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領匯北上破局 大陸REITs樣本?

2015/2/20 — 1:33

亞洲最大的房地產投資信託基金(REITs),聯手萬科,如何淘金內地中產社區,中國房地產轉型的關鍵時期,內地版REITs持續難產,領匯模式有何啟發?

79歲的方永宏,挽著77歲的太太李彬華,在商場裡一邊散步一邊聊天。「來樂富很方便,有地鐵。這個商場不錯,可以來買衣服、逛街市、吃東西。」方永宏從前是山東大學教授,退休後來到香港,而他太太,已經在香港生活了30多年。位於香港九龍東的樂富廣場(Lok Fu Plaza),和許多富麗堂皇的商場不同,是建在社區之中——周邊不到100米處,就是民居。商舖不大,貼近生活,除了一般商場常見的服裝店,還有一些連鎖品牌店和小店——化妝品、電器、 書店、琴行之外,樂富還有沖洗照片和列印的連鎖店、寵物用品商店、美容纖體店和髮廊、地產中介、基督教會、菲傭雇傭中心、小學和初中課外輔導班,以及幾家私人診所,是領匯管理有限公司(The Link)在香港的180個商場之一。領匯管理旗下的領匯房地產投資信託基金(The Link Real Estate Investment Trust,REITs),是首家香港上市及亞洲市值最大的REITs, 公眾持股量達100%。樂富是領匯目前最具規模的「重點商場」,有3.6萬平方米可零售面積。從2008年起,領匯為物業進行耗資超過4.23億港元的提升工程,於2011年年初全部完成,樂富還成為領匯旗下首個開設官方獨立網站的商場。

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2015年元旦前夕,在廣州文華東方酒店,領匯行政總裁王國龍接受本刊採訪。他們全體管理層,剛剛在這裡開過年度會議。國語不太靈光的王國龍,戴副黑框眼鏡,灰黑西裝,豎條襯衣,笑容溫和。「和一般房地產商不同,我們做商業零售地產,資產管理是其中重要一環。」王國龍說,領匯經營中注重可持續發展,主要是對現有的物業進行資產提升工程,改善物業的素質,提供更好的服務,幫助租戶提升營業額。他們的業務越好,我們的資金收入也越好。「就亞洲來講,領匯的信貸評級在房地產業裡是最高的,平均融資成本只有2.8%。」 截至2014年8月1日,領匯在香港旗下的物業組合包括樓面內部面積約1100萬平方英呎零售物業,以及約7.8萬個泊車位,目前在香港擁有的物業價值是1250億港元,排名第一。 9年前的2005年11月25日,領匯在香港上市,第一任董事會主席為鄭明訓,2007年由蘇兆明接任。2014年12月8日,領匯成為50只藍籌股之一,排在第20位,於房地產企業中排名第三。同日,領匯納入恒生指數,成為指數成分股。成為藍籌股後,領匯更首次出擊競投地皮,於今年1月27日夥拍香港發展商南豐地產合組公司Assets Guard Holdings Limited,以近59億港元投得位於九龍東部的觀塘海濱商業用地,該地皮被形容是九龍東「地王」︰樓面呎價高達6630元,比市場預期上限高出兩成多,更創下九龍東商業地皮呎價新高成交,比三年前出售的鄰近地皮「One Bay East」高出72%。

除由重建商轉而為發展商外,領匯更積極拓展中國內地市場。2014年歲尾,領匯北上破局。11月10日,領匯宣佈與萬科企業股份有限公司簽訂意向書,雙方就萬科旗下深圳龍崗萬科廣場之合作事宜,展開洽談。根據公告,領匯擬洽購深圳龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商舖及停車位。市場預計,以當下龍崗區域價格水準計算,該廣場總值逾人民幣20億元。

