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萬科 不想只賣房

2015/5/31 — 2:56

萬科銳意要去掉的「方塊圖形」。

萬科銳意要去掉的「方塊圖形」。

擁有「跑步文化」的萬科正在轉型路上追趕競爭者。5月1日,這個中國最大的住宅地產開發商在米蘭世博會萬科館的揭幕儀式上發佈了新的企業標識:去掉方塊圖形,增加英文字母「Vanke」,萬科的口號也從「讓建築讚美生命」改為「讚美生命、共築城市」。這是萬科進入房地產行業27年來第二次換標。萬科總裁郁亮說,新標對前一代的圖形做了精簡,是為了更好地配合公司向城市配套服務商轉型的需要。

3月20日萬科發佈的2014年度財報顯示,2014年公司房地產業務的結算毛利率為21.43%,比上年減少2.26個百分點;結算淨利率為12.07%,較2013年下降0.69個百分點。這是萬科利潤率連續第五年下滑。彭博亞洲房地產分析師方興認為,萬科的毛利率在中國開發商20%到30%的毛利率範圍中處於低位,而且萬科並不指望毛利率能在2016年前上漲。在此之前,萬科要專注做的事情只有一件,就是在這3年內找到住宅和傳統商辦業務之外的增長點。根據4月27日萬科發佈的2015年第一季度財報,1月至3月,其營業收入和利潤率分別下降6.4%和57.5%。萬科董事會秘書譚華傑對此解釋說,房地產業務的竣工、結算在一季度的佔比通常較低,今年一季度,公司竣工量佔全年預計竣工量的比例僅有5.5%,導致業績未能充分體現。中信證券房地產行業研究員陳聰在對萬科2015年一季度財報點評中則認為,造成該公司業績下滑的另一方面原因是結算的毛利率及投資收益也出現了同比下降。

在去年10月的萬科30年媒體見面會上,郁亮把中國地產的下一個10年稱為白銀時代。在他看來,原來地產行業遍地黃金的時代一去不返。和黃金時代不同,白銀時代競爭更為激烈,「個位數的增長速度」將成為常態。「房地產行業的傳統業務模式面臨挑戰,粗放增長的時代已基本結束。」戴德梁行華北區董事總經理王盛說,「拍地、蓋房、賣房,重資產、高槓桿的運營模式一去不復返了。」目前,中國房地產行業正在從項目與項目之間的競爭轉變到公司整體實力間的競爭,比如去年銷售額超過萬科並成為全球最大房地產企業的綠地集團強調智慧城市、海外投資、地鐵+物業等模式;萬達由租售結合向「資本+持有」方式轉變;復星地產全面向蜂巢社區模式轉型等。與此同時,綠地、恒大、萬達都在進行房地產行業以外的多元化布局。按照郁亮的說法,萬科的「城市配套服務商」戰略要涵蓋哪些業務還沒有定數,但萬科的野心很大,消費體驗地產、產業地產、物業服務、裝修與智慧家居,以及建築產業化等延伸業務都要嘗試。

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4月20日,北京萬科發佈社區服務商2.0版本V-LINK。北京萬科一直被視作萬科轉型的「排頭兵、橋頭堡」。V-LINK作為城市服務商的一個重要分支,包含了We Work(創業)、We Health(健康)、We Learn(成長)、We Share(共用)四大方面的軟硬配套,把曾經在實踐中得到過驗證的配套設施悉數納入北京台湖項目,還啟幕了眾籌咖啡、眾創空間等新興業態,並進一步豐富社區O2O平臺。萬科集團副總裁、北京區域行政總裁兼北京公司總經理劉肖認為,這是萬科的社區服務從工業時代向互聯網時代轉變的體現。「我們覺得只提供實體配套還遠遠不夠。」他說,「在社區服務商2.0中,很重要的一點在於平台的搭建。共用空間的利用是我們設計V-LINK社區的一個基本價值觀,這其中很重要的一點是平台化,平台化中最重要的就是資源、效率的集約。」

對此,第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標對《商業週刊/中文版》分析說,開發商散售主導的思維模式已經開始轉變,「更多開發商意識到了用穩定的租金回報來有效抵禦市場波動風險、從單純的開發商轉變為運營商的重要性。(他們)同時還在通過升級物業管理服務來優化配置自己持有的物業資產,以實現資產的保值升值。」

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不過,從開發商到服務商,角色的變化也意味著公司資產模式的變化。目前,中國的房地產企業都在嘗試不同方式的輕資產化。今年1月,萬達地產就宣佈與4家中國投資機構簽署協議,為新開發項目籌資。這是萬達集團成立以來首次引入外部投資機構。萬達表示,這筆人民幣240億元的交易標誌著「輕資產戰略」的正式推出,公司將減少對地產銷售的依賴,轉向更大程度上由租賃驅動的模式。4月29日,中國證監會網站披露,萬科與鵬華基金合作的「前海萬科REITs封閉式混合型基金」已於4月22日被證監會受理。譚華傑透露,未來萬科的商業地產專案會採取多種金融化的方式運營,以減少資金沉澱。「雖然還沒有明確的時間表,萬科掌握了所有可退出的方式和金融資源。未來整個金融的戰略應該和萬科集團整個地產金融化的戰略相匹配。」劉肖說。

在鄒錦標看來,「資產證券化消化存量資產,是目前開發商以及資本較為關注的地方。」王盛則認為,「地產公司進行輕資產化實際上意味著地產公司向服務行業的一種轉型。賣產品和賣服務有很大區別,對細節和專業背景的要求很不同。有些地產公司轉型可能會不成功,因為它們的專業能力不夠。

 

文:趙芃

原刊於彭博商業周刊 / 中文版

 

 

 

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