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上海深圳樓市恐明年6月見頂 暴漲真相驚人

2016/9/14 — 11:20

上海商業區(資料圖片)

上海商業區(資料圖片)

繼今年2月在《深圳上海樓價暴漲的驚人真相》一文中成功預測深圳上海房價同比增速在今年8月份左右見頂之後,本文將預測深圳上海房價本身何時見頂。預測不是打啞謎,這裏絕不含糊其辭,模棱兩可,一語中的,直指核心,為你揭開深圳上海樓市暴漲的終極拐點。

一. 詭異的深圳上海樓市

讓我們通過數據近距離的感受熱的發燙的深圳上海樓市:

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“深圳中原研究院數據顯示,8月深圳二手樓盤均價為56788元/平方米,突破3月的最高值,創歷史新高。另,上海新房成交均價漲幅攀高,首度突破4萬元大關,以每平方米4.2萬元的價格再度刷新歷史記錄,且同環比漲幅均為2010年下半年以來近6年來的最高水準。

8月18日上午,上海今年首幅內環內土地出讓,地塊位於靜安區中興路,總建築面積11萬平方米。融信以110.1億元拿下該地塊,樓板價達到100217元/平方米,溢價率139%。它的拍賣,創下中國土地成交史上最貴地王記錄。另,8月26日上午,深圳寶安大空港片區11宗商業地塊集中招標,8月29日上午,競標結果出爐,招商蛇口和華僑城聯合體以310億成功奪標,一舉超越此前廣州亞運村保持的255億全國總價地王紀錄,成為新晉全國總價地王。”

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深圳上海房地產的這一輪瘋狂在過去十多年以來的中國房地產大牛市裏面也是罕見的。奇怪的是2014年之前的十多年,深圳上海房地產的牛市伴隨的是資金大規模的淨流入中國,而最近這一輪瘋長卻是伴隨著資金大規模的淨流出中國開始的。讓我們來看的兩個數據圖:

中國資金12月滾動淨流動(China Estimated Capital Flow 12 Month Rolling Sum,左軸),深圳:新建住宅價格指數(右軸),數據來源:彭博金融數據終端 WIND資訊

中國資金12月滾動淨流動(China Estimated Capital Flow 12 Month Rolling Sum,左軸),深圳:新建住宅價格指數(右軸),數據來源:彭博金融數據終端 WIND資訊

中國資金12月滾動淨流動(China Estimated Capital Flow 12 Month Rolling Sum,左軸),深圳:新建住宅價格指數(右軸),數據來源:彭博金融數據終端 WIND資訊

中國資金12月滾動淨流動(China Estimated Capital Flow 12 Month Rolling Sum,左軸),深圳:新建住宅價格指數(右軸),數據來源:彭博金融數據終端 WIND資訊

如上面兩個數據圖所示,深圳上海房地產在2014年之前十多年的牛市中的價格增長速度遠遠落後於最近這一輪瘋漲的速度。這是第一個蹊蹺的地方,第二個蹊蹺的地方就是2014年之前十多年中國一直是資金淨流入,而最近這一輪深圳上海房地產瘋漲發生的背景卻是資金以改開以來前所未有的速度淨流出中國。不信?讓我來報數據,深圳上海房地產自2015年4月開始脫離歷史常態軌跡高速攀升,2015年4月的中國資金12月滾動淨流出4530億美元。特別值得注意的是今年以來,中國每月的資金12月滾動淨流出均超過10000億美元(數據來源:彭博金融數據終端),結果今年以來深圳上海的地王交易各自創造了歷史高點和全國高點。

我們需要問自己的問題是,為什麼在資金已改開以來最快的速度淨流出中國的期間,深圳上海的房地產價格會以改開以來最快的速度增長?

過去這20年,房地產一直是美元進入中國最大的套利交易盤,如今最大的套利交易盤成交量達到歷史最活躍水準,同時價格增速達到歷史峰值,同時套利資金以前所未有的速度離開中國,這和A股中的莊股暴力拉升和高位派發如出一轍。那麼深圳上海房地產價格的罕見高速增長和套利資金以罕見速度撤離中國是怎樣聯繫起來的呢?

