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改頭換面 次級房貸捲土重來

2015/3/19 — 17:11

高風險抵押貸款包裝成資產抵押證券的做法捲土重來,但不要再把這類貸款稱之為「次級抵押貸款」。許多企業都在購買不符合官方機構放貸條件的借款人發放的抵押貸款,對沖基金Seer Capital Management、財富管理公司Angel Oak Capital、以及澳大利亞投資銀行麥格理集團(Macquarie Group)都在其中。這些公司計畫在今年將上述貸款打包成資產抵押債券並出售給投資者。摩根大通銀行(JPMorgan Chase)分析師預計此類交易金額高達50億美元,野村控股(Nomura Holdings)預期10億至20億美元。

儘管其中一些交易與美國房市泡沫破滅前的次級抵押貸款如出一轍,但Seer Capital和Angel Oak寧願用「非最優級」一詞形容這類貸款。由於美國各銀行的放貸標準過於嚴苛,以至許多信譽良好的借款人也不夠格申請傳統抵押貸款,此類貸款服務才應運而生。「次貸一詞簡直成了髒話,」Angel Oak資本市場負責人John Hsu分析,「現在的情況是,由於信貸市場收縮地如此厲害,有太多信譽良好的潛在客戶得不到抵押貸款服務。」

一直以來,美國政府藉由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)保持抵押貸款市場的正常運轉,這兩家機構從符合其指導標準的銀行或信貸機構收購抵押貸款,支付他們現金發放更多貸款。聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)的職責則是為高風險抵押貸款提供保險。次貸危機爆發以來,次級抵押貸款證券化的現象幾乎銷聲匿跡。去年僅有一樁與政府背景無關的新抵押貸款證券化交易達成,原因是這樁交易涉及 「大額抵押貸款」,因為此類貸款規模過大,房地美和房利美都無法收購。

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在美國房地產泡沫期間,華爾街等金融公司紛紛買進被歸類為「次級」和「次優級(Alt-A)」的住房抵押貸款。次級抵押貸款是指發放給信用得分過低或信用記錄不佳的購房者的貸款,而「次優級」貸款的對象是那些信用得分較高、但缺少收入或其它投資資產證明文件的購房者。上述公司隨後按風險等級的不同將這些貸款打包成資產抵押債券,違約風險更高的債券相應的收益率也更高。

在當年房價一路高歌猛進的時候,許多基本上沒有還款希望的購屋者也毫不費力地取得房貸。行業通訊《抵押貸款金融內幕》(Inside Mortgage Finance)指出,從2005到2007年,銀行業肆意放貸的高峰期,基於「次級」和「次優級」抵押貸款的資產支持證券的交易額總計超過2萬億美元。惠譽評級(Fitch Ratings)1月6日發佈的報告,自那以後,用於債券抵押品的次級抵押貸款累計損失30%,次優級貸款損失20%。

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投資公司曾信誓旦旦地表示,不會再犯當年曾導致美國住房市場泡沫破滅並引發全球金融危機的錯誤。其中一點,他們計畫將風險最高的債券的一部分留給自己,而不是出售給投資者。Hsu說明,Angel Oak今年第二季度計畫發行一筆抵押貸款支持債券,公司預計將保留其中的20%至33%。該公司同時表示,對借款人的審查也會更加仔細。Hsu繼續說明,Angel Oak願意購買發放給信用得分最低只有500分的借款人房貸。借款人的平均信用得分為670分,在300至800分的範圍內,680以上的得分屬於優級。他表示,公司將確保借款人有還款能力,首付款也不得低於20%。Angel Oak收購抵押貸款大多是30年期固定利率貸款,利率平均8%左右。房地美調查顯示,普通抵押貸款的利率一般為3.6%。

麥格理集團去年開始從Impac Mortgage Holdings手中收購房貸,後者是次貸危機過後僅存的幾家次優級抵押貸款信貸公司之一。麥格理固定收益部門董事總經理納菲西(Eli Nafisi)表示,隨著Impac擴大收購抵押貸款的信貸機構範圍,麥格理預計其對Impac抵押貸款的收購步伐也將加快。Impac所收購抵押貸款的最低信用得分要求是680分,這類貸款多為可調利率貸款,利率比更好一級的抵押貸款利率略高到最多高出3.5%不等。

Seer Capital市場策略和研究業務主管韋弗(Karen Weaver)表示,「如有必要,公司明天一早就可以把足夠的抵押貸款打包成證券出售。」但該公司在幾個月內還不會發行抵押貸款支援債券,期間需要為其發行的這類債券落實信用評級。Seer Capital所收購的貸款利率一般是8.5%,七年後再做調整。該公司並不擔心借款人是否可靠。韋弗說,「查查檔案,看看某某人的信用記錄並不難,這又不是火箭飛行那樣的尖端技術,不過是看看有沒有什麼污點。」

非最優級貸款的利率一般都比傳統抵押貸款要高,這類貸款的債券收益率,也比基於房利美和房地美貸款的債券收益率要高。鑒於美國聯邦儲備委員會(Fed)等多國央行實施的寬鬆貨幣政策壓制著利率的上調,抵押貸款支持的證券就成了為數不多可以滿足投資者對高收益率需求的投資品種之一。W.J. Bradley Mortgage Capital營運總裁(COO)凱姆(Michael Kime)透露,「每次開會都會有不下十幾位投資人告訴我想投資這類資產。」該公司是從去年開始發放非最優級貸款。

但許多消費者和房地產代理甚至不知道還有這類貸款可供選擇。Hsu說,「如果連續六、七年都被告知沒有此類貸款,恐怕你連打聽都不會打聽。」

重啟這部分債市或許有助於推動住房市場復甦,因為會有更多的資金可供抵押貸款發放。目前為止,非最優級貸款發放量依然很小,但購買此類貸款的公司預計,在他們改進做法的同時,這類貸款的發放數量也會進一步增加。

 

文:Jody Shenn;  譯:吳洪濤

原刊於《彭博商業周刊 / 中文版

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