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全因錢作怪的商場營銷

2018/8/21 — 15:08

恆基地產旗下位於土瓜灣的大型屋苑翔龍灣(資料圖片,來源:維基百科)

恆基地產旗下位於土瓜灣的大型屋苑翔龍灣(資料圖片,來源:維基百科)

做商場的市場定位及策劃 101,起碼要講求清晰的目標顧客及 tenant mix(商戶組合)。今天,顧客的體驗變得重要,所以做商場的推廣也要求愈高,務求不斷有新的體驗、更多的互動、更多的人流、更多人知、更多人講;有時又要結合文化藝術,又音樂、又表演、又 KOL、又 cross-over、又品牌互動、又裝置、又 VR,人人都想不是全港唯一但至少也要成為全港第一……

做大型商場跟做一般屋苑商場的規模與複雜程度固然不同,但背後的策略及思維卻沒有兩樣。由於家人住在恒地旗下位於土瓜灣的一個大型屋苑,我差不多每星期也得去幾次,每次去,也令我對做商場及物業管理如此老手的恒地,感到百思不得其解。

在一個五十間鋪都不到的商場,竟然開了五間專做大陸旅行團生意的手信鋪及一間專為他們而設的中式酒樓(不做本地人生意,不做早晚市)。每天只見一車車團友,被「運送」來那些商店,購買沒有牌子但賣三百幾蚊一小袋的朱古力(我相信一般吉百利牛奶朱古力必定會好味 10 倍又平 10 倍)、四百蚊一條真皮皮帶、二百幾蚊假卡通人物背囊等等,總之就一大堆唔等洗的手信,迫他們「唔睇都買下」,只求做成單生意。

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如此一來,住在商場上面成二千個家庭要忍受每日大批大陸遊客的滋擾、商場迫到水泄不通、門口街道給大型旅遊巴塞死晒,搞到在外面的有家不想歸,在家的有街不想落。

不知道管理恒地大型商場和屋苑商場的團隊是否兩班人,又或者真的採取了完全不同的策略去營運。但據我做了多年商場營銷的經驗來說,無論商場大小,如何營運,對顧客、住客的服務質素,與商戶建立長期合作及策略關係,都代表着一個品牌的型像及價值。搞屋苑商場根本就是為了居住樓上及週邊居民,而不是去吸引那些遠道不知為何被送來的大陸遊客,既擾民,被迫買的手信也毫無紀念和使用價值,除了改善了商場的租用率及租金收入之外,根本就是一個 lose-lose 的局面。

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原刊於《蘋果日報》

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