以北,可以有效阻止「何文田」進一步擴張。

[Figure 5]: 九龍五個怪獸區名預計延伸的方向(西九龍向西北、何文田向東南、尖沙咀沿彌敦道向北、九龍塘向東北、啟德向東九龍、土瓜灣及新蒲崗方向)

[Figure 5]: 九龍五個怪獸區名預計延伸的方向(西九龍向西北、何文田向東南、尖沙咀沿彌敦道向北、九龍塘向東北、啟德向東九龍、土瓜灣及新蒲崗方向)

房屋市場兩極化,往富人的新貴豪宅與窮人的公營房屋兩個極端發展,而且空間上壁壘化,絕對的貧富對立,夾在中間無既得住屋的「無殼蝸牛」喪失生存空間,無處容身,極有可能會自行開墾土地蓋屋住,形成貧民窟—這不就是巴西的格局嗎?貧民窟住不下去了,自然乖乖自我放逐到珠海/外國去了。社區經濟完全喪失,就業機會分布失衡,向大集團傾斜,社會上流自然斷絕,長遠來說買得起豪宅的人亦越來越少,那略有所聞的鬼城化也接踵而來了。

更讓我擔心的就是,當若干年後區區都是怪獸豪宅區名,都失去市場競爭力的時候,恐怕就會有人創作全新的區名投機取巧,賣更多的豪宅。而這些新名字的質素更是無人能夠保證。

以上說的聽來很誇張很恐怖,但正正於我們的社區中一點一滴地在發生。既然一個港鐵站名有如此嚇人的破壞力,港鐵公司怎能用一個零透明度的過程去選擇站名?為何地鐵作為一間企業,能夠凌駕於政府以上有社區重構的權力?這已經遠超歷不歷史或是好不好聽的問題,而是我們香港人需要重奪我們土地的話語權,才算真正擁有這片土地,所以希望大家可以踴躍參與站名投票網上提名(goo.gl/7BcnRc)(今晚午夜截止)及星期日、一的社區投票, 只有我們才能決定自己土地的命運。

 

注:()、()、()、()、()、(

有關紅磡北部收樓潮:()、()、()、()、()、(

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