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中產業主,經濟敏感度足夠嗎?

2018/1/17 — 17:40

Concrete Forms @ flickr —Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0)

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【文:林俊文 Edwin】

近期香港樓價屢創新高,讓不少港人也坐立不安。有樓人士思索應否將手頭物業加按套現,為子女買樓;無樓人士擔心若不從速置業,日後樓價再上升負擔更重。

在市場一片樂觀下,股市屢創新高,相信不少人會掉以輕心,以為樓價會一直只升不跌。的確香港樓價連升十年,讓大家忘記了當年負資產的痛苦,以及對香港各層面的負面影響。許多人會羅列出香港及內地的一連串經濟以至樓市股市的利好數據,把負資產重臨視為天方夜譚,但他們都忽視了美國的因素。

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去年中,紐約聯儲銀行長杜德利就曾表示目前聯儲局的資產負債表規模高達4.5萬億美元,他指完成後應大幅縮小,亦即大概9,000億美元水平,但指「不會恢復至在金融危機前的規模」。減債意味要承受去槓桿化所帶來的強烈痛楚。槓桿化或借貸會創造經濟繁華,資產增值,就業機會、收入、消費、投資等經濟指標都會節節向上。去槓桿化則與之相反,會帶來很大痛楚。澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆就指出,美聯儲減債的舉措對市場影響遠比加息大,參考2013年聯儲局前主席伯南克退市的經驗,新興市場的震盪將尤為強烈。

美聯儲減債時會停止加息,導致市場的加息預期降低,加息會「短暫停頓」。美國不少家庭目前仍陷入負資產的困局,去年十一月財經網站「MarketWatch」發表的報告指出,全美有數以百萬計的家庭在掙扎求存中生活,其中五分之一家庭的財富僅有零甚至是負數。該研究也指出,特朗普總統的稅改建議對中產階層的家庭根本沒有幫助。這些家庭的信用卡欠債高達1兆元,學生貸款更達到1兆4000億元。在特朗普稅改下,年收入超過100萬元的家庭,稅後的收入會增加7%,但對於年收入在5萬元到100萬元的家庭來說,稅後的收入增加不足2%。至於收入在5萬元以下家庭,稅後收入的實質增長更少於1%。

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當利率停頓,就會剝奪了謹慎儲蓄者的利息收入。在加息停頓的低息環境下,包括領取養老金人士在內的眾多儲蓄者,都因為日常利息收入大跌而必須節衣縮食,減低消費,這會抵銷低息環境刺激消費和投資的意欲的作用。美國有數以百萬計的家庭在零資產或負資產下掙扎生活,一旦他們遇上突如其來的開支,生活將進一步陷入困境。現時,雖然美國房屋價格穩步上揚,但也有很多潛在買家開始不太願意入巿,擔心減債持續會使經濟惡化。

假如將類似的情況比對香港,其實不少中產家庭的情況非常相似,息口上升,這些家庭的經濟收入敏感度馬上反映出來。香港經濟體系開放,受到國際資金流動影響,香港過去的樓價就與美國息息相關,1997年高位至2003年8月,香港樓價大跌近70%,及至2008年全球金融海嘯後,美聯儲於2009年3月開始推出量化寬鬆(QE)政策。在超低利率的環境下,美元大幅貶值,資金流向商品市場,引發全球性通脹,本港樓價亦隨美國起舞,重拾升軌,2009年至今上升1.63倍。一旦美國經濟資金緊縮,引發全球通縮,資金很大機會也會在香港快速流出,使本地經濟逆轉,股市樓市同時下滑。樓市和經濟往後日子並非只會一直只升不跌,目前有意置業者和準業主不宜過份進取和樂觀。

 

作者簡介:曾任職外資和本地發展商社區關係部,歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰,深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。

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