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誰擁有香港的土地?地政與規劃

2018/12/23 — 10:31

1899-1903年間的維多利亞港 (Public Domain)

1899-1903年間的維多利亞港 (Public Domain)

【文︰曾卓然(嶺南大學中文系哲學博士)】

土地的所有權與使用權,從來都是一個地方的重要課題。究竟當我們在「購買」土地的時候,說的是購買「擁有權」,還是「使用權」呢?當我們在今日的香港購買一個住宅單位時,其實又真正買了什麼呢?不如嘗試從地政角度著手,探索政府的土地管理方法,怎樣影響香港的城市規劃。

在土地所有權中,有Freehold與 Leasehold的分別。Freehold是指「永久產權」,土地擁有者永久擁有該土地,當然土地使用方式會有一定規限,但擁有權是永久的,土地擁有者需要每年繳交土地稅。Leasehold 則是「土地租借權」,意思是土地使用者在一定的年期內,擁有該土地的使用權,並需要每年繳交地租。香港的土地擁有權,使用的是 Leasehold  模式,所有土地,都有一定使用年期,除卻中環花園道的聖約翰座堂,是香港唯一擁有Freehold的土地,這當然是殖民地的宗教與歷史原因,給予有英國國教地位的聖公會永久土地。

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據香港中文大學歷史系何佩然教授的研究,在1841年由義律主持的賣地計劃中,分有幾類型的地段,分別是「海傍地段」、「市區地段」、「郊區地段」和「市場地段」。其中「海傍地段」方便航運與貿易,旋即被各英商瓜分。而「市場地段」再分為「上市場」和「下市場」。上市場地段,即鴨巴甸街以西,荷里活道以北,九如坊及歌賦街一帶;下市場地段即蘇杭街及文咸街一帶。在首次土地拍賣時,因沒有禁止華人參與,而且地塊面積較小,投資較少,遂由不少華商投得。但後來正式簽定《南京條約》後,英殖民政府卻不滿意前年的賣地結果,尤其是發現中環土地太少,上市場地段的位置阻礙了英商發展,最後以換地的方式,把華商遷至水坑口附近。而早期維多利亞城中上環的格局,亦因此成型。

賣地帶來的收入,對當時的殖民政府來說,是一筆意外豐厚的資金,而且很快就成為殖民地政府平衡軍費、公共費用等沉重開支的重要資源,因此賣地收入也成為後來主區填海造地的一大動機。

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1907年的維多利亞城地圖 (Public Domain)

1907年的維多利亞城地圖 (Public Domain)

早期在香港島賣出的土地,雖然都是Leasehold ,年期卻長達999年,這種千年契,自然是增加土地吸引力的一種方式。但隨著香港發展,殖民政府亦意識當中的問題,於是把土地年期定在75年。1898年,當簽署《展拓香港界址專條》,租借新界以後,港英政府規定土地只租不賣,故此新界土地改為每年收取地租而非地稅。對於當時新界的原居民,則因條文中訂明「在所展界內,不可將居民迫令遷移,産業入官,若因修建衙署、築造炮臺等,官工需用地段,皆應從公給價。」政府在1898年之後大規模丈量新界土地,亦同時承認了新界原居民土地的所有權,不過清政府一直以Freehold處理田產,殖民政府則以Leasehold地契更新了原居民土地。而新界原居民的土地,一般用途上皆定為農地而非屋地,要改變用途,則要補地價。當時的安排方式,在多年的演變後,逐漸變成今日爭議不斷的新界原居民權益問題。而當中的起點,或許可從當年的香港城市規劃說起。

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香港電台文教組節目《建築意》由曾卓然、徐頌雯及馮傑主持,逢星期一晚上9時至10時,在港台第五台(AM 783/FM 92.3天水圍/FM 95.2跑馬地、銅鑼灣/FM 99.4 將軍澳/FM 106.8 屯門、元朗)播出,港台網站(radio5.rthk.hk)及流動程式RTHK Mine同步直播及提供節目重溫。

節目專頁︰http://www.rthk.hk/radio/radio5/programme/classicarchitecture

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