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深圳龍崗萬科廣場,位於龍崗中心城總體城市規劃的新城中心,龍翔大道7188號,2013年12月21日開業,建築面積15萬平方米。2014年聖誕節下午,廣西女生阿蘭在深圳龍崗中心城遛狗,她之前住在深圳福田區的下沙,後來嫁給一位香港人,就搬到龍崗。「以前這裡比較荒涼,後來3號線開通後,就方便多了。旁邊住了很多像我這樣的小白領。

1961年,雅各(Jane Jacobs)在《美國大城市的死與生》中,推崇城市的多樣性。作為一個移民城市,在深圳市政府的規劃中,作為深圳市面積最大的市轄區,龍崗與香港、東莞、惠州等城市處於「30分鐘交通圈」內的城區,就在珠江口東岸發展軸脊樑上,正體現了「多樣性是城市的天性」。面對內地巨大市場的誘惑,早在2013年年底,領匯就和萬科簽了一個戰略合作協議,雙方共同在中國尋找合適的項目。直到 2014年2月,領匯和萬科在深圳龍崗的項目上,一拍即合。領匯投資總監陳淑嫻表示,萬科的市場定位是︰領匯比較看好的人群,目前都是中產階層,市場潛力很大。波士頓諮詢公司(BCG)最新發佈的一份研究顯示,中國在今後15年之內,即2030年之前,潛在的中產以上家庭,將從1.21億個上升到3.2億個。這無疑是領匯和萬科夢想已久的龐大市場。BCG巴黎分部、負責大眾消費的合夥人兼經理Stéphane Cairole日前告訴法國國際廣播電臺(RFI),這主要因為人口因素,此外中國的工業發展,使中國富裕的中產階層逐步、強勁地增長。陳淑嫻相信「未來10年,中國中產的人口會增長」。Stéphane Cairole提供的數位她更願意看到:「68%的中國消費者宣稱2013之前的12個月內,購買東西數量少了,但品質有所提高。在法國,這個比例只有55%。」「對於龍崗項目,我們和萬科簽了排他性積極調查協議,希望春節前會有結果,」 至於具體細節,陳淑嫻表示無法透露太多,「和萬科是合作模式,比例80:20,除了龍崗項目,別的也在看,我們覺得要一步步來,還是比較謹慎的。」

領匯REITs的野心更大——不僅僅想以管理者的身份介入萬科商業專案當中,也不排除未來萬科將授予更多項目給領匯的可能。在具體交易進展上,王國龍也證實,需要數月後才能完成收購。截至2014年11月底,中國商品房待售面積創近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面是—— 2015年保障房目標高達700萬套,融資一如既往地困難。中國住房和城鄉建設部試圖尋找一個完美的解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,開發商也能自行經營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進行融資。REITs就像是讓買不起整棟購物中心的普通公眾,能以較低門檻參與商業物業投資——就是類似於通過持有購物廣場的一塊磚,來享受物業增值帶來的收益。「以商業地產作為基礎資產的REITs,在國外已經是一種非常成熟的金融產品。美國權益型REITs高達7000億美元,而且投資門檻非常低,」

中國首家商業地產基金和專業房地產資產管理機構「高和資本」董事長蘇鑫解釋,REITs以租金回報和收益分紅為核心,是介於傳統的普通股票投資和債權類投資之間、一種非常重要的穩健型投資品種。「REITs在美國普遍應用在運營和管理商業不動產上,例如寫字樓、購物中心、酒店和產業園等,但在中國,卻一直是房企難以逾越的一道高牆。」蘇鑫說。

