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2014樓價升11.3% 要多謝政府

2015/1/3 — 7:00

jeffkee / flickr

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剛在星期五公佈的中原城市領先指數 (CCL) ,最新數字為 132.45 點,與 2013 年 12 月底的 118.96 點,上升了 11.3% ;當然這只是平均的升幅,對於上車盤的細價樓,升幅更達到兩成,連屯門細價樓都要一萬元實用呎價,真是厲害。

這令我想起一個悲慘的童話故事︰

從前,有一堆很愛吃飯的肥仔,每天都要吃很多飯,於是把米價推高。政府看見這個情況,於是推出了一個「吃飯稅」,讓所有吃飯的肥仔都要交稅;結果在第一天,肥仔吃飯少了,第二天也少了,但到了第三天,第四天,一直到第 N 天,這班肚餓的人,終於忍不住了,跑到街上見東西就買來吃,甚至連人都咬……

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今年頭炮新盤的東涌東環,首批 300 伙剛截止登記,累收逾 13800 票,超額 45 倍,凍資近 14 億元;這就像一堆被「吃飯稅」餓了很久的肥仔,見野就咬。

肥仔的故事,很悲慘嗎?不算,現實還有更悲慘的。有一班天真的業主,在數年前看見政府出招,誤以為辣招會令樓價下跌,於是沽樓轉租,期望樓價下跌後可以入平貨;結果等到頸都長,業主又不停加租,現在無奈被逼要入市;但與賣樓的時候相比,樓價升了數十巴仙,可惜人工差不多沒有怎樣升過;以前按揭可做七成,現在有壓力測試,變得只有五六成;按息從 Hibor+0.7% 的一厘以下,變了今天的兩厘多......結果這些原來住六七百呎的人,現在買樓只能負擔三四百呎的樓,要與上車一族去搶細價樓;至於原來住三四百呎的樓的人,現在請住177呎的樓吧,大埔有得供應。

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還有一班本來想首次置業的年輕人,也是看見政府推出辣招,於是等待,等待,再等待;但等了數年之後,樓價根本沒有下跌。最令他們悲慘的,竟然是上車盤的細價樓,在所有類別的升幅是最高;剛推出辣招時的上車盤是兩百多萬,現在上車盤變成是三四百萬了,還要被地產經紀說是「窮人恩物」﹗以香港個人每月入息中位數約13000港元計算,這是三十年的工資了,還算是「窮人恩物」?

辣招像壓制皮球一樣

這些現象,都要多謝香港政府。筆者已說過 N 次,在政府印花稅影響之下,是會推高香港樓價的;所以我亦一直堅持,香港樓價會在 2014 年上升,會升穿歷史高位,而不是下跌。

很多人認為政府印花稅會推低樓價,但我一直不同意的原因,是辣招沒有消滅了購買力,只是把它暫時壓制,好像一個皮球一樣,總有一天是會爆得更厲害的。結果被壓制的購買力,在2014年開始釋放了,對樓價成形一定的上升動力。

筆者過去一直強調,額外印花稅是重藥,也是錯藥;試過唔 work 的方法,加重力度後也是唔 work ,樓價是不會因此而下跌的。SSD沒有對症下藥,只是用政策壓低了需求,但同時也壓低了供應;現在物業的額外印花稅提高至三年,香港平均每年有十萬個成交,那麼三十多萬個二手樓的供應,大部分都會在市場消失,二手賣家的叫價變得更硬。

投資者轉買細價樓

至於細價樓升得比大價樓要多,令到普羅大眾更難上車,就更加要多謝政府的辣招。

自從雙倍印花稅由 2013 年 2 月實施以後,購買非住宅物業或第二間住宅的買賣協議,成交價在 200 萬元或以下的交易,印花稅稅率為 1.5% , 200 萬至 300 萬為 3% , 300 萬至 400 萬為 4.5% , 400 萬至 600 萬為 6% , 600 萬至 2000 萬為 7.5% ,超過 2000 萬為 8.5% 。這對投資者市場,產生一個很大的轉變:以前買樓收租的人,會喜歡買豪宅大單位,或大額的商鋪和寫字樓,但現在則重點選擇細價樓。

請看以下的例子:假設有投資者打算用 2000 萬,買一間二手樓或商鋪收租。這些人應該已有物業,所以要給雙倍印花稅,即 2000 萬元 x8.5%=170 萬元;但如果買十間 200 萬元的單位,印花稅就是 200 萬元 x10x1.5%=30 萬元,相差是 140 萬元。所以為了印花稅的差別,寧買較細的住宅物業,以避開高昂的印花稅率。這並不是艱深的數學,小學生都會明白;但政府當初推出這樣的辣招,要幫助置業人士更易上車,傻的嗎?

醫病要對症下藥

政府要解決房屋問題,就一定要對症下藥,應該用本身的資源,提供一個以傾斜的平台:

  • 讓沒能力的人有屋居住;
  • 幫助有點能力但並不足夠的想買樓人士;
  • 支付得起的人就用市價去買樓;
  • 投資需求就要付出高價。

房屋政策的重點,一定要做到以上四點的傾斜平台,特別是第一和第二點,大建公屋單位給讓沒能力的人,建居屋給有點能力但並不足夠的想買樓人士;至於私樓價格,香港政府根本沒有能力控制,加快推出住宅地皮興建私樓,亦不應是政策的重點。過去十五年的房策,香港都是在每次最高樓價時減少賣地,低樓價時增加土地供應;但為政者總是忘記,起樓是要時間的!從批地到建好樓最少五年,結果搞到經濟差、樓價下跌時就大量供應,經濟好就供應缺乏,亂哂籠。

至於大量興建公屋和居屋,不一定會壓低私樓價格;從七八十年代的香港、以及多個國家的經驗,都印證了這一點。

由於市場上每個參與者的實力不同,政府是有責任提供一個傾斜的平台,讓實力較差的人也可在台上發揮,將來實力慢慢地增加,提供社會上流的機會,不能讓今天實力強的人全勝;而政府要做的,就是創造一個向上流的環境,就足夠了。

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