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樓市雞年唔會爆

2017/1/28 — 12:04

早前有位匯豐銀行前大班話香港樓市喺1年到年半內會爆破,有啲投資銀行又話香港樓市小陽春完結,加上國際機構話全球最難負擔樓價嘅城市係香港,似乎講到香港樓市岌岌可危。

Loser之前雖然叫大家唔好買樓,但絕對冇認為樓市會爆破,只係從值博率去計算,認為樓價上升空間有限,唔值得咁高價去博,至於你話會爆,我好相信機會十分之低。

「高槓桿」才是樓冧關鍵

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首先,喺處先要講明白,所謂樓市爆,起碼要跌3成,否則跌1到兩成,只係屬於調整,唔算爆破。過往經驗,通常要喺一個好「高槓桿」嘅情況下,先至會出現爆破,例如97年香港樓市,啲人借大錢買幾層樓,一跌起上嚟就要掟貨套現,以至出現人踩人情況。

又好似美國次按危機,啲人根本冇能力買樓,但正如電影「沽注一擲」入面講,銀行隨意借錢,連跳脫衣舞女郎都可借到錢買五層樓,你話市況稍為逆轉又或經濟回軟,銀行追差價或啲人唔夠錢供樓,樓市就好容易倒骨牌咁崩圍。

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香港真係要多謝金管局,將買樓借貸比例維持喺一個頗安全水平,又引入壓力測試,令啲人係一個安全邊際供樓,即使樓價下跌,都有好大緩衝點,唔會咁易變成負資產。

冇觸發爆煲條件

仲有,今日香港啲地產商負債十分之低,唔似97時,好多地產商孭重債,一旦樓市唔掂,套唔返現金就面臨資金鏈斷裂問題,於是只好低價掟樓,好似當年信和(0083)要急賣樓,大幅減價後令樓價加速下跌。唔好睇少發展商劈價掟樓,新樓盤係市場指標,一旦降價,二手要競爭就要相繼向下勁調,樓市就咁冧落去。

再諗諗,樓市爆破都要有觸發點,一係經濟突然急轉直下,再就係利息直線上升,然而經濟雖然唔係話好好,亦冇話好差勁,整體仍然幾平穩,中國經濟增長亦在百分之六以上;至於利息,即使美國明年加3次息,香港縱然跟亦不會跟足,加幅相對有限,根本構成唔到大壓力,所以你話雞年樓市有乜理由會爆破。

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