中國樓市目前到了最艱難的時候,沒有 REITs,接下來該怎麼辦? 2015年1月14日,中國住房和城鄉建設部提出,要大力發展住房租賃經營機構、積極推進REITs試點等重大措施。春江水暖鴨先知。2014年,中信證券和蘇寧雲商開始試行REITs。12月19日晚間,蘇寧雲商發公告確認,已將旗下11家門店物業的相關資產權益作價人民幣 43.42億元,全部轉讓給「中信華夏蘇寧雲創資產支持專項」計劃。此前的2014年4月,中信證券發行的 REITs產品「中信啟航專項資產管理計劃」,總規模逾人民幣50億元,投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈,目前REITs產品售罄,順利在深圳交易所掛牌交易。而蘇寧REITs產品的突破在於——有效解決了優質資產所有權與流動性困境,此舉將使得蘇寧2014年年報轉虧為盈。蘇寧原本去年虧損額預計不低於人民幣11億元,而這一項目將給蘇寧帶來人民幣13億元的稅後淨收益。然而REITs真正落地,依然困境重重。在目前的金融監管環境下,中國房地產證券化產品離典型的REITs差距很大,開發商的擔保責任、物業抵押、股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。在美國,單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因,中國現有的稅法框架下,通過長期持有物業獲得租金收入再進行分配,需繳納營業稅、企業所得稅等各項稅收——這在無形中推高了可供選擇的物業資產門檻。「如今中心城市政府出讓的混合用地很多,住宅型房企不能回避商業開發,但 REITs一直存在法律壁壘,資金壓力無法緩解,就會很大程度上制約企業規模的發展。」華遠地產原董事長任志強對此頗多怨言。 萬科高級副總裁毛大慶亦左右為難:雖然中國地產企業開始做一些商業地產項目打包上市的散單,但政策限制及交易平台的缺失,使得房地產金融化仍頗多阻礙。此外,中國房地產開發公司的資產規模,也可能限制其資產證券化的進展。毛大慶更為擔心的是,當中國的房地產逐漸遠離簡單的大開發模式,經營型的物業會越來越多,如果這些經營型的物業仍是一堆重資產,沒有資金流量的盤活,可能要出大問題,銀行也不可能接受這麼多資產抵押。

2014年9月,央行和銀監會下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》, 要求積極穩妥地開展REITs試點工作。隨後,根據住建部的相關部署,將首先在北京、上海、廣州、深圳4大城市展開保障房REITs試點。在中國房地產轉型的關鍵時刻,經營型不動產走到房地產舞台中央。不少業內人士相信,這一定會推動政府出台REITs相關政策,否則「這齣戲真的唱不下去了」。作為亞洲市值最大的REITs,領匯當然不會放過這個絕好機會。對於中國相對有些飽和的商業專案,陳淑嫻說,領匯的目標是做中產階層生意,重點考慮一線城市,對沿地鐵或靠近新交通要道的社區,都會比較有興趣。「我們在香港有10多年的經驗,是香港最大的商業房地產業主,怎麼把新城市、新社區的人均消費模式帶起來,我們在香港積累的豐富經驗,可以在內地派上用場。」 陳淑嫻說。翟迪強更看重可持續性發展,這位領匯的財務總監告訴表示,除了人們常說的客戶體驗,商戶也要有體驗。「商戶非常挑剔,為什麼到你的商場,不僅因為你給他很好的租金,主要看你這個經營者懂不懂得經營。」 翟強調說,經營上除了硬、軟體,社區如何互動,跟當地政府也有關係。現在有很多業態內地沒有,領匯是可以發掘的,比如服務的提升——除了美容、美髮,領匯還有中西醫,以及寵物服務、兒童和老人的服務等。

