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首次披露!上海深圳房地產超級拐點的精確位置就在這裏

2016/9/4 — 22:15

中國鬼城

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有很多深圳上海的朋友問我,吳老師我們怎麼感覺房地產火得不得了,很多朋友炒房地產很短的時間都獲取了驚人的暴利。我說如果你們覺得火的不得了,那追就行了,用不著問我。有些時候,別人的財富輪不到你去操心,哪怕你對房地產研究了10年,但人家想像任澤平那樣拿著一顆紅心往樓市裏沖,你又何必要擋著?

一.以人民幣計價的上海深圳房地產超級拐點

深圳上海的樓市到底有多火?讓我們看下面的數據圖:

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自從2014年底,2015年初以來,深圳上海的房價就開啟了開掛模式,房價同比增速連續打破了以往歷史記錄。沒有最高,只有更高,是很多人對這兩地樓市的追求。深圳上海樓市的這一波行情有多厲害?讓我們來看下面的數據圖:

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紐約住宅價格指數同比增速, 數據來源:彭博金融數據終端

紐約住宅價格指數同比增速, 數據來源:彭博金融數據終端

自有數據以來(28年),紐約房價同比增速的最高紀錄是是17.30%,被深圳(62.40%)和上海(28.00%)秒殺。在全球範圍內,深圳上海的樓市都可謂熱得發燙。

瘋狂的感覺令人亢奮,但不管多亢奮的感覺,用來指導投資都是很可怕的。用感覺來指導投資,就和閉著眼睛開車一樣,不管這感覺有多HIGH。如果把投資比作一輛汽車,那麼量化分析就是方向盤,可千萬別把感覺當方向盤,不管這感覺被多少千萬人篤信不疑。談到量化分析,我在《關於房地產見頂,我的金融經濟學詮釋》一文中對房地產見頂下了一個量化定義:“房地產見頂是指房地產價格同比增速築頂而後探底,以房地產為抵押品或投資標的的融資活動開始出現系統性的債務違約。(記住這個定義,連教科書上都沒有。)”。有了這個定義,我們就可以用數據來預測和驗證房地產的拐點,免得為了感覺而扯皮打嘴仗。這個定義意義重大,很實操,大家應該把它爛熟於心,免得和定性或者憑感覺的磚家打無畏的嘴仗。

從這個定義上來講,深圳上海的房地產的頂部均在今年4月築頂,因為兩個地方樓價同比增速在那個時候均已達到峰值,之後一路下跌。是的,按照房地產見頂的金融經濟學定義,深圳上海的房地產(以人民幣計價)的頂部均在今年4月。

二.以黃金計價的上海深圳房地產超級拐點

“一切有為法,如夢幻泡影.如露亦如電,應作如是觀。那些今年以來為美股漲幅而驚喜數美元的人真的是活在美元的泡影中,你們的美股財富以美元計漲了,以黃金計卻跌了足足9個月。你以為你的財富在增長,其實你是在做接盤俠,聰明的錢早跑了。”

這是我在《關於人民幣匯率,美股,美元指數拐點的預測》一文中所做的結尾,把文中的美股換成深圳上海樓市也幾乎成立。不信?讓我們來看下面的數據圖

上海樣本住宅平均價格(以黃金計價,藍色),深圳樣本住宅平均價格(以黃金計價,紅色色),數據來源:WIND資訊數據終端

我用WIND資訊數據終端的上海樣本住宅平均價格和深圳樣本住宅平均價格數據,以及上海期貨交易所的黃金期貨結算數據構造了上面的數據圖。結果發現,以黃金計價,上海房地產價格在去年12月見頂,這八個月以來從164克黃金/平米跌到現在140克黃金/平米;深圳房地產價格在今年4月見頂,從194克黃金/平米跌到184克黃金/平米。

以黃金計價,上海房地產價格在去年12月見頂,深圳房地產價格在今年4月見頂。大家再來感受一下這段話:“一切有為法,如夢幻泡影.如露亦如電,應作如是觀。那些今年以來為美股漲幅而驚喜數美元的人真的是活在美元的泡影中,你們的美股財富以美元計漲了,以黃金計卻跌了足足9個月。你以為你的財富在增長,其實你是在做接盤俠,聰明的錢早跑了。”把文中的“美股”換成“上海深圳樓市”,“美元”換成“人民幣”,再感受一下。

三.房地產裏最厲害的聰明人去哪里了

2015年7月底,李嘉誠名下的長實地產有意以200億元的價格出售正在興建中的上海浦東世紀匯廣場。房地產的人民幣價格就是有為法,以黃金計價的房地產價格可以戳破一切夢幻泡影。李嘉誠精准的避開了上海樓市的黃金大頂。

有的人說除了炒房,他們對其他人民幣資產沒有信心,不知道自己拿著錢幹什麼。其實這個時候,還有人民幣黃金資產。人民幣黃金資產的大牛市才剛剛開始,這個牛市至少可以守到以黃金計價的中國房地產價格築底為止,而這個底部至少應該再花四年左右才能找到。

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