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2019/3/4 - 14:52

王震宇:蚊型樓恐跌價三成 星級分析員轟政府推人落火坑

香港樓價近日有回穩迹象,究竟早前的跌勢會暫告一段落,還是陸續有來?曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇警告,香港樓市已臨近周期頂峰,細價蚊型上車盤更屬高危,至明年中可能大跌三成。過去是「樓市大好友」的王震宇,近年多次表態看淡樓市,他指環球經濟經歷近十年的擴張期,已是強弩之末,經濟基本因素惡化的速度和幅度,可能超乎想像。

他批評,港府歷年的辣招及收緊按揭成數,凍結二手市場成交,把購買力推向一手細價蚊型盤,猶如「推人落火坑」,一旦經濟逆轉,細價蚊型盤將會最傷,「這班人(業主)最大鑊。」

現為投資公司 Bricks & Mortar 主席兼總裁的王震宇受訪時分析,在香港樓市中,豪宅的風險較低,因政府的辣招及收緊按揭成數之下,豪宅市場交投冷清,「政策壓力下,(豪宅)泡沫成份幾乎是零。未來如果下跌,不是因為估值太高,而是因整體經濟變差跟住跌,未必會跌凸。」

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批政府縱容高成數按揭推出

這一浪樓價升浪當中,發展商積極推蚊型細價盤,並以高成數按揭刺激銷情,成為不少人的上車選擇,亦是王震宇眼中最大的危機所所。王震宇解釋,政府辣招干預二手市場,放盤縮減,「真正要買樓嘅人士,畀唔起二手印花稅、二手首期,將購買力推晒去發展商嘅懷抱。這不是官商勾結,是甚麼?」

這類蚊型細價盤供應多,按揭成數比例高,「有各方面稅務寬減傾斜。那些人(蚊型盤業主)最無經濟能力,經濟下滑時,第一個可能被人炒。」

王震宇預計,至明年年中,蚊型細價盤可能跌三成,「你可以想像,高槓桿、(業主)低負擔能力、高供應嘅板塊,跌幅係最大。」

過去一段時間,也有不少樓市分析員警告細價盤風險。但近期開售的細價盤銷情仍暢旺。王震宇說,有意買細價樓的港人,應搞清楚為何要心急上車,「你羨慕隔籬嗰個人有資產增值,你覺得自己好慘?定係根本無機會住到房間,無立錐之地呢?」

他認為,每次在樓市高位,要求政府協助置業的市民,大部份只是怕追不上資產增值的順風車,置業行為實際上是「投資需求」。以居屋為例,在市頂時可超購百倍,市底時需求可煙消雲散,「當樓市市底嘅時候,所謂『剛性需求』,影都無。」

王震宇批評,政府政策扭曲市場,一邊打壓二手市場,另一邊卻任由一手發展商提供高成數按揭,致市民高追細價樓,「我哋要㩒住二手樓市,又唔㩒住發展商,讓發展商狂賺。」

「政府點解推咁多人落火坑,係因為政治短視。越來越多政策為平息民意而做,係非常之差嘅做法。」

特首林鄭月娥上台後,銳意增建資助房屋,新供應的公私營房屋比例由六比四,調整為七比三。上周公佈的財政預算案更承認,私樓落成量將會回落,引起業主反價、封盤潮。王震宇狠批,增加公營房屋,減少私樓供應,反會形成「惡性循環」,進一步推高私樓價,「目前的政策完全自打嘴巴,走回頭路。」

「如果私樓供應比現在多一倍,你估樓價會否低咗好多?」他反問。

憂經濟轉差之快超出預期

王震宇甚至提出,「無殼蝸牛」不應要求政府增建資助房屋,反而應要求政府加大私樓供應,穩定私樓價格,才是理性的做法。他承認,自己的主張是少數,「你可以講,我係荒野中嘅唯一聲音。但還是要不停咁講,只係希望大家明白這道理,就有(改變嘅)希望。真係極之苦口婆心去講。」

王震宇分析樓市時,會考慮租金回報率、經濟基本因素等指標。他特別擔心,未來一至兩年,經濟基本因素變差的速度和幅度,均會超乎現有市場的預期。

他估計,引起下一波經濟危機,將會是歐洲各國主權債等政府債務問題。除了德國之外,其他歐洲國家沒有足夠出口支持經濟,一旦有歐盟國家「賴債」,或有國家退出歐盟,引起相當大危機,從經濟數據看,目前歐洲出口數字轉差、採購經理指數(PMI)亦惡化,台灣、韓國出口萎縮,種種迹象顯示,全球性擴張將變成全球性收縮。