在屯門的友愛和安定商場(H.A.N.D.S)——是領匯自2005年上市以來,最為大型的項目。此前的友愛和安定商場,1980年代落成,開始服務區內居民,樓面內部總面積大概17500平方米,停車位數量1326個。領匯接手之後,兩個商場重新定位,並整合成領匯位於屯門的地區旗艦商場。2014年12月13日,在H.A.N.D.S ,領匯高級企業傳訊主任高詠詩接受訪問時說,資產提升後,共約180家店舖。設了1326個車位的立體停車場,是屯門地區最大的。歐珮珮則詳細提供了更多的對比資料——這位元領匯的物業管理助理總經理,正是負責H.A.N.D.S。「該項目2014年年底竣工,資本支出是4.77億港元。」 儘管覺得比以前漂亮了很多,附近的居民黃曉霖並不算太領情。「現在是比之前大了很多,但護膚品也貴不少,之前的牌子都換掉了。吃也比之前貴很多,現在一餐都要三四十港元,之前才20多元。」 對於黃宵霖這樣的學生,可能有些負擔不起。她現在和同學吃飯,要去比較遠的地方,如果吃個『車仔麵』,得走5至10 分鐘。「以前吃的店,現在除了『威威小食』都沒有了。之前的店因為租金高,搬走了不少,現在和朋友不大會到這兒來吃東西了。」黃曉霖有些鬱悶。

而對領匯來說,這似乎是一個無奈的現實——居民服務和商業利益之間,該如何平衡?翟迪強回應稱,香港作為一個國際大都會,過去很多年零售商舖租金的高昂程度,都是世界第一、第二位的,領匯經營的主要是中檔商場,租金跟一線地舖租金,距離很大。「眼鏡一品」的老闆Charles Cheng 倒表示理解。「租金還可以接受,大家都說價格加了,其實很多人工也加了。人流量也還行,主要是附近的住戶。這裡靠近深圳,房價是香港最低的。管理也還OK,開店前裝修要他們approve(批准)才行。」「過去幾年,我們的出租率一直在改善,現在達到94%,這可能因為我們商舖租金相對來說,本地企業是可以負擔的。」翟迪強說,領匯是用內部面積計算租金,現在每平方英呎每月40多港元,相比於銅鑼灣、旺角一線差很遠,它們平均至少500-1000港元以上。當然地點不同了,也不能直接比較。「不過那些地方你會看到更多國際性品牌,我們這些商場更多是本地品牌。也有一些品牌原本在一線地區,近幾年因為租金貴而選擇了領匯的商場。」翟迪強說。對此Charles Cheng很坦誠,「這個商場剛好缺眼鏡店,來這裡逛的主要是老年人,也有年輕點的第二代。這個區域本來是給時裝店的,但我這邊還蠻fashion(時尚),因此才讓我在這裡開店。」

澳洲的經驗或許值得借鑒。上世紀50年代,隨著澳洲的住宅地產開發向郊區擴展,社區商業在澳洲開始興起。最初就是為滿足和方便郊區居民的日常性購物,模式為「主力店+各種專賣店」。主力店所承受的租金水準是最低的。專賣店則涉及人們日常生活的零售業態,都是鄰里商業中心所歡迎的租戶。

領匯已經在香港深耕細作了10多年,目前管理多達180個商場。萬科對於社區商業亦是雄心勃勃——僅在北京區域,萬科社區商業計劃每年至少開業1個生活廣場、2個新五街和3個鄰里中心,還將根據客戶需求推出外賣、寵物託管、遠端洗車等服務,將互聯網思維和社區O2O結合,打造線上線下協同發展的新型智慧社區。王健林掌控的萬達廣場,曾經在電商領域做過嘗試,並不算成功。翟迪強不太擔心這個問題,O2O確實是趨勢,香港網購雖發展得快但比例不高。「我們參考了香港和國外商場競爭的經驗,主要還是怎樣和商戶配合。總有很多事,你對著電腦和手機是做不到的,比如買日常用品、衣服、運動鞋等,最少有10個不同的理由讓你走進的商場,才是個好商場。」翟舉例說,比如餐飲比重要大一點,領匯在香港的商場,20%至30%面積是餐飲,內地大多只有10%多。領匯在內地的項目,至少也要做到20%以上,才能提供不同 類型的餐飲。而在娛樂方面,可能是溜冰場、電影院,包括一些兒童樂園。

