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美元弱勢及美國通漲下 香港樓市將維持升勢

2018/3/19 — 19:46

美元紙幣 l 401(K) 2012 @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0) 資料圖片

美元紙幣 l 401(K) 2012 @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0) 資料圖片

【文:林俊文】

隨著美國持續加息,愈來愈多人認為本地跟隨加息後,樓價會有望下跌。但許多人忽視的是 ,美國總統特朗普上台後,美元匯率持續走弱,去年美元對世界主要貨幣貶值逾7%,是近十年來美元最弱勢的一年;市場預估2018年美元兌歐元、日圓等主要國家貨幣仍將貶多升少。而美元弱勢正是樓市維持升勢的重要訊號。

加息讓不少人聯想起樓價下跌,但這輪加息期實質對本地樓市影響有限。首先是美聯儲局自從2015年12月展開新一輪加息周期,連同今次已累計加息五次,本地銀行都未有跟隨,相信未來即使加息的幅度也很有限。其次,主要市場對住宅的需求仍然甚大。而根據過去歷史,每逢美元走弱,香港的股市與樓市都會造好。這由於港元跟美元掛鈎,美元弱,即是要付出更多貨幣買東西,在這情況下,香港樓價將是易升難跌。

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美國總統特朗普競選時說要「把美國製造業帶回本土」,大肆投資基建;又針對鋼鐵及鋁進口分別課徵25%及10%關稅,希望以「美國優先」方式推行「美國製造」產品,預料美國需要大量資金,發債印鈔,會引致資金氾濫現象,令美元走弱。刺激美國經濟又會觸發通脹重現,需要加息對付通脹。美元弱勢及通脹重現都會促使資金流向投資市場,樓市與股市料會受惠。由於聯繫匯率制度,美元轉弱與通脹重臨,必然利好本港樓市及股市的投資市場。加上香港面積細小,人口眾多,居住需求殷切,加上物業具有投資及居住功能,需求強勁,價值自然「步步高陞」。

根據差餉物業估價署數字,私人住宅物業市場連年上升,去年供應量約為一萬七千多個單位,是自2004年9月每季定期公布私人住宅一手市場供應統計數字以來新高。雖然未來新盤供應不絕,又有人說現在發展商定價太貴,但目前發展商推盤增加,而新盤銷情又好,加上香港地價貴,所謂「麵粉價」追上「麵包價」,發展商並沒動機減價。

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另一方面,政府的樓市辣招亦變相推高新樓樓價,打擊了業主賣樓意慾。業主認為現在賣樓要向政府繳辣稅,倒不如觀望等待辣招撤除才賣樓,可有更大利潤。故此業主如非「等錢駛」都不賣樓,寧可放租,使二手市場供應更少。既然樓價下跌空間有限,筆者建議有樓人士不要賣掉自住單位,寧可先觀望一下,留意政府未來的樓市政策,以免「落錯車」。

 

作者自我簡介:曾任職外資和本地發展商社區關係部,歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰,深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。

 

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