王震宇分析,如歐洲爆發危機,觸發環球大量資金重返美國,引致美元抽升,其他貨幣相對貶值,與美元掛鈎的港元同樣升值。「以港元計價的任何服務,或者出口貨品貴咗,當出口跌得厲害時,香港人收入會跌,樓價、資產都會有影響。」與此同時,債務危機會令利息抽高,高槓桿的投資者受害至深,「真係小心一點,多些旁身錢,不要勇猛地衝入去買嘢。」

籲防澳加大灣區樓市風險

王震宇 2011 年自立門戶成立投資公司,遍及房地產市場。幾年前開始看淡港樓的他透露,公司在香港仍持有部份資產,但絕對大部份不是住宅;近年的「新錢」,有投資於新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業等。

不過,他警告全球樓市都處於周期循環的頂部,要相當小心,公司在海外市場的投資,主要是已見底、甚至是有機會回升的市場。

「但市民在報紙上接觸到嘅(海外市場),唔係呢一類型嘅市場,而係有人想散貨嘅市場。」他舉例,「你咪見到近期有甚麼展銷會、廣告,出現係你面前……可能是大灣區、泰國等。」他提醒,港人熱衷的海外市場,如澳洲、加拿大,近期跌得相當急,暫時應「唔好掂」。  

撐加密貨幣非曇花一現

Bricks & Mortar 主席兼總裁王震宇因分析樓市而打響名堂,創立的投資公司亦以投資磚頭為主,原來也涉獵加密貨幣投資。王震宇認為,在未來歐債危機有機會惡化之下,加密貨幣有機會成為新興的避險工具,「加密貨幣趨勢,唔會係曇花一現。」

加密貨幣去年大跌,以比特幣為例,由 2017 年底價格高峰 2 萬美元,大跌至近期不足 4,000 美元。熱潮不再,王震宇卻未有因此停止研究。

他認為,現時各國着力避免資金外流,對黃金等資產的管制漸趨嚴格,「現在你攞黃金上飛機,去邊一個國家都被人沒收」。沒有實物的加密貨幣,卻不受此限,「你可以攞住去全世界都得」。

王震宇指出,當各國面臨債務危機時,越來越多人會轉而投資避險資產。他舉例,就算比特幣步入跌勢,但面臨經濟危機的國家津巴布韋、委內瑞拉等,虛擬貨幣的使用量卻數以倍計上升,「津巴布韋人賺到錢,就去換美金,市面上無美金,就轉加密貨幣。」

受惠資金避險需求

他相信,日後的資金避險需求,足以支持加密貨幣的升勢,「當債務危機一爆,個需求會突然間升。」目前加密貨幣擁有率仍相當低,潛在需求巨大,「有幾多人擁有黃金呢?可能是數以億計,但擁有加密貨幣的投資者呢?可能只是百萬計,滲透率差別達 100 倍。」

王震宇目前有為客戶投資加密貨幣,但佔總資產的比例相當少。他表示,公司利用量化模型買賣加密貨幣,過去一段時間能跑贏加密貨幣整體大市。


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「想入投行不如先創業」

王震宇或許是「最後一代星級分析員」。今天傳媒眼中的「星級分析員」已買少見少,王震宇覺得,行業面臨合規成本、中資搶客等挑戰,都令到分析員行業發揮空間大受限制。

監管趨嚴厲 打擊投行

曾掌瑞銀亞洲房地產研究部的他,因分析樓市打響名堂,後來自立門戶,創立投資公司,由投行的 sell side 轉為 buy side。

王震宇說,早年任職分析員時,有相當大的自由度,「以前寫咗意見,直接出畀客。」但今天在大型的投資銀行,有編輯審閱分析員報告,又有專門負責監管人員,確保報告符合法律要求,「寫出來篇報告,由激情小說,變咗坐喺度拍拖嘅小說,咁無人睇啦。」

各國監管漸嚴,如歐盟實施《金融工具市場指導 II(MiFID II)》新監管規例,禁止券商的研究報告與經紀業務作綑綁式銷售等,進一步打擊分析員行業,「越來越多購買方,將研究變成內部能力。」

在香港,近年中資投行以低價搶客戶,令外資銀行「無肉食」,任職外資銀行的優秀分析員自然離開。

王震宇認為,金融界正有結構上轉變,會有更多行業從業員走向 buy side 或金融科技。他建議,有意入行從事投資行業的年輕人可學編寫程式,甚至趁早創業,「唔好讀咁多 Theory of Finance,學吓寫程式,創吓業,做些小生意,這些能力在現在大學生當中,會係好罕有。當你識得sell自己、又識得 run 生意,將會極之吃香。」

他又指,「創業好過你走去讀多幾張『沙紙』、證書。若做到小小成績,已是極之好嘅 CV 賣點。」

 

原刊於《蘋果日報》