立場新聞 Stand News

政府擬注 6.5 萬平米住宅寫字樓地 解西九財困

2015/10/5 — 15:19

西九文化區進度一直受高鐵工程影響,管理局推出包括 M+ 博物館、綜合演藝劇場的「藝術廣場發展區」,又名「小西九」作優先發展。《星島日報》今日報道,西九文化區中有三幅原屬政府、面積6.5萬平方米的土地,原透過一般賣地程序出售,政府正考慮把發展權交給西九管理局,估計地皮價值達77億元。業界指,實際利益多寡,視乎政府設定的地價水平。香港大學社會學講師歐陽檉則接受《立場新聞》訪問時指,文化區商業化並非不可接受的原罪,文化與消費結合,西九或能發展出香港藝文的「老蘭模式」。

西九兼任發展商

立法會於 2008 年批出 216 億元發展西九文化區的資金,至今滾存達 235 億元,惟仍未足以支撐整個項目所有批次的發展。今年七月立法會監察會議上,林鄭月娥強調不會放棄項目的完整性,建議轉移區內商業地皮的「發展權」,邀請私人發展商參與,以應付 235 億元資金之外的開支。

廣告

西九文化區工程三批設施分佈

西九文化區工程三批設施分佈

廣告

佔地 43 公頃的文化區,連同早前城規會通過發展密度調整,合共提供 36 萬平方米的樓面面積作商業發展用途(圖中灰色建築物),包括興建辦公室、酒店、住宅。就最先發展的「藝術廣場發展區」,當中則有三幅原屬政府的土地,透過一般賣地程序出售,收益撥歸政府所有。

政府有關部門現正與西九管理局研究,可否將該土地的發展權交予管理局,增加西九收入,資助項目完整落成。林鄭月娥形容,「如果西九有部分酒店、寫字樓的發展權,包裝的靈活性將會增加。」她又以灣仔會展中心為例,指包含酒店及展覽用途的「結合式發展」,提高項目的可行性。

方案一旦通過,西九管理局即兼任發展商角色,主導區內商業樓宇建設的工程,並可獲得項目營運所得的盈利,資助管理局「有機會完成整個已規劃的建築計劃、為營運核心文化藝術設施提供經費,以及支援香港文化藝術的更廣泛發展。」

發展權收益有限

西九管理局近日向《星島日報》透露,該三幅土地的樓面面積合共 6.5 萬平方米,其中 1.26 萬平方米原屬住宅用途。該報邀請估值公司推算出三幅地皮合共估值約為 77 億港元;而以整個文化區的住宅、辦公室、酒店的樓面面積計算,則可獲得約 486 億港元收益。

由於管理局需要先完成補地價程序,才可發展地皮取得利潤,故陳超國強調管理局實際所得,視乎政府制定的地價水平,否則「發展權」為管理局帶來的收益有限,或需要政府釋出更多土地。他形容,「發展權」無疑是一種注資手段,但西九開支不止建築成本,日常營運亦需要以商業設施租金作補貼,「未來計算西九管理局用地的補價水平時,很視乎當局是否願意『收順』一點,不將附近一切基建配套考慮在內。」

政府為公共設施注入土地,結合私人發展商的參與,這種發展基建的資助模式,與港鐵上蓋物業的運作相似,但是否適用於西九文化區則仍然意見分歧。

歐陽檉:公私合營有香港特色

「香港做建設始終成本高,無法用「文青聖地」模式,只能用「老蘭模式」,即是要搞 party。」歐陽檉並不拒絕西九商業化,認為當代文化藝術,不再純粹是文化的事,「地位與消費,相輔相成,又各取所需。」

歐陽檉認為西九特別之處在於「非常香港」,結合大會堂的場地功能、藝術中心的機構定位,營造出反映全球化當代視覺藝術熱潮的博物館。先由政府先注資,然後地產「包尾」,他形容集資也帶著「港式」的影子,「就算最後甚麼都做不成,都是一個好的香港 case study。」

議員:土地問題敏感 撥款或更易監察

監察西九會議委員會成員謝偉銓認為,發展權利潤視乎市場反應,營運亦存在風險,「反而再撥款更確定資金數目,立法會監察也比較容易。」

曾在監察西九會議上發言形容發展權「好敏感」的劉慧卿補充,「但凡關於土地問題都會好敏感,因為香港人都擔心地產霸權,也擔心官商勾結。西九提到這些建議時,就要更小心處理。管理局當然也想找其他方法開源,所以我都建議他們籌款。」

發表意見