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地產項目不得侵入郊野公園 – 地政總署必須遵循公開宣示的政策

2015/10/18 — 11:17

大窩坪出售地皮(粉紅色)及「指定範圍」(綠色),詳見內文。

大窩坪出售地皮(粉紅色)及「指定範圍」(綠色),詳見內文。

今年發展局局長陳茂波多番重申,本屆政府「不會搞」郊野公園。(註1)地政總署最近招標出售大窩坪一片約2公頃地皮,卻劃出毗連的一片20公頃土地,其中12公頃位於獅子山郊野公園內,中標者必須在20公頃土地進行土力調查。(註2)

既然政府公開宣示了本屆政府「不會搞」郊野公園,何以推出土地拍賣時文件會把郊野公園的土地扯入該宗買賣之中?而且普通常識告訴我,做好「土力調查」一定要鑽探採樣,豈不是要破壞郊野公園?

還有一點,假如我是中標者,一定把樓宇建到盡量貼近地皮邊緣,製造內圍的空間去增值,修削斜坡一定在地皮外土地進行,在保障樓房安全和「人命大過天」的壓力下,肯定沒有官員包括郊野公園當局敢不批准。賣地條款這樣的寫法,等於提早決定了8 公頃綠化地帶和12公頃獅子山郊野公園土地成為地盤的伸延部份,成為中標者的利益來源。我不能理解發生甚麼事,所以去信地政總署署長查詢(註3)。

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地政總署的回覆說,地圖中綠色的範圍稱為「指定範圍」,不屬於出售土地,中標者需在指定範圍內進行「山泥傾瀉風險研究」及建議「風險緩減及山坡穩固措施」,根據賣地條款中標者「可以進出指定範圍進行所需研究和落實已獲相關政府部門及郊野公園及海岸公園管理局總監(後者適用於郊野公園範圍)批准的措施及日後就該等措施進行所需的維修工程」。(註4)

地政總署說這樣的條款並非罕見,相熟的專業界朋友也表示確是如此,作用在把斜坡的風險放在地產商身上,政府可以避免將來斜坡出事做成損害時負上責任。

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作為前公務員,我能夠理解條款背後保障政府的動機,但是對於賣地條款的內容有以下看法:

1.      條款沒有尊重本屆政府已公開宣示的「不會搞郊野公園」政策,有違良好管治原則,令政府失信於民,遇上司法覆核恐怕會被判無效(雖然我認為講道理比打官司好)。

2.      地政總署說「指定範圍」不屬於出售土地,但是中標者擁有進出該範圍和提出進行斜坡工程的權利,甚至有合理期望可以在該範圍內進行以安全為前提的斜坡工程,不能說沒有出售任何郊野公園土地權益,因此確是已經在「搞郊野公園」。

3.      「指定範圍」面積是出售土地的十倍,是異常的和不可理解的。

4.      地政總署作為特區政府的代表,賣地前應該作出盡職審查 due diligence,確保出售的土地有合理的安全環境,讓中標者安心建屋,讓將來的業主安心居住,就算稍為保障政府權益,劃出一倍外圍面積作為「指定範圍」大概已是合理比例的極限,十倍是不可思議的。唯一可能的「解釋」是沒有做過盡職審查,心裏沒有底,為求自保,所以「有殺錯,冇放過」盡量提高倍數,但是這種「解釋」公眾不能接受。

5.      「指定範圍」伸延入獅子山郊野公園更是毫無必要的。

6.      參看賣地圖則,出售的地皮是彎曲的長條形,寬度約為80米,就算我們極寬鬆地在外圍以80米為寬度劃一條外圍地帶充當「指定範圍」, 該範圍完全不牽涉郊野公園土地(見附圖)。80米有多遠?以(偏高的)一層樓4米計,等於20層樓,是很遠的距離,如果斜坡修到80米距離都沒有安全保障,則這幅地皮根本不應出售!

7.      地政總署給我的回信說:「就斜坡風險,有關部門已做過初步評估,認為所需的風險緩減措施無須涉及大規模斜坡工程,而且應該可以盡量在批地範圍內進行。」政府信納這個說法的話,則以上擬定的80米寬「指定範圍」理應遠超保障政府的需要,把獅子山郊野公園土地劃入「指定範圍」顯然沒有必要。

8.      地政總署作為香港政府的一部份,有責任為政府排難解紛,以及避免為政府增煩添亂,過去數年香港人愛護郊野公園的情懷人盡皆知,地政總署沒有理由在沒有需要的情況下,硬是要把郊野公園扯入土地買賣的條款中,無緣無故為政府增添爭端。

9.      擬定條款時沒有估計中標者的「賺盡」心態,即是以上「我」的用地策略,中標者一定會用好自己手上的土地和地積比,再想方設法處理「指定範圍」內的土地,為它興建的樓房增值,至於香港人民的總體損失則不是它管的了。前水警總部青葱翠綠的山頭變成廣場和商場是地產商創意無限的好示範,買一送十最終肯定是政府(也即是香港人民)蝕底。

道理說到這裏,很明顯,大窩坪出售地皮沒有需要有十倍原地皮面積的「指定範圍」去保證斜坡安全,「指定範圍」也完全沒有需要劃到進入獅子山郊野公園,而劃入郊野公園這個舉措是違反香港政府公開宣示的政策的。

謹敦促地政總署緊急修訂賣地條款,刪走 「指定範圍」位於郊野公園內的土地,最好還應再縮小一點,減少對綠化地帶的影響。

香港是一個講道理的地方,如是我願。
 
註1  2015年3月29日東方日報:「發展局局長陳茂波今早在電台節目重申,本屆政府「不會搞」郊野公園」

註2  2015年9月17日東方日報報道:「大窩坪延坪道賣地的範圍約佔2公頃,但政府在賣地條件中同時要求發展商為另外約20公頃的土地進行土力調查,20公頃土地當中有12公頃為郊野公園範圍。」  

註3  2015年9月18日網誌《草雲居》「就大窩坪賣地向地政總署署長查詢」  

註4  地政總署10月2日信件

連結:草雲居

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