「總之不管如何,我們一定能找到10 個理由,」翟迪強笑了笑,表情看起來很執著,「我們在香港主要提供日常消費品,娛樂沒那麼多,香港人網購比例也沒那麼高。我們做住宅區中檔商場,娛樂、餐飲這些一定不能少。現在內地商場也開始走這類路線,這是大趨勢。我們營建的,其實是個快樂社區。」領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松說,領匯的理念,英文是Link(連接),就是把人聯繫在一起。「為此我們才注重細節,把快樂帶給他們,商戶生意好、居民購物舒心,才能多贏。」王國龍更希望領匯旗下的商場,成為人們除了家和公司之外的「第三個地方」——如果人們感覺這是他的「第三個地方」,就會經常花時間來領匯的商場,來得多了,自然就會買一些東西。內地現在不少商場的理念,王國龍並不太同意。「他們思維有些陳舊,以為建一個商場,就會有人來,這是不一定的。商場建得再多,沒有人購物,還是不行的。」領匯重視顧客的體驗。「我們甚至有專門的團隊,做社區消費形態資料的研究,要注重很多細節」,盧炳松舉例說,內地冬天北方很冷,很多顧客到商場,暖和,希望能在裡面待一天。廣州夏天熱得要命,週末過來商場,吹著免費的冷氣,還是很舒服的。

52歲的王國龍2009年1月加盟領匯之後,先後擔任首席財務總監、執行董事,並於2010年5月繼任為行政總裁。在王國龍看來,領匯的特點主要在服務水準方面。樂富街市看起來和普通街市一樣,有雞、鴨、魚、肉、蔬菜水果和生猛海鮮。和普通菜市場不同,這裡有中央空調,門口有手推車,還有公平秤,每個攤位都有名字,可以刷八達通。中間區域基本是蔬菜、果肉、海鮮,周圍一圈有餐飲和其他商戶——小餐館、連鎖餐廳、龜苓膏、壽司和廚具商店,以及洋酒行等。在樂富的一個海鮮攤位前,穿著高跟鞋的年輕女性陳欣欣說,「我從中學就住在這邊,經常過來買菜。這邊2014年才翻新的,以前比較亂,現在很乾淨,東西也比以前多一些。這個手推車挺好的,買的東西如果很重,可以放在上面。想買的東西基本可以滿足,但黃大仙那邊東西會多一些,也便宜很多,走過去雖說才10分鐘,但多半還是來這裡,更近。」「有些人覺得很多小商店沒有了,因為這裡如果沒有品牌,是不能租商場舖位的,這是一個trend(趨勢),沒辦法,整個香港現在都在變成這樣了。」陳欣欣說。

領匯的得意之作,還有被稱為「大腦」的中央控制室——美國Honeywell公司所生產的Building management system——簡稱智慧建築管理系統。如同高速公路局的中央控制室,這個系統,一共監控著領匯旗下的69個商場。2012年1月開始啟用,控制室每天從早上6點到晚上11點,一共3人,365天輪班,每個人大約看23個商場。整個系統都是電腦控制溫度,人只是起到監督作用,通風扇都可以用電腦控制,出風溫度和商場溫度也能分別顯示。「天冷時,系統會關閉冷氣,但會確保商場裡面通風,這樣省電。整個系統成本不小,但長遠來講,省下來的電費,還是能將成本賺回來的。2013年比2012年,少了2000多萬港元的電費。」高詠詩說。這是擺在領匯面前的現實問題,王國龍確實有點精打細算。「這也沒辦法。商場營運最大的3個費用,就是人工、電費跟國家或地方政府的稅。每年租金增長比通脹高一點,營運費用增長比通脹低一點,那麼我們的利潤率就會提高。」作為香港最大的「商場地主」,「過去5年,我們給投資者的回報年均有26%。如果他們投資香港的房地產公司,過去5年每年只有10%左右。」翟迪強說。領匯看中的是長遠利益。陳淑嫻強調說,投資地產、物業,主要看長遠價值,不是看短期的,開發商要看未來幾年的開發利潤,跟萬科合作剛好優勢互補,他們懂得開發,我們懂得經營,這個風險主要看市場。在一個開發週期裡面,他們是前期的,我們做後期。

