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樓市減辣言之尚早

2015/12/17 — 10:04

樓價才開始下跌,已有人建議減辣,反應之快,非無樓之人能及。

樓價下跌早以眾說紛紜,直到坊間樓價領先指數於 9 月時見回落,然後 10 月及 11 月的數字繼續下跌,但有說法指不能作準,因為成交低,而且還要看官方的樓價指數。終於, 12 月初政府公佈了官方 10 月份樓價指數,由 306.0 降至 302.6 ,五個大中小類型的樓價指數全報下跌。其實官方指數於 2013 年 9 月也曾見下跌,更一直跌至 2014 年 3 月,然後便上升至今,該段時間跌了 1.1% 後便重拾升勢,以往短暫下跌的情況也不罕見,不過業界當然不會放過這個機會,即時檢討政府的有形之手。

官方指數才顯示跌了一個月,市場建議「撤招」的聲音已不絕於耳。不過,特首梁振英上週早上表示,政府沒有責任保證樓價只升不跌,會繼續用「雙辣招」來遏抑外來、炒賣和投資需求。除了這兒所說的「額外印花稅 (SSD) 」及「買家印花稅 (BSD) 」外,還有「雙倍印花稅 (DSD) 」。筆者嘗試用以下數段釐清這幾項印花稅實施的目的。

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SSD 撤招言之尚早

SSD 於 2010 年 11 月時引入,這印花稅沒有針對任何人,只針對住宅,目的藉此遏抑短期炒賣的投機活動,而短期炒賣是指兩年內。當時樓價指數為 163.7 ,貼近 1997 年樓價約 170 的高位,事實證明當年政府看得準,樓價於三個月內便升穿 1997 年的水平。之後樓價再升約 37% ,政府於 2012 年 10 月時加強 SSD ,於三年內轉售的住宅都要付稅。以 SSD 宗數看,初期只有 20 宗以下,但於 2012 年大幅增至每月超過 200 宗,不過 SSD 加強後,效果便明顯得多,一路大幅回落至現今的每月數十宗。

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如果要樓價回到 2012 年 10 月的水平才減弱 SSD ,即要下跌 26% 才可,如要撤去 SSD ,更要下跌 45% 方能夠做到。撤走SSD現階段言之尚早,況且從現在一手樓的去貨速度看,剛性需求仍存在,根本不需要炒賣活動支持﹔再者,如樓價一下跌就減弱 SSD ,豈不是樓價下跌週期,炒家可放心炒賣?樓價是應由剛性需求支持,由炒家催谷出來的水份,不健康。

撤走 BSD 助長 SSD

BSD 是同時於 2012 年 10 月時引入,針對住宅及非香港永久性居民,目的遏抑外來需求,優先照顧永久性居民的置業需求。 BSD 實施後大部份時間都在 300 宗以下,從坊間的私人住宅內地個人買家的數據觀看,實施前的內地個人買家比例在 10% 以上,實施後便降至約 6% ,可見打擊外來需求成效顯著。

如要撤去 BSD ,樓價便需要下跌 45% 才回到當時水平。但撤招後,一批不屑 SSD 或考慮付 SSD 後仍有利可圖的外地買家,便會重新入市。某程度上,便是再次鼓勵他們投資香港樓市。而 2012 年加強 SSD 後, SSD 宗數大幅下降,亦是收了 BSD 之效。如撤走 BSD ,即有機會助長了 SSD 。

BSD DSD 相得益彰

打擊外來需求的還有 DSD ,這是於 2013 年 2 月引入,並在 2014 年 5 月微調放寬了。這稅項針對非香港永久性居民,但不限住宅或非住宅,而在香港擁有任何住宅物業的買家亦要付稅。與 BSD 一樣,都是令內地個人買家比例降至 6% 的原因。

如要撤去 DSD ,樓價便需要下跌 20% 才回到當時的水平。這不止優先照顧了永久性居民的置業需求,亦保護了首次置業的買家。如果撤走 DSD ,便有機會令外來需求上升,重新吸引他們入市,始終 BSD 與 DSD 相得益彰,單靠其中之一的成效未必理想。

如真要先行第一步減辣,筆者認為可以從 DSD 開始,不過必須保留對非香港永久性居民的限制,只是放寬已在港擁有物業的部份。 SSD 已收遏抑炒賣之效,放寬第一步應由本地需求開始,可放寬先買後賣的安排,或者給有心買多一項物業的買家一個機會,可先從稅率上作微調。如擔心短期轉售的問題嚴重,可再在 SSD 作功夫。

11 月 SSD DSD 見回升

最新 11 月份 SSD 宗數及金額連續跌了三個月後見回升,而 DSD 的宗數及金額連跌約四個月後更見大幅回升,雖有指稅額是 One Harbour Gate 西座的大額成交所致,但扣除了其 5 億元稅額, DSD 仍高達 14 億元,大幅回升並不是由單一大刁所致。相信最新的數據,確實令那些減辣的聲音吞回肚裏去。

從指數趨勢觀看,坊間的領先指標過去領先官方的樓價指數一至六個月,官方樓價指數未公佈的兩個月可能都會繼續向下。儘管樓價未來數個月會下跌,但在現今賣家買家角力的膠着狀態,不見得半年內便會跌超過 20% 。筆者認為現今樓價並不是低到一個需要外來買家及炒家去支持的地步,撤招甚或減辣並不適合。而且不應本末倒置,樓價應要是市民置業需求可負擔的水平,而不是外地買家或炒家可負擔的水平。在市民置業需求下,樓價更不是要外地買家或炒家來支撐的東西。

*注意,以上所計算的百分比都是以當月指數計算,當時政府並未公佈當月數字,不過政府可能已擁有相關數據。

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