立場新聞 Stand News

看見沙田公屋呎價過萬,就更懷念港英政府的房策

2015/1/14 — 8:00

Joe Liao / flickr

Joe Liao / flickr

沙田廣源邨剛創造了「萬元呎價」的新高紀錄,一個實用面積217方呎的開放式單位,剛以228萬元登記成交,實用呎價達10,507元,呎價創新界公屋最高紀錄。原業主於2012年6月自由市場購入單位,兩年半帳面獲利113萬元,非常厲害。

香港是否有病?點解沙田公屋呎價可以過萬,兩年半升了一倍?點解四萬人瘋狂申請居屋,排隊蛇餅長達一公里以上?點解見四百萬以下樓價就要搶?點解老遠的新盤東環,累收逾13900多票,破哂紀錄?

最主要的原因,就是在香港回歸之後,房屋政策出了問題。

廣告

四類型的房屋需求

筆者已說過很多次,市場上共有四類型的房屋需求,包括(1)只需要基本居住的人;(2)有點能力但並不足夠的想買樓人士;(3)支付得起買市價樓的人;(4)有超過一間物業的投資者。

政府要解決房屋問題,就要對症下藥,利用本身的資源,提供一個傾斜的平台,重點放在第一和第二類的需求,大建公屋單位給讓沒能力的人,建居屋給有點能力但並不足夠的想買樓人士;至於私樓價格,香港政府根本沒有能力控制,也沒辦法控制﹗政府無論做甚麼,如果重點放在第三類需求,要N成家庭有自置居所,弄低私人物業樓價令人更易買樓等,結果一定是失敗收場,給人痛罵。

廣告

對於以上的簡單道理,港英政府非常明白,但回歸後的香港政府,就搞不懂了。

港英政府重點︰人人有屋住

港英政府時期的房屋政策,方向是「人人有屋住」,重點放在第一二類的需求,包括港督麥理浩在1973年開始的「十年建屋計劃」,然後在1982年後順延五年,十五年內共建成可供150萬人居住的公屋單位;到了1988年,又推出「長遠房屋策略」,於1988到1997年內再多建40.8萬公營房屋單位。至於私人市場,沒有任何招數去控制樓價,也沒有定下多少人要有自置物業的目標。

結果如果?只要你問一問,在七十年代得到公屋的人,他們在四十年後的今天,還是多麼感謝當年政府給他們的公屋,就知道港英政府是否做得正確﹗

真懷念港英政府當時的房策。

回歸後政府重點︰人人做業主

至於回歸後的政府呢?方向變成了「人人做業主」,重點放在第三類需求,包括董建華提出的「八萬五建屋計劃」,目標令七成香港家庭有自置居所;現在的梁振英政府,著眼點也是怎樣幫人置業,但又沒有居屋給人買。

要「人人做業主」,是一個很大的方向性錯誤。為甚麼政府要定出目標,要市民有自置居所?「有屋住」是基本需求,但「做業主」卻不是基本需求;這等於政府有責任令人民得到溫飽,但你能否吃到雞脾,就不是政府的責任了。可惜政府把重點放在第三需求,卻把第一和第二需求嚴重放棄,弄到1998-2002年只供應了8.2萬公屋和0.8萬居屋,而在2003年之後,就連居屋都沒有了。

浪費了十七年的時間,結果二十多萬人排隊等公屋,四萬人瘋狂搶居屋,都是從「人人有屋住」變成「人人做業主」的錯誤方向做成。

錯誤政策下的結果

看看現在的情況︰對於第一類需求的人,排公屋的隊有二十多萬人,等十年也等不到,租屋最便宜的獨立單位,老遠也要六七千元,結果要搞到住劏房、住工廈;第二類人等十多年都不見居屋,上車盤變成四百多萬,買不起了,就日日痛罵政府;第三類人因為印花稅的關係,沒有了「細屋搬大屋」的上流動力,減少了細單位流出市場,令到第二類人更難買樓;至於第四類買樓收租的人,以前會喜歡買豪宅大單位,或大額的商鋪和寫字樓,但現在由於雙倍印花稅,則變成寧可選擇買細價樓收租。

政府「人人做業主」的房策方向,本來用意可能是好的,只是目標是「Mission Impossible」,跟本就是做不到;但又不幸地影響了第一二類的需求,再加上辣招用錯藥,樓價變得越升越有,特別是細價樓。

現在可以做的政策

現在可以點做?政府資源必須傾斜於能力較低的人,例如七成精力放在第一類需求,三成精力放在第二需求,第三類就不要管它,第四類更可以收稅;但公屋居屋的興建,差不多放慢了十七年,現在開車追回十多年的落後,跟本是非常困難的事。

增加房屋供應的方向是對的,但遠水不能救近火;所以現在的著眼點,除了加快興建房屋,就是如何在二手市場,製造第一二類的供應。這是政策可以做到的事,首先要加快四類人「加快流轉」的上流速度,例如公屋人士有能力買樓的一批,政府要用優惠推他們上去,甚至送錢給他們買樓,那麼他們的公屋,就可以回到市場供應;居屋想換私人樓亦要鼓勵,可在稅務和補地價想辦法,讓二手居屋回到市場;細屋換大屋的自住人士,除了要取消額外印花稅外,更應該減稅,讓更多二手細屋變成供應;買第二層樓的雙倍印花稅,就應該劃一稅率,無論是任何金額的交易,或是投資工廈商鋪,稅率都應該是一樣,就可避免投資者去搶細價樓了。

至於將新建公屋單位出售,這會增加第二類的供應,但第一類供應就減少了,也沒有達到「加快流轉」,只是幫政府走向「人人做業主」的錯誤目標,不算是很好的方法。

發表意見