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2018/11/13 - 9:56

樓市轉勢 中資不再主導 保利夥四太發展油塘地

圖片素材來源:騰訊片段截圖

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本港樓市步入轉勢,中資在港高價搶地不再,連賣地亦由本地發展商重新主導。繼海航把 3 幅高價投得的啟德地皮轉讓予港資後,中資財團保利置業(119)8 月斥 33 億元奪得油塘高超道地皮後,旗下持有該地的公司 9 月引入何鴻燊「四太」梁安琪及其地產公司尚嘉行政總裁吳士元任董事,引入港資尚嘉參與發展。

保利置業旗下公司 Ace Alliance Development 今年 8 月中以 33 億元奪得油塘高超道地皮,每呎樓面地價 9,257 元,當日造價接近市場預期下限。《金融中心》發現,保利投得地皮 1 個月後,梁安琪及其地產公司尚嘉行政總裁吳士元 9 月 12 日獲委任為 Ace Alliance 董事,保利置業財務總監潘治平同時獲委任為公司董事。

獲中信借貸逾 13 億元

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梁安琪 2014 年成立地產公司尚嘉,邀得在恒隆地產(101)任職多年的吳士元出任行政總裁。經過這一輪董事變動後,Ace Alliance 由 5 人出任董事,當中 3 人是保利高層,包括主席雪明、總經理助理蔡偉生及潘治平,尚嘉地產代表則有梁安琪及吳士元。這個董事變動安排,反映尚嘉地產將夥拍保利合作發展油塘項目,但未知尚嘉投資金額及佔股比例。

在梁安琪、吳士元出任董事之前,文件顯示 Ace Alliance 剛獲得中資借貸。9 月 10 日該公司獲中信集團旗下的中信國際借貸 13.3 億元,佔成交地價約四成。

梁安琪的尚嘉地產 2014 年成立之後先後投得兩幅官地,包括元朗牛潭尾新潭路官地及以逾 14 億元投得的屯門青霞里官地;尚嘉去年推售香港首個住宅項目、位於灣仔單幢式住宅「壹嘉」。

梁安琪兒子、現年約 25 歲的何猷亨亦在尚嘉協助打理地產生意。何猷亨去年接受傳媒專訪提到,尚嘉是中小型發展商,需「睇餸食飯」,不會與中資財團盲目鬥高價搶地。公司註冊處資料顯示,何猷亨暫未出任尚嘉董事。

梁與保利系早有合作

今次引入梁安琪合作的油塘高超道地皮,毗鄰港鐵油塘通風樓,最高可建樓面 35.65 萬方呎,當中私人住宅樓面不多於 29.71 萬平方呎,料可提供約 480 個單位,項目最低 3 層估計可提供約 5.94 萬平方呎商業樓面。根據地政總署落選投標者的投標金額,中標的保利置業與第二標價只差 1,100 萬元。

梁安琪與保利系早有淵源。保利置業的母公司保利集團有濃厚軍方色彩,前身是解放軍總參謀部裝備部與中信公司合組的保利科技,2003 年劃歸國務院國資委領導,現為央企;保利集團旗下公司保利文化,經營拍賣行生意。2015 年,保利文化香港拍賣公司與梁安琪長女何超盈合資成立保利澳門拍賣公司,合資公司由何超盈出任董事及首席執行官。

高銀獲興業銀行借款

除了保利在購地後向中信借貸,本報發現不少中資地產商在香港投地後都向中資行尋求融資。如高銀系 2016 年投得的港鐵何文田站第 1 期項目,現由高銀金融(530)及主席潘蘇通私人持有。

根據高銀年報,項目原本已獲一筆 31 億元貸款,公司註冊處文件顯示,持有何文田項目的公司今年 8 月再獲中資興業銀行批出一筆最高 82 億元的循環貸款,興業借出的款項,比市場傳出高銀補地價金額 62.8 億元還要高,貸款由高銀金融及潘蘇通擔保。

又例如龍光地產(3380)及合景泰富(1813)合資合司,今年 5 月以逾 168 億元奪得鴨脷洲利南道海景地王,每方呎樓面地價約 2.2 萬元,遠超當時市場預期。該合資公司投地後,即向建設銀行(亞洲)借款近 51 億元,佔地價約三成。

恒大(3333)今年初向恒地(012)購入屯門掃管笏住宅地皮後,今年 10 月同樣由光大銀行(6818)香港分行承造 52.8 億元貸款。

中國平保(2318)旗下平保不動產及中資路勁(1098)去年 2 月「爆冷」奪得港鐵黃竹坑站第一期項目之後,今年 8 月獲銀行承造 23.4 億元貸款,而借出貸款的是匯豐銀行,非中資行。巧合的是,平保最近增持匯控(005),佔股逾 7%,成為最大單一股東。

對於 Ace Alliance 引入梁安琪及吳士元出任董事,梁接受《金融中心》電話查詢時只着記者向尚嘉查詢;而尚嘉及保利置業在截稿前未回覆查詢。

中港企業頻藉「賣殼」轉讓官地

地產商透過「賣殼」方式轉讓或者入股持有官地的公司,與政府招標賣地條款限制有關。無論是中資抑或港資地產商,近年都頻密以「賣殼」方式轉讓官地,如內地富豪許家印旗下的恒大地產(3333),今年兩次以同樣手法向港資地產商購入官地及補地價項目,涉足香港地產行業。

政府透過招標出售土地的契約,一般有條款限制在合約完成證明書(即滿意紙)發出前的土地轉讓;若果土地業權人將有關土地轉讓予另一人士或公司,會受土地契約所載的轉讓限制;但如果持有土地的公司的股權讓換,沒有改變有關土地業權及業權人在履行土地契約的責任,一般地契沒有限制。因此,持有官地的地產商可透過公司股權轉讓,直接轉賣地皮,或者引入新投資者。

恒地轉讓屯門地予恒大

自從宏安地產(1243)去年中將旗下持有馬鞍山白石耀沙路地皮項目的公司,以 24.4 億元作價將 60% 股權售予碧桂園(2007),這類通過「賣殼」方式轉讓官地的活動相當頻繁。

恒基地產(012)旗下附屬福彩發展,2015 年以 36.3 億元投得屯門管翠路住宅用地,今年初福彩發展內的恒地董事全面辭任,改由多名恒大高層出任,項目轉讓予恒大,市傳作價 66 億元。

福彩發展 10 月再有董事變動,引入兩名董事馮海及李達輝。前者為東建國際主席兼執行董事,至於李達輝則出任多間公司董事,包括東信證券、東信期貨等,以及多間以「鴻翔」為名的新註冊公司,包括鴻翔資產管理、鴻翔開發(香港)及鴻翔金融等,李達輝本人報住將軍澳居屋,背景不明。

另一方面,恒大今年 6 月向新世界(017)收購剛於去年完成逾 11 億元補地價的長沙灣東京街懷德工業大廈項目,持有項目的公司董事班底由恒大人員取代新世界管理層,及後再引入鼎珮創辦人兼主席莊天龍、鼎珮私募集團董事總經理鄒小磊等為公司董事,相信是引入鼎珮作為投資夥伴。

恒地 2015 年 6 月以 36.3 億元奪得屯門第 56 區管翠路地皮,每呎樓面地價約 4,621 元。該地皮形狀呈不規則,較難剪裁,惟規模不小,地盤面積 26.19 萬平方呎,可建樓面約 78.5 萬平方呎,當時恒地預計項目總投資額約 80 億元。

 

原刊於《蘋果日報》