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中國樓市的大風暴已從英國啟程

2016/7/12 — 10:44

內蒙古著名「鬼城」鄂爾多斯市一景 (中國規劃網)。

內蒙古著名「鬼城」鄂爾多斯市一景 (中國規劃網)。

聽說過蝴蝶效應嗎?英國房地產已經開始崩盤了,為不是中國而幸運嗎?那你錯了,通過大數據,讓我來告訴你英國房地產崩盤對中國意味著什麼?

一.中國房地產的風暴已從英國啟程

有一件值得中國房地產投資者高度關注的事件在英國發生了。英國最大的一個房地產投資基金Standard Life英國地產基金(The Standard Life Investments UK Real Estate Fund)在7月4日宣佈終止交易,因為該基金面對的資金贖回要求非常之大。根據彭博社的數據,Standard Life英國地產基金在5月底,其資產的13%為現金,在同類基金中流動性算是很強的。流動性這麼強的大地產基金宣佈終止交易,可見事態絕非一般性嚴重。7月5日,英國最大的另兩家房地產基金M&G UK Property Fund和Aviva Investors Property Trust也宣佈終止交易。7月6日,Aberdeen fund,Henderson Global Investors, Columbia Threadneedle 宣佈終止交易旗下英國房地產基金。這樣一來,這六家基金總共凍結了230億美元的資產。這種情形上一次出現還是在2007-2008年全球金融海嘯中。那之後,英國房地產從峰頂跌到穀底總共跌掉了40%以上。山雨欲來風滿樓,英國房地產市場料將面臨重大調整。

可憐了那些抄底英國房地產的中國豪客,今次算是抄在山頂上了。比如王健林去年花了7.7億元在倫敦買了處豪宅,另外至2014年底萬達集團在英國累計投資了40億英鎊;再者,從2014年初到2016年第一季度,中國土豪總共花了58億美元購買倫敦地產。中國投資者事實上已成為高位接盤俠。英國財政部的預測是英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去10%--18%。惠譽更是預測英國脫歐會導致英國房地產在未來兩年跌去25%。所以全球資產配置並不是因為不看好中國,就把資產轉出中國,去英美買房子那麼簡單。關於此,筆者在今年5月的專欄文章《錢逃離中國,也沒去美國,去哪里了?》中指出:“過去一年多以來筆者一直呼籲大家壓縮資產負債表規模套現,增持現金,黃金。風險資產(房地產,股票等)處在資產價格通縮的下行壓力之下,必須減持,不管行情多火,都是刀口舔血。錢逃離中國,也沒去美國,去哪里了?大家應該意識到,資金逃離的不是中國,嚮往的也不是美國。資金逃離的是資產價格通縮,嚮往的是資金安全,再是保值,最後是增值。因為最終的保值增值恐怕不在於投資的高明,而在於耐心,耐心等待資產價格通縮結束,全球貨幣供應築底反轉。”在全球貨幣供應持續緊縮的當下,收購風險資產(房地產,股票等)不論是在中國,還是在哪國風險都是很大的。搞不好,辛辛苦苦跑去別國只落得個高位接盤的下場。

更值得警惕的是,英國的房地產面臨重大調整,這意味著中國的房地產也大勢不妙。不信,讓我們看下面的數據圖:

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圖1:英國房價指數年同比增速(藍色),中國70城市新建住宅價格指數年同比增速(黃色) 數據來源:彭博社

圖1:英國房價指數年同比增速(藍色),中國70城市新建住宅價格指數年同比增速(黃色) 數據來源:彭博社

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是不是有點腦洞大開的趕腳?過去十多年的數據表明英國和中國的房地產週期高度吻合,英國房價指數年同比增速和中國70城市新建住宅價格指數年同比增速極度正相關。未來兩年英國房地產將面臨重大調整,這意味著未來兩年中國房地產也將面臨重大調整。中國房地產的風暴已從英國啟程。

二.中英房地產市場怎麼會共振?