王國龍解釋說,「開發商開始運營時,只是一塊地。REITs最主要是基金流很高,較為穩定的,不是靠買賣的,是長期擁有的。就像剛才說的是互補的,我們投資目的 不同。」至於具體的合作模式,翟迪強說,「這個項目領匯跟萬科是共同擁有、共同管理的模式,香港規定REITs的投資者必須控股,我們這個項目持股80%,他們20%。」雖然同為輕資產舉措,毛大慶強調和領匯、麥格理的合作模式不同,萬科2014 年與東方藏山的合作值得總結。「與領匯的合作還沒落地,不便多說;和麥格理是單項目合作,不是資產包,也不是大型合作。」 與領匯合作的模式類似,毛大慶還透露,與東方藏山具體合作模式都是持股。萬科持股較少,東方藏山是大股東,萬科將進行項目的營運、管理,並收取服務費。「領匯目前在香港擁有的物業價值是1250億港元,未來我們對內地的投入不會超過其10%,因為剛起步,要慢慢來。」翟迪強心態看起來很好,「我們投資內地,最主要做一些中端的商場,尤其是不同住宅區的商場。我們暫時不會到市中心和商業中心,拿高檔的項目。目前主要跟內地的住宅開發商合作,去做社區的商場。」

中國發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵,近日在香港參加亞洲金融論壇時表示,中國2020年城鎮人口會達到8.7億,中國的城鎮化進程是世界最大規模,而城鎮化的核心問題仍是拉動內需,主要還是房地產。 相比領匯和萬科的商業化需求,高政軒思考得更為深入,他告訴接受訪問時表示,城鎮化涉及的利益方太多,而社區商業中的「多方利益均衡」,其所指涉的「多方」是否除了政府、居民與地產開發商外,還要將外來人口的「城市權」也納入考慮?這位台灣現代建築學會執行長、英國倫敦大學國王學院地理學博士,考慮更多的還是中國的城市化問題,尤其在目前中國土 地財政的困局之中,曾經列入「克強經濟學」重要改革措施的城鎮化,如何落地,前程堪憂。他為此反問,一個只有20%的公共空間的城市,稱為工業城市,有40%的公共空間的城市可稱為宜居城市,有45%以上的公共空間的城市則是花園城市。比如類似「北上廣深」這樣越發龐大的中國城市,又將成為什麼樣的城市?翟迪強在意的,還是現實的商業問題。

內地人購物以前都去中心區、商業區,但是一線城市市中心的地差不多已經全部開發了,現在旁邊會有許多新的城區——衛星城,一些年輕人因為市中心房子太貴了,更喜歡住在周邊地區。「比如我們投資深圳龍崗那個社區,差不多有40多萬人,主要是一些年輕的家庭,他們的購物習慣和喜歡的產品也主要是中檔的。我們現在也是集中找這一類的項目。」領匯北上的節奏並不著急。王國龍說,「暫時從南中國、從珠三角開始,廣東省大的城市我們都有留意,深圳是第一步,然後是廣州和珠三角的一線城市。」 方永宏和太太李彬華如今在香港,享受著幸福的晚年生活。阿蘭儘管抱怨香港老公太辛苦、收入太低,自己還遲遲不能拿到香港身份,但「住在龍崗也挺愜意」。 Charles Cheng希望新的一年,生意興隆、 財源廣進。「任何時間都是好的時間,關鍵是項目。」儘管內地房地產現在不是很景氣,王國龍覺得領匯這時來內地,還是合適的。「我們注重長期收益,」王國龍突然有些羞澀地笑笑,「領匯很看好內地市場,為了能更有效地溝通,我的普通話太差了,得好好練練。」

撰文:陳無諍

原刊於《彭博商業周刊 / 中文版

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