二.詭異的本質不在供需而在於金融

答案就在結合中國實際的金融經濟學裏:利率黑市。

在中國特色的金融系統裏,深圳扮演極其重要的角色。深圳是中國利率黑市最關鍵的一環。利率黑市誕生的緣起是中國利率非市場化,由央行統一調控,存款和貸款息差過大;再加上資金資源被國有大行壟斷。銀行的信貸資源絕大部分被國企央企和特權民企壟斷,廣大私企借貸無門。銀行信貸資金利息往往不超過10%,而根據微金所的數據,中國民間借貸市場平均利率水準則在30%左右。要知道中國實業企業平均利潤率只有5%,於是許多國企央企以及特權民企弄到廉價的資金之後,不是從事實業生產,而是從事資金倒賣。如今,利率黑市就是中國資金倒賣和套利的市場管道總集(P2P,互聯網金融,理財產品等等,鏈家違規發展P2P,互聯網金融,理財產品來推高房價的醜聞並不讓我吃驚,因為利率黑市的平均套利收益回報要顯著高於利率黑市之外的企業,也驗證了我之前的預測:房地產的危機並不是供求的危機,而是融資杠杆的危機),中國的影子銀行在很大一部分上就是利率黑市。

利率黑市的規模可以通過影子銀行的數據來窺視。根據中國人民銀行數據,2013年中國影子銀行在其社會融資總量中的占比高達30%,而這個占比在2012年時為23%,其增速舉世罕見。根據布魯金斯學會的研報,2013年中國影子銀行的規模有25萬億元人民幣之巨,屬世界最大之一。

腐敗,尋租和套利為利率黑市源源不斷的提供資金,這些資金在套利完成之後就有了逃離中國的必要。根據國際反洗黑錢智庫全球金融誠信組織的研究報告,(如下圖所示)在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國,這其中有相當一部分是貪腐收入。中國現在外流的非法現金流對GDP的占比已經超過了10%,每年在中國,香港,英屬維京群島之間通過轉手套利和貿易作假管道流動的非法現金流高達1萬億美元之巨。腐敗和尋租收入逃離中國後變成海外熱錢又再進入利率黑市套利(外資者,實非外資也),如此循環往復。

(在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國)

(在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國)

(非法現金流主要通過虛假貿易進出中國)

(非法現金流主要通過虛假貿易進出中國)

(中國最大的投資國居然是香港和英屬維京群島這兩個彈丸之地和離岸金融中心,中國的外資絕大部分是出境漂白的內資)

(中國最大的投資國居然是香港和英屬維京群島這兩個彈丸之地和離岸金融中心,中國的外資絕大部分是出境漂白的內資)

中國的利率黑市既是國內腐敗和尋租的價值套現機制(內迴圈),又是國際虛假貿易和熱錢迴圈的重要組成部分(外迴圈)。

下面來揭示深圳在中國利率黑市中的巨大意義:“香港是中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心(每年數千億美元之巨),深圳毗鄰香港,坐享地下錢莊海量流動性之便利,這些錢不少便以樓房的形式囤積著,由於深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資,就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融,互聯網金融,信託,理財產品,地下錢莊等方面均走在全國前列,深圳樓市(特別是大戶型)的火爆與之密不可分。”

深圳地產除了可以在香港某些金融機構做抵押品融資之外,還可以到國內機構做內保外貸,其套利收入還可以到地下錢莊做帳戶對敲,通過這些合法不合法的手段都可以把人民幣資產轉成境外的美元資產。深圳地產作為融資抵押品,可以創造性的利用境內境外,合法不合法的多種管道,將人民幣資產轉成境外的美元資產。這就是“2015年三月之後,深圳房價居然隨著外匯占款和外儲資產以1994年以來(過去這22年)所未見的速度坍塌而進入歷史上前所未見的高速增長期”這樣一個逆天現象發生的金融經濟學本質。

一句話,利率黑市要趕在中國債務危機全面爆發和人民幣快速貶值之前,把其人民幣資產轉成境外的美元資產。由於利率黑市的有萬億元級別的人民幣資產需要置換成境外的美元資產,深圳樓市井噴式爆發了。利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要到底有多強勁?根據彭博社今年1月的最新數據,2015年中國的資金流出總額為1萬億美元,創有史以來最高紀錄。同時,深圳樓市的價格增速也創了歷史最高紀錄。

深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港(每年數千億美元之巨),那麼上海呢?上海有自貿區。自貿區也是洗錢的天堂。自貿區之前,上海保稅區就在銅融資洗錢中起到至關重要的作用,如今有了自貿區,上海未來洗錢的能力也會蓬勃而出。年後上海房價的井噴就是一個標誌。