為什麼會這樣?筆者發現了一個重大的原因,那就是在過去十多年的時間裏,除去2008年9月初到2010年6月中人民幣緊盯美元的這段日子,英鎊兌美元匯率和人民幣兌美元匯率的正相關性極強,可以說是如影隨形的變化。讓我們看下面的數據圖:

圖2:英鎊兌美元匯率(藍色),人民幣兌美元匯率(綠色) 數據來源:彭博社

圖2:英鎊兌美元匯率(藍色),人民幣兌美元匯率(綠色) 數據來源:彭博社

或者再看下面的數據圖:

圖3:英鎊兌美元匯率(藍色),人民幣兌美元匯率(綠色) 時間範圍:2010年6月中人民幣放棄緊盯美元至今 數據來源:彭博社

圖3:英鎊兌美元匯率(藍色),人民幣兌美元匯率(綠色) 時間範圍:2010年6月中人民幣放棄緊盯美元至今 數據來源:彭博社

英國退歐會導致英鎊貶值20%-30%左右,由是觀之,人民幣的貶值趨勢也會被顯著強化,這意味著香港樓市也面臨巨大的下行壓力,因為過去十多年的數據表明,香港樓價指數和人民幣匯率在趨勢上一致性極強(香港樓市的這一輪大幅向下調整和人民幣匯率這一輪貶值潮啟動的時間和節奏高度吻合,這絕非巧合),如下圖4所示

圖4:人民幣兌美元匯率(藍色,左軸),香港中原房價指數(紅色,右軸)

圖4:人民幣兌美元匯率(藍色,左軸),香港中原房價指數(紅色,右軸)

為什麼會形成如此奇特的現象?因為美國是全球套利資金的來源,中國是全球美元套利交易的中心,英國是離岸美元金融中心。說得直白一點,就是美國的全球套利資本的來源地,中國是全球套利資本割羊毛的主要場地,而英國是套利資本收割羊毛的中轉站。所以英鎊兌美元匯率和人民幣兌美元匯率會形成如此獨特的現象(人民幣匯率升值通道吸引熱錢進來套利,人民幣匯率貶值通道套利資金開始反轉)。再加上,房地產是全球套利資本收割羊毛的主要工具,因此英國和中國的房地產週期也高度正相關。全球套利(割羊毛)是一個多地域高度協調的資金運動。英國的房地產進入風暴中心,這意味著中國的房地產也離風暴中心不遠了。一葉知秋,通過大數據分析,我們看到了英國和中國房地產週期的關聯。由是觀之,中國房地產正在逼近超級大拐點,這將是最後的海天盛筵。

三.全球資產配置難度空前加大

這意味著未來全球資產配置的難度會非常大。正如筆者在6月初的專欄《國際原油和中國樓價暴漲:全球第三輪金融危機前的最後套利!》一文中指出:“美聯儲加息週期和縮表疊加中國中國的M2同比增速坍塌,全球流動性會坍塌。全球金融體系最大的系統性風險沒有排除掉。這個靴子沒有落地,快要落地。中國的M2同比增速是全球金融安全的關鍵所在,也是原油走勢的關鍵所在。中國的M2同比增速,今年8月左右這兩個變數將令全球進入金融海嘯狀態。至於這個底多深,會不會打破08年海嘯的前底,目前無法說清,只能說很深,具體有多深,得海嘯模式啟動後具體觀察。屆時人民幣匯率,中國房地產,A股,新興市場資產,原油,大宗商品美股,美國債券市場等等都將面臨向下的重大調整。”

不光是中國,英國,美國,乃至全球的風險資產,在美聯儲加息週期和縮表疊加中國中國的M2同比增速坍塌導致的全球流動性坍塌中,都將面臨重大的下調。全球資產配置並不是因為不看好中國,就把資產轉出中國,去英美購買資產那麼簡單。搞不好就到別國做了高位接盤俠。

四.守正出奇之道

很多人講,不看好中國,那麼就應該內置人民幣債務,外置美元資產(外幣資產),這個大方向沒錯,但也要注意未來全球宏觀形勢的一個基本面特徵就是流動性緊縮,所以內置人民幣債務和外置美元資產(外幣資產)的行為一定要把握好度,美元資產(外幣資產)應該著重低風險,低杠杆杆,高流動性;人民幣債務的杠杆也要控制好;而至於高風險的人民幣資產(房地產,A股等)更是要儘早做處理。耐心等待資產價格通縮結束,全球貨幣供應築底反轉,那個時候低風險,低杠杆杆,高流動性的資產組合就可以在充分保值甚至增值的情況下抄底全球風險資產,實現長週期的風險收益率最佳的回報。這也是笔者多年全球配研究以及實操的經驗總結。低風險,低杠杆杆,高流動性,耐得寂寞才能守正出奇。現在是全球資本市場的苦寒,你是要在過早的綻放中凋謝,還是等待梅花香自苦寒來的反轉。

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