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韓國人置業越來越難?

2015/2/22 — 16:00

香港人置業困難之大,相信是冠絕全球的瘋狂現象。要應付房貸,單以不吃不穿 20-30 年,也難以儲備足夠資金繳付不斷飆升的樓價和樓宇按揭。因而,現在不少新婚夫婦,因面對嚴峻的置業環境,都改以投入租房市場,希望一邊租房再另一邊留待備用資金,等待樓市一旦再次下跌時,可以獲得一生難求的置金黃金機會。但正因如此,現在連租房市場的價格,也因需要增大而越來越高。因為未能置業而推延甚至放棄結婚或生育下一代的決定,相信香港也是世上鮮有的奇異案例。

看著韓劇,我們常留意到劇中的主角,他們不是住在美輪美奐的精緻房子,就是住在多房多廳,與一整家人相處和洽的獨立屋子。然而,這只是劇集包裝的虛構情境,根據最近韓國最大的租屋網站「不動產 114」的數字顯示,韓國人一直依賴租住房屋的傳貰制度,它們要求的金額越來越高,現在單在首爾區,便需要平均 3 億 3 千多萬韓圜 (即約港幣 $230 萬),是韓國家庭平均年收入的約 6 倍 (一年平均收入為 5 千 6 百萬韓圜,即約港幣 $39 萬),可見對一個新婚家庭來說,單要若不吃不喝不花費一分一毫,都要儲約 6 年的時間,才可以儲足夠的傳貰金,租到房子。

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跟別的國家不同,韓國人一直依靠他們自家設計的「傳貰制度」來管理租住房屋。傳貰制度跟其他國家慣性的,每月月供給房東來租住房子的制度不同,它是讓租客可以先一筆繳交房價的 3-4 成的價錢給業主,其後便跟業主簽下一般是兩年的租約來租住該房子,兩年間不再需要以月供的方式來繳房租。而在兩年租約後,業主會把早前租客預繳的「傳貰金」全數歸還,因而業主可以把握兩年的租約期間,使用「傳貰金」來作個人投資圖利。這種制度在韓國一直行之已久,不少韓國人都是以這種獨有的租住房子的形式來生活。

傳貰制度的一大利處,是可以讓業主與租客二人私下議定金額,把房價控制得不會急升。而且另一最大的好處是讓韓國的樓宇價值不會形成巨大的經濟泡沫,因為傳貰金一般都只是房價的 3-4 成,租客不需要銀行來作樓宇租住的貸款,他們多是自己掏出金錢來,減省銀行面對與承擔壞帳的風險。正就是這樣,自 60 年代起,雖然韓國的經濟起飛,政府也把首爾作為首都打造成重點發展城市,吸引大量從韓國各地的農村市民湧進首爾,也因為政府一直都視房子不是可圖利的東西,便把這種「傳貰制度」建立起來,讓貧窮的農民可透過不斷的艱辛努力工作與付出,先以儲來一筆「傳貰」金來首爾租住房屋,再在租約後拿回資金,一併與另外儲起來的金錢,經過數年的時間便可以有足夠的金錢來支付買房子,不需要銀行的房貸也可以置業,是韓國多年來的獨有文化。

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就是因為韓國的銀行多年來都鮮會干涉到房屋貸款市場裡,政府也多鼓勵銀行把錢借用於發展經濟上,想置金的韓國人一直都只能依靠「傳貰制度」來實現擁有房子的人生夢想。另一方面,雖然大量的農村的移民乘城市化之便大舉移居至首爾找工作,把首爾的房屋價格推高,但韓國政府於 80 年代後期眼見人口不斷上升,便推出了新建屋計劃,提供 2 百多萬個新建房屋,控制市場的價格不會過熱。後來的亞洲金融風暴破壞了韓國的國家經濟,樓市也隨之而下跌。現在的樓市價格不斷上升,實際上是因為自 2000 年代中期後,不少業主把收租戶得來的傳貰金再投入樓宇市場來炒買其他房子,連帶那時開始的銀行低利息潮,變相間接鼓勵了業主把房屋視為炒作工具,才導致今天韓國人面對的置業危機。

因為自 2000 年代中後期起,不少業主眼見昔日要求租戶提供的傳貰金的金錢實際價格每況愈下,因而為了保值與增加利潤,便開始大舉推高傳貰金的金額。現在,大部份的業主也會要求租戶繳交房子價值的 7 至 9 成,來作為傳貰金,大大加重了租客的壓力。根據「不動產 114」公開的數字,過去 10 年間首爾區的傳貰金數字,竟然大增了 1 倍,從 2005 年的 1 億 5 千萬韓圜 (即約港幣 $100 萬) 升至今年的 3 億 2 千萬韓圜 (即約港幣 $220 萬),但家庭的平均收入卻只有少於 1 倍的增長,可見一般新結婚的家庭,根本難以負擔瘋狂升幅的傳貰金,就算是能夠負擔得起,多是依靠銀行的貸款才足夠,在租用房子後每月也要償還銀行貸款,對將來的置業夢想帶來更大的困難。

雖然上年開始朴槿惠政府為協助新婚夫婦置業,推出了低息的國家置業基金,為他們提供低至 1 至 2% 的低息貸款,但條件是要家庭平均年收入低於 5 千 5 百萬韓圜 (即約港幣 $38 萬),不少家庭收入都難以跌入這優惠政策內,因而他們改到私營銀行申請貸款,但息口卻可高至 3 至 5 厘。萬一借貸置業後工作出現問題,卻可能不單只對住屋影響,更可構成家庭財務危機。

單從上年韓國國家統計部的公布的數字便可以感受到現在在韓國置業的困難。據統計,新婚 1 年的韓國夫婦,當中只有少於 26% 是住在自己購買的房子,有超過 50% 都是住在傳貰房屋。縱使是結婚 10 年的夫婦,能夠有能力住在購買回來的房子也不夠一半,只有48%,他們當中有 3 成都是仍要住在傳貰屋。數字要到結婚 30 年以上的老夫妻才有提高,他們 6 成多都是住在買回來的房子,少於15% 是住在傳貰屋,可見對於年輕一代來說,傳貰仍是他們為將來達成置業的唯一方式,縱然傳貰金的要求金額越來越高,他們也沒有別的辦法。

有見銀行的低息口,一來業主深感傳貰金投放在銀行賺取利息的可圖利益越來越低,有不得不提高傳貰金壓力,而且不少業主現在也與昔日不同,多以傳貰金來作投資的槓桿,把錢再投入房屋市場炒買,結果造成了不少業主也開始出現負債纍纍,有些更甚至難以把傳貰金退回租客,把韓國的樓宇市場推至另一次的泡沫爆破危機。

因而近年不少業主也因應環境轉變,把「傳貰制度」轉型,將昔日的以一筆過繳付的傳貰金,改為先只需要預繳約 1 成的房屋價錢,其後再配以月繳的租金來租住。這種新的月租金方式,從 2012 年的34%,升至 2014 年的 40%,可見它越來越受業主與租戶的歡迎,也是在轉型後,可以挽救傳貰制度的最後方法。

 

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