至此深圳上海樓價暴漲的驚人真相在結合中國實際的金融經濟學的聚焦下露出了本來面目。重要的事情說兩遍,深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港,上海有自貿區,自貿區也是洗錢的天堂。深圳上海地產作為融資抵押品,可以創造性的利用境內境外,合法不合法的多種管道,將人民幣資產轉成境外的美元資產。由於利率黑市將人民幣資產轉成境外的美元資產的強勁需要,深圳上海樓市井噴式爆發了。深圳上海樓市越火爆,表明利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要越強勁,表明未來人民幣匯率貶值的壓力會越大。利率黑市是宏觀流動性主導因素,別的人都是搭便車或者是跟風者,問題是一旦利率黑市基本完成了其資產轉移境外的任務,那麼搭便車或者跟風者就會成為最後的接盤俠。

三.從深圳上海本地的宏觀金融數據還原樓市詭異的真相

一言以蔽之,深圳上海地產的這一輪罕見的火爆的原因在於中國(利率黑市)有大量的資金有逃離中國的需要,而深圳上海是中國(利率黑市)資金出逃的兩個最大的港口。讓我們再來看下面兩個數據圖:

深圳住宅平均價格(藍色,左軸),深圳本外幣存款餘額(紅色,右軸),數據來源:WIND資訊

深圳住宅平均價格(藍色,左軸),深圳本外幣存款餘額(紅色,右軸),數據來源:WIND資訊

上海住宅平均價格(藍色,左軸),上海本外幣存款餘額(紅色,右軸),數據來源:WIND資訊

上海住宅平均價格(藍色,左軸),上海本外幣存款餘額(紅色,右軸),數據來源:WIND資訊

如上2圖所示,深圳上海樓市這一輪暴漲發動前不久,2014年12月,深圳上海兩地的本外幣存款餘額開始直線上升。這意味著全中國準備逃離的資金從2014年底開始大量積聚在深圳上海,深圳上海兩地的房地產成了準備逃離資金的資產池和洗錢工具。

再來看下面的數據圖:

中國最窮的14個省的本外幣存款餘額同比增速(藍色),深圳本外幣存款餘額(綠色),上海本外幣存款餘額(紅色),數據來源:WIND資訊

中國最窮的14個省的本外幣存款餘額同比增速(藍色),深圳本外幣存款餘額(綠色),上海本外幣存款餘額(紅色),數據來源:WIND資訊

上面數據圖中的較窮省份指的是中國GDP最低的14個省。從上面的數據圖我們可以看出,在2014年年底之前,深圳上海本外幣存款餘額和中國最窮的14個省的存款餘額,其同比增速一直處在差不多的水準,從2014年12月份開始,深圳上海本外幣存款餘額同比增速就開始直線攀升,把中國最窮的14個省的存款餘額同比增速遠遠拋在背後。從數據上來看,這種全國資金過度湧向深圳上海這兩個資金出海口的現象在改開以來是沒有出現過的。與此同時,數據顯示,資金正以改開以來前所未有的速度逃離中國。想想看,一棟人氣一直很旺的大樓,突然所有的人都向出口集中,這意味著什麼?

深圳上海樓市這一輪歷史罕見的暴漲,從金融本質上來講和A股中的莊股暴力拉升和高位派發無有差別,主力就是進入中國利率黑市的套利資金。

四.關於深圳上海樓市房價大頂的預測

但問題是深圳上海兩地的本外幣存款餘額同比增速在2015年7月見頂,如今已跌到0附近。讓我們再來看下面的數據圖:

數據來源:WIND資訊

數據來源:WIND資訊

深圳本外幣存款餘額同比增速和深圳房價同比增速是滯後極度正相關,滯後期為8個月,也就是說把深圳房價同比增速的數據往前提8個月再和深圳本外幣存款餘額同比增速數據疊加,其相關係數約為0.9,屬於極度正相關。這意味著深圳本外幣存款餘額同比增速見頂後8個月左右,深圳房價同比增速也為見頂。事實確實如此,深圳本外幣存款餘額同比增速於2015年7月見頂,深圳房價同比增速於2016年4月見頂。目前深圳本外幣存款餘額同比增速接近零,這意味著明年上半年深圳房價同比增速會跌到零附近。如果深圳房價同比增速跌到零附近或者跌成負數,深圳房價環比增速也會跌到零附近或者跌成負數。

根據歷史數據分析,筆者的預測結果是,深圳的房價本身應該會在明年6月份左右見頂(時間誤差以月為單位),由於深圳上海兩地房價高度正相關,上海的房價本身也應該會在明年6月份左右見頂(預測時間誤差以月為單位)。屆時,深圳上海兩地的房地產作為中國準備逃離資金的資產池和洗錢工具,其暴力拉升的環節將結束,將全面進入高位派發模式。屆時,深圳上海兩地的本外幣存款餘額同比增速早已坍塌為負值,深圳上海兩地的房地產流動性支撐不足,高位派發的模式極有可能會向下失控。

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