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香港居住問題的近貌

2016/3/14 — 15:41

圖由作者所攝

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土地運用與房屋供應,長久以來都是香港城市發展的重要議題。近年「劏房」(分間樓宇單位)已是人所共知的社會弊病,各界都在構思方法改善情況。上月底聽了香港社會服務聯會(社聯)主辦的「Future Camp HK『港未來‧實驗營』——何處吾『家』」的幾場講座,在此分享當中的案例和想法,也許能啟迪更多人一起解決香港的居住問題。

不只需要廉價的暫住居所

很多窮人都有居住的難題,但是有居住難題的不一定是窮人。不少關心香港居住問題的人也聽過「光房」計劃。計劃以合租形式,把住宅分租給有迫切居住需要的單親家庭,由「要有光」(社會地產)有限公司於二零一零年構思,研究了約兩年後,一二年九月在觀塘區試辦,一三年二月正式實行。「光房」的對象是單親家庭,因為涉及兩代人的生活,居住期限是三年。三年之內,租戶的租金不以市價的折扣作參考,而是按照他們的收入來訂,異於一般的資助房屋。

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入住「光房」的單親家庭雖然由社工轉介,但是在陷入困境之前,可能來自中產或條件更好的家庭。面對突如其來的轉變,他們最需要的是一段緩衝期,好讓他們有時間解決問題和調整生活,尋回自我價值與方向。「光房」的員工每月會來視察他們的居住環境與振作狀況。有能力搬出「光房」的,稱為「畢業」。有一些人半年多就「畢業」,亦有一些人未能「畢業」就要搬走。

若果遭遇困難的家庭只是入住廉價的暫住居所,自我價值可能從此低落,亦沒有人檢視他們的情況與協助。這些都是房屋供應不能解決的社會問題。提升生活的能力才能持續健康地生活;合租則可以鍛煉人際關係方面的能力。所以「要有光」的創辦人余偉業先生稱「光房」為以住宅作為充權的居住設施 (housing as empowerment facility),令原本是房地產物業交易的事務,變成有社會價值和人情的經濟活動。

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由經濟物業到社會地產

不過在如此功利的社會,究竟如何找到業主肯以低於市場的價格,把住宅租給陷入困境的陌生人?余先生說,不少華人也願意把住宅以低於市價租給親戚、朋友,證明經濟價值並不是市民考慮如何運用閒置物業的唯一因素。他憶述在以前的「獅子山時代」,市民是不會動輒以消費來解決問題的。例如若家中缺鹽,會走到鄰家借,而不是跑到最近的超級市場購買。這是所謂的人情,也是昔日的民間美德;這種互助的精神,有着近年流行「共享經濟」理念的影子。

不少把物業交給「要有光」出租的業主,其實並不富有,只是由累積財富到了善用財富的階段。有業主用了半輩子的積蓄買「磚頭」(住宅單位)投資,現在把單位拿來回饋社會;也有一些業主不想售賣祖業,卻又無暇打理。當然,有一些是富裕的業主,他們甚至會購買物業給「要有光」營運,因為市面上沒有具社會價值回報的投資產品,所以把財富運用到「光房」社會地產。

圖由作者所攝

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為人忽略的劏房租金變數

有與會者在研討會提到,劏房的租金愈來愈難負擔(平均每呎租金高昂;租金佔一些住戶的收入逾四成),除了由於物業市場租金昂貴,也受酷刑聲請難民和市區重建影響。酷刑聲請申請人在留港期間,可獲每月1,500港元住宿津貼,兩人共住有3,000港元,五人就有7,500港元。有些劏房的業主從中看到商機,把劏房租金調整。而且租給酷刑聲請難民的劏房,不像租給香港人般要重新裝修或修葺,省卻了一些業主的開支和麻煩。

另一影響劏房租金的變數,就是市區重建。雖然劏房無跡可尋,任何住宅也有可能成為劏房,但是大量劏房都在市區的唐樓或其他舊樓宇之中。這些舊樓宇一旦因市區重建計劃拆卸,就意味着劏房的供應減少,業主也就更有本錢加租。

荷蘭社會房屋的啟示

香港的公屋易於辨認,卻可能有標籤資助房屋的效果,而荷蘭的社會房屋在外觀和設施上,都不比其他的房屋差。社聯代表團早前就到了荷蘭考察,並在講座為大家介紹荷蘭的社會房屋制度。

荷蘭的人口密度高,而且有多於三成的房屋是社會房屋 (social housing),數據上與香港近似,但是實行上卻有很大差別。第二次世界大戰之後,荷蘭政府致力發展大型房屋計畫。八十年代起,政府房屋企業私有化,卻沒有落入少數發展商手中。現今荷蘭的社會房屋由三百多家社會企業營運和發展,阿姆斯特丹則有九家;租金上限是每月710.68歐羅,而且加幅由政府釐訂。

荷蘭的社會房屋有積分制度 (Point System) 計算社會房屋的質素,從而決定租金。計算的因素包括房屋的居住面積、設施、是否歷史建築物等。房屋所在的地點,卻不在計算之列,令低收入的家庭也有住在市區的權利。這與香港的居住文化和物業觀念差距甚大。

運用閒置建築物的機會

媒體常說香港的房屋供應不足,缺乏土地發展城市,但同時卻有很多閒置的建築物。閒置的學校、政府建築物比比皆是;一些已被收購或快將完成收購,等待重新發展的私人物業,也是常見的閒置空間。政府可能已有計畫發展這些閒置建築物,或者只是預留資源作未來全盤規劃之用;私人發展商則可能等待發展的時機,令建築物閒置。或許政府和私人發展商怕這些閒置建築物給人暫時使用後,會衍生問題影響他們原先的盤算,例如一些人入住後不願意遷出。但是這些問題都可藉協商解決,例如把閒置建築物交給社會企業營運,並由社會企業承擔風險與負責任。若果私人發展商借出已收購並等待發展的物業予社會企業回饋社會,亦能有效提升企業形象,並不是單方面的付出。

香港中文大學社會工作學系副教授及博群計劃——中文大學社會企業基金參與委員會主席黃洪博士,就聯同一班建築、城市研究、地理、社工及環球商業的大學學生,研究並參與運用閒置建築物的項目。例如利用新的建築技術,在市區重建過程中閒置的舊樓宇內,建造容易搬運並可重用的「屋中屋」,解決舊樓宇需花巨額修葺,又不知裝修後還可住多久的問題。在市區外則有「老友村」計畫,購入700平方呎的丁屋地下單位,改裝成為適合長者居住,並有戶外空間舒展和耕作的居所。

結語

當然除以上所述,還有不少機構、團體和人士努力研究和嘗試各種方案解決香港的居住問題,未能在此盡錄。一些機構和團體在講座和研討會預告,這年將有多項倡議工作與計畫公布和開展,希望社會能形成開明的風氣討論房屋、閒置空間,甚至是城市的發展,提供更多元精彩的居住選擇。

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