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土地不足的偽命題 : 香港真的需要額外9,350公頃土地嗎?

2015/11/24 — 20:39

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團結香港基金(OHKF)於11月9日發表《土地及房屋政策》報告,指未來三十年內,本港人口將突破800萬,因此需要額外9,350公頃土地,建議應填海及開發郊野公園。然而本會發現報告內部份引用的數據失實,結論與現實不符,OHKF的計算有四點謬誤:

一)引用數據失當

我們翻查官方公佈數字,發現與OHKF報告內的數字大相徑庭。首先,OHKF 聲稱引述發展局及統計處的數字,本港2010年的「住宅用地」只有4,640公頃,然而,根據2014年香港年報數字,本港住宅用地面積實為7,700 公頃,兩者竟然相差40%,低估了人均用地,亦間接誇大人口密度。

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二)「配套用地」數據從何而來?

OHKF在報告內指引述統計處及發展局數據,指2010年香港用於「配套用地」的土地有9,900公頃。我們分別向發展局及統計處兩個部門查證「配套用地」的定義及統計數字,官方回覆指並沒有所謂「配套用地」的定義及統計數字,那麼OHKF在報告內引用的2010年9,900公頃「配套用地」從何而來?由此估計按人口增長而要增加的6,375公頃的「配套用地」又是否合理?

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三)「人均用地提升,追回90年代的增長速度」?

OHKF又在報告內提出為了要令港人的「人均用地提升,追回90年代的增長速度」,從而訂下提升40%人均用地的指標,藉此推論要開闢額外的土地。然而香港從90年代至今,經濟轉營以及社區發展模式已發生了深刻的變化,現今的土地利用已比當年更具效益,如地積比提升,這個「追回」歷史的論點缺乏分析,可行性成疑。再者,「提升人均用地」的概念只適用於未來新規劃下的市鎮,不能因為未來人口增加122萬,而要於已發展地區的道路、房屋亦相應擴大,一些公共設施如郵局、污水處理廠、供水及供電設施,只需加大盛載量及提升效率已可應付需求,根本無需要另覓配套用地,6,275公頃的土地目標是否誇大?

四)資料來源失實

「住宅用地」由規劃處負責統計及發佈,統計處及發展局並未有向公眾提供相關資料。

香港到底需要多少房屋才算足夠?

住屋需求看似無限,香港到底需要多少房屋才算足夠?

按統計處於2015年10月公布最新香港家庭住戶推算,香港住戶數目只會於未來35年(2015 – 2049)增加482,700戶,但同時,處方也推算數字會在2044-2049 年間下降,未來香港對房屋需求並非持續增加。

未來供應量又是否想像中的不足呢?據發展局提供資料,我們把政府目前的土地供應措施分短中期及中長期分析:

•      短中期:除2014年揀選的151幅具潛力作房屋發展用地外,還包括啟德發展區和鑽石山綜合發展區等土地供應項目,可於未來10年(2014及以後)供應最少289,681個公營及私營房屋單位。

•      中長期:按目前措施,當局能夠於2023年及以後持續提供218,360個房屋。

若結合上述兩者,政府能於未來約20年提供合共508,041 個單位,這還不包括丁屋和發展商主動申請的私人發展,供應量超越住戶增長速度,甚至較未來35年的總需求量還要多,要滿足基本住屋需要絕不是問題。

郊野公園及填海以外用地

上述部份土地供應項目包括綠化地及農地,環團對這些項目亦有所保留甚至反對;若然把這些規劃勾出以後,香港就陷入無地可用的恐慌呢?團結香港基金會報告其實亦自己提供了答案:「絕不是。」

報告提出發展棕地、有效利用土地資源包括粉嶺高爾夫球會、行政長官粉嶺別墅土地等,均能增加土地供應。這些建議與報告內與發展郊野公園、填海等建議方案並列,但均被團結香港基金會以方案非一時三刻可以見效為由,而沒有再作深入探討;但難道發展郊野公園及填海則可於一時三刻內完成?

團結香港基金會及特首與其鍥而不捨緊盯著郊野公園,觸動社會神經,不如全力探討其他用地的可行性,如棕地、短期租約用地及政府空置土地。發展「棕地」(即現時新界露天貨倉、貨櫃場、臨時停車場等地)不單能增加興建房屋的土地,亦能改善新界很多鄉郊的環境和交通。

發展局早於2014年已鎖定七十幅綠化地作規劃,但始終拒絕就棕地分佈及特性成立資料庫,收集香港所有「棕地」地帶的位置、面積及現時用途等資料,就此類土地用途盡早作出規劃並向公眾交代。是次團結香港基金會亦採用相同策略,僅以「發展棕地一樣需要收地、進行交通、環境等技術研究」為由忽視其他土地發展的可行性,一心一意劍指郊野公園及填海,委實難以令人信服。

WWF就有團結香港基金發表香港住屋土地需求報告之回應

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