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我不信細價樓三個月內爆煲

2015/2/10 — 10:52

7 w d / flickr

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紀惠集團湯老闆昨天在網上撰文,題目為《細價樓將會在三個月內爆煲》,蘋果記者馬上打電話給我,問了筆者的意見。雖然我一直很欣賞湯老闆的文章,但對於他今次的看法,我未能認同。

世上沒有只升不跌的樓市,但細價樓在三個月之內爆煲,我就不太相信。要分析這個問題,首先我們要問︰為甚麼細價樓上車盤,在去年有高達兩成的升幅?我認為主要有五個原因︰(1)在雙倍印花稅實施以後,購買非住宅物業或第二間住宅,200萬元以下的印花稅稅率只為1.5%,但銀碼加大後稅率就會大幅提升,最高到2000萬以上的8.5%。這令到以前買豪宅、商鋪和寫字樓收租的投資者,現在轉戰到細價樓;(2)物業的額外印花稅提高至三年,香港平均每年有十萬個成交,那麼三十多萬個二手樓的供應,很多都在市場消失,二手賣家叫價變得更硬;(3)政策令到房屋市場流轉減慢,很多本來要公屋換居屋、居屋換私樓、私樓細屋換大屋的人,現在都停止換樓,有樓收租的人亦不願賣出,形成細價樓供應大減;(4)400萬元可以做到九成按揭,但400萬元以上就做不到;(5)政府十多年停建居屋,令到很多首次置業人士,只好走進私人市場。

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如果細價樓要爆煲,就必須是以上五個因素改變,或是出現一些重大事件,令到市場供應大增或需求大減,才會使到細樓價格急速下跌。過去幾年辣招壓制了購買力,好像壓住的皮球一樣;現在購買力開始釋放,把數年被壓制的需求一次爆發出來,對樓價成形上升動力,趨勢未見停止階段;至於短期內供應大增,應該是不可能的事,需求大減就主要是加息、出現經濟危機或像SARS的疾病,但我認為美國最多只會在今年下半年加息半厘或以下,經濟或SARS危機就更為遙遠。

湯老闆提到財務公司的「四按」危機,我也做過一些研究,但情況未如湯老闆說得如此恐怖,應只佔市場的小部份;他說幫兒女買樓的父母的資金「大多數來自財務公司」,父母將手上物業向財務公司借N按,我亦不能認同。如果因為這個原因,令到細價樓在三個月內爆煲,筆者覺得機會不算太高。

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近年香港細價樓市場,變得好像發神經一樣,連粉嶺公屋都要賣萬多元一呎,筆者在這個時刻,還大聲說細樓價格未見下跌,估計必會被網民罵死﹗因為相信大部份人都會覺得,樓市確是「應該」要下跌一下,社會才會變得更為健康。但筆者只會從經濟學角度分析事情︰在經濟學下的價格變動,主要是看供求關係,而並不是看「應該」或是「不應該」,這就像看師奶電視劇一樣,壞人在最後一集是「應該」要死的,但在現實的世界裡,壞人是否會死,主要看他的身體狀況、健康、疾病等,與他是否「抵死」的相關性不大。香港樓市也是一樣,相信很多人都認同細價樓「應該」要跌,但最後是否真的會跌,還是主要看市場,而並不是眾人的意願;目前的市場仍告訴我,細價樓在三個月內未見爆煲。今天是2月10日,在三個月後的5月10日,就會知道答案。

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