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中國房地產去庫存可能重蹈股災覆轍

2016/1/20 — 11:00

中國鬼城

中國鬼城

2015年中國房地產去庫存殲滅戰的開局可謂不錯,繼5月樓價止跌回升後實現了連續8個月同比增速上漲。但在研究萬得資訊的70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增速資料(如下面4圖所示)後,我發現房地產價格通縮形勢自2015年5月至今的這一波改善,主要是有一線城市推動的,其價格同比增速已接近過去5年的峰值;二三線城市復蘇乏力,依然處在強勁的價格通縮壓力之下。

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資料來源:WIND資訊

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除此之外,房地產還有一個巨大的風險,那就是購房主力裡面投機需求太大。反映投機需求程度的有一個資料,那就是住房空置率。長久以來,中國房地產的住房空置率一直沒有可靠的資料,直到西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的重量級研報《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢》給出了相關資料。

根據中國家庭金融調查與研究中心研報(有關資料見下面7圖),中國的城鎮地區空置住房達到了4898萬套,比2011年增加了842萬套。截至2013年8月,空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額,占全國住房貸款餘額的46.67%。2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%,較2011年提高1.8個百分點。

另外中國家庭自有住房擁有率已經很高(達90.8%,顯著高於發達和新興市場國家的水準),而且還在迅速上升。同時,2013年中國城鎮家庭多套房擁有率為18.6%,與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度資料顯示城鎮家庭多套房擁有率已上升至21.0%。

高企的自有住房擁有率,空置率,多套房擁有率,全國住房貸款餘額中的空置住房占比(46.67%)反映購房主力裡面投機需求太大,還有就是剛需並沒有如關方面所說那麼強大。該中心的資料顯示,自2011年8月到2014年第一季度,城鎮家庭剛性住房需求顯著下降,從28.2%跌至22.2%,跌幅6%。

資料來源:中國家庭金融調查與研究中心

那麼這些剛性需求中有多少需求能夠實現呢?該中心在結合家庭的收入以及家庭資產狀況進行估算後發現,全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足,其中,城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求為3.1%,可實現改善型住房需求為3.9%。

不少專家說中國樓市的剛需是長期巨大的,這種判斷顯然是遠離現實的。除此之外,中心的資料還顯示中高收入家庭的未被滿足剛需已經很低,未被滿足的剛需主要集中在中低收入家庭。這意味著,剛需的主力是中低收入家庭,而這部分人大部分承受不了目前的房價。中國房地產去庫存的壓力這麼大,如果剛需無法承擔其重任,那麼誰來承擔呢?

剛需不接盤,那就只有投機者來接盤。比如全國眼下最火的樓市深圳,就是一個例子。目前深圳樓市火爆的銷售資料有一個重大的特徵,那就是大戶型異常火爆,推高了深圳整體樓市的行情:看一些最火的樓盤銷售例子。鴻榮源•壹方中心,推出370套約148-376平米4-5房單位,最低售價 7.3萬元/平米,最高售價17.5萬元/平米。開盤2小時便基本售罄;恒裕濱城Ⅱ期,推出480套約170—270平米產品,均價約11萬/平方米,開盤當天銷售八成。12月1日加推172套170-230平米大平層產品,也取得了不錯的銷售成績;華潤悅府推出290套單位,戶型面積為250平米至360平米三房至四房產品。備案價為10.18萬元至20萬元/平米,其中,以12萬元—16萬元/平米為主力價格區間,頂層複式產品為20萬元/平米。這些動輒以千萬為計的豪宅,真的是剛需嗎?

經濟風雲薈裡不少做影子銀行金融產品的同學向我反映,深圳的很多房子其實被打包到了p2p金融,互聯網金融,信託,理財產品裡面去,也就是充當了其債務融資的抵押品,還有的就是純粹作為投機投資,或者作為地下錢莊的洗錢工具。具體來說,影子銀行的資金不少投入了以房地產為抵押物的高利貸裡,有的乾脆直接進入了樓市,另外,香港是中國大陸的非法現金流洗錢中心(每年數千億美元之巨),深圳毗鄰香港,坐享地下錢莊海量流動性之便利,這些錢不少便以樓房的形式囤積著,由於深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資,就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融,互聯網金融,信託,理財產品,地下錢莊等方面均走在全國前列,深圳樓市(特別是大戶型)的火爆與之密不可分。再推而廣之,整個一線城市的房地產均通過影子銀行放大了杠杆,一線城市樓市的堅挺很大一部分源於影子銀行的杠杆支撐。房地產的危機並不是供求的危機,而是融資杠杆的危機,就像漢能股票的腰斬風險,並非其二級市場的供需,而是其被用來作為質押物融資的杠杆風險。漢能股票如今已被0.5折出售,中國房地產能好自為之嗎?

牛奶去庫存可以倒掉,房地產去庫存為什麼不能降價呢?去庫存絕對不能靠投機需求,只能靠剛需,而剛需要如何釋放出來?這需要房地產商拿出誠意來,也需要國家拿出政策支援和金融支持來。另外一線城市樓市逆勢火爆背後有巨大的影子銀行杠杆風險,這一點和超級股災中巨大的場外配資杠杆風險相仿,不可不防。

房地產去庫存之戰不僅是供需再平衡之戰,更是金融杠杆風險之戰,搞不好會重蹈股災的覆轍。

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