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睇樓價即是睇 China

2018/10/2 — 17:46

講完 P,大家即刻轉彎講樓市,真有效率!

息上樓價會唔會大跌?個人認為不會。用美聯儲嘅預期,到 2020 年美元利率會再升多大約 1.5%,跟住就會慢慢回落。這升幅 (i) 遠低於港銀用緊嘅「3% 利率上升壓力測試」;(ii) 令每月供款增加大約 18%(假設 25 年)。供樓會辛苦咗,但不至於導致斷供潮這類的第二波影響 (second order impact)。

單考慮利息上升的直接影響(first order impact),1.5% 升幅可能令樓價在未來兩年下跌 10-20%。相較之下,供求才是主導樓價的因素。如果住房需求增加,導致租金在未來兩年上升,或市場相信租金會持續上升,那樓價可能不跌反升。

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成也 China、敗也 China。樓價大跌主要有兩個原因:China 唔掂導致需求減少;香港唔掂導致資金急速外流、利率飆升。但香港唔掂的最大可能成因,都係 China 唔掂。扮董伯伯講:國家好、香港好;香港好、樓市好。買唔買樓,基本上就係睇你覺得中國經濟(唔係政治)長遠來講好唔好,這一輪美元利率週期並非重要因素。

因此,不要幻想利息上升會令樓價跌到可以解決住房問題。而我講咗咁耐,都係想賣下廣告,我嚟緊五個星期,會每週一篇,講下我對住房問題嘅看法,希望用另類意見「撩㷫」多啲人參與,討論這超級重要嘅題目。希望讀者能多多幫忙,如果覺得我講嘅嘢唔係太廢,請 share 出去,如果覺得我講嘅嘢好廢,就更應該 share 出去,讓多些人恥笑一下!

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原刊於貼地風管 Facebook 專頁

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