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開發綠化帶解決住屋需求?

2015/9/7 — 10:57

相比起早兩星期各界一片聲討的電車問題,「土地問題」的複雜性及牽涉範圍之廣,似乎更值得各界討論。特首梁振英一直強調增加房屋供應以解決市民住屋問題的逼切性,但在方法上十分側重增加土地供應,甚至重劃綠化用地作住宅用途,被廣泛批評為「盲搶地」。

作為建築師,又怎會不想「起樓」? 但起樓也要顧及生活質素、整體城市空間、生態保育、持續發展等問題。近日,一幅位於九龍大窩坪延坪道的住宅用地正進行土地招標,但該地皮去年被政府由「綠化地帶」改規劃成「住宅」用途時已經有環保團體、議員、該區市民及學生等群起反對。但政府一如既往地行政主導,堅持提交城規會,並獲得通過,而且在8月7日啟動土地招標。

除了該綠化地的生態價值、位置太貼近獅子山郊野公園、天然山坡風險 (註1)、交通影響、以及不顧反對聲音和司法覆核,仍然急急修改規劃及招標賣地等程序公義問題之外,我們從建築師角度,希望指出以下幾點:

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1.   (圖1) 大窩坪地皮突破市區發展邊界,比現時旁邊的帝景峰進一步深入綠化用地,整體規劃十分突兀,違反循序漸進的城市化發展原則,有為日後開發更多綠化用地及至郊野公園鋪設先例之嫌。

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2.   (圖2) 該地皮面積達20,401平方米,但可建樓面面積只有 58,750平方米,地積比約2.8倍,遠較一般市區用地的8-10倍低,明顯只能作低密度住宅之用。假設發展商用盡地積比及高度限制,又假設發展商選擇全部提供實用面積500呎左右的中小型單位,整個發展也只能提供約950伙(圖2A)。如果選另一塊合適的市區地皮,要提供同樣的單位數量,而將地積比設在8倍這下限水平,只須佔用要約7,300平方米的地皮。換句話說,用普通一塊市區地代替比這塊綠化地來提供同樣大小數量的住宅單位,是可以節省3分之2 的土地,即13,100平方米 (相等於30個標準籃球場) (圖2C)。在土地資源緊絀的前提之下,大窩坪地皮似乎並不能有效解決香港市民住屋需要。

3.   況且,這2.8倍的地積比、加上其沒有限制單位數量的賣地章程及其規劃大綱圖來估計,發展商極有可能根據市場原則,盡量發展大單位甚至兩至三層的獨立洋房來賺盡每一呎地,將項目變成與旁邊帝景峰相近的發展模式 (註2),結果令整個項目所能提供的單位數量比上文估計的950個少,估計只有500-600個 (圖2B)。而且鄰近區內樓盤現時平均呎價達$18,000,發展商在市場考慮上必然會是以超豪宅作為目標,售樓呎價必在$20,000以上。

4.    600個單位充其量也只是佔政府全年建屋目標 1.9 萬伙私營房屋的3%。在這裡必須補充,我們「並非建議在這塊地皮上增加地積比」,而是希望指出這塊地皮「並不適合作為解決土地問題的方法」。政府及發展局局長陳茂波一再重申推出這塊地皮是為了解決香港市民迫切的住屋需要 (註3),但上文已清楚道出此地皮所能提供的單位數量偏少,與需要犧牲的綠化土地面積不成正比,而所能提供的單位價格根本不是普通市民所能夠負擔。

其實,不少專業團體,例如本土研究社都非常系統化地研究及論述指出過香港的房屋及土地問題其實不是「土地供應不足」所致,而是土地資源出現錯配。我們認為,政府應重新檢視現行的房屋政策,檢討公私營房屋的建屋比例,正視住宅單位嚴重空置,找出問題的癥結。建築師有社會責任去改善城市環境,所以我們不反對建屋,亦不反對賣地,我們只是反對在沒有科學數據及研究支持下,捨難取易,盲目以供應土地去試圖解決住屋問題,但最後卻因為選址錯誤等原因,浪費寶貴的土地資源。

 

 

註1)  因地理環境,政府早前委託顧問做的天然山坡風險研究已指出地皮存在一處巨石滾下及兩處山泥傾瀉風險,並在賣地章程中列明要求中標發展商負責詳細研究及維修保養周邊約20萬平方米的天然山坡 (詳見)。但亦有土木工程師實地考察後指出政府報告低估斜坡風險 (詳見2015年4月21日明報:山坡旁擬起樓 惹塌巨石隱憂 重逾50噸 工程師﹕非擬建屏障可擋)

註2)  旁邊帝景峰項目內的帝景居及帝景軒為多層洋房單位,實用面積大部份超過900呎,帝景臺則為複式洋房,單位實用面積達2,000呎。近月平均呎價成交約$18,000/呎。資料來源:中原地產

註3) 政府新聞公報- 立法會十二題:改劃大窩坪「綠化地帶」用地的建議

 

 

 

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