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政府新界東北「四萬呎原址換地」 與新農業政策的勾結

2015/3/2 — 13:57

圖:馬屎埔村。藍圈及紫圈為恒基申請「農地換屋地」的範圍,與政府規劃中興建私樓及商地之用地完全吻合。紅色標示村民家園位置。

圖:馬屎埔村。藍圈及紫圈為恒基申請「農地換屋地」的範圍,與政府規劃中興建私樓及商地之用地完全吻合。紅色標示村民家園位置。

2015 年年初,發展局局長陳茂波宣布,政府將會在 2017 年才再就新界東北新發展規劃向立法會提出撥款,傳媒並沒有對此深究;2014年12月,政府推出香港農業新政策咨詢文件,為期三個月。新農業政策的咨詢文件內,最為人討論的就是由政府興建一個農業園,大家討論的焦點,都在這個祇有七十公頃的農業園。政府在農業咨詢文件內說,農業園會「接收因政府的土地發展計劃而需覓地復耕的合資格農民」(原文件P.36 第4.8 項(d))。

然而,農業園未有時間表,食衛局局長高永文對此事回應十問十不知,如果農業園有收留無家可歸農民的功能,則新界東北新發展規劃發展時間表需要與農業園同步進行,才是說得過的政策。政府說2017年才申請撥款,好像給農民一個喘息的時間,然而,迫遷農民,破壞農業生產就在眼前,消滅本土農業的行為不但沒有稍為收慢腳步,反而是更為猖狂,政府其實是利用「四萬呎原址換地措施」(請參看四萬呎原址換地措施附件),由地產商領頭,以另一個更緊迫的時間表,進行一浪接一浪的迫遷。

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地產商將已收購面積達四萬呎的農地,向政府申請改劃農地為住宅用途,而政府開出的條件是地產商必先在2016年4月之前,在申請地域進行焦土式清場,片瓦不留(地產商親口向受原址換地政策迫遷的農民說,土地交吉,一物不留,是政府向地產商提出的四萬呎原址換地條件之一),政府將毀人家園農田的成本,推卸到地產商身上,地產商則收受農地變屋地的開發暴利吸引,樂意勾結。

陳茂波可以押後一年以上的時間才考慮提出申請撥款,不是因為要配合農業園的興建,其實是配合地產商原址迫遷、原址焦土所需的時間,政府以農業園為道具蒙騙市民,製造一個:「政府在發展的時候,同時兼顧了保育農業」的假象。

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地產商迫遷的鬧劇將會在2015年陸續登場,用林鄭月娥的講法係,因為收地是私人發展商與農戶的私人土地糾紛,政府不會介入,而農民,又怎會有資源與地產商打官司呢?所以一年之後,將不會有農民需要政府的農業園收容,在新界東北新發展規劃大綱的土地上,根本就沒有農民、農村、農業了﹗

文、圖:馬寶寶社區農場

 

(文章原題為《新界東北新發展計劃「四萬呎原址換地措施」 與香港新農業政策的勾結》,現題為《立場》編輯所擬。)

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附件:四萬呎原址換地措施 **留意看第8點便可!

資料來源:立法會討論文件 2013 年 7 月 15 日 立法會發展事務委員會 新界東北新發展區計劃
文件編號:CB(1)1461/12-13(01)網址頁:第P.11-12 及附錄

考慮到公眾人士在第三階段公眾參與所發表的意見,政府決定維持以「傳統新市鎮發展模式」作為基本發展模式來推行古洞北及粉嶺北新發展區。政府將把已規劃作公共工程項目、公共房屋及私人發展的私人土地收回,並進行清拆及土地平整,提供基礎設施,再撥出土地作各種用途,包括把劃作私人發展的土地推出市面。與此同時,在符合特定條件下 (附錄2 ),提供彈性作契約修訂申請 (包括原址換地 ),惟須在新發展區分階段發展下訂定的期限內完成。過往我們發展新市鎮時,亦有相類似的做法。容許這類申請有助加快房屋土地供應及興建;亦不會影響全面規劃及適時有序地提供政府、機構及社區設施,並保障現有在私人土地上的佔用人能獲得公平對待。

附錄 2
1 古洞北和粉嶺北新發展區契約修訂申請 (包括原址換地 )的準則
一般規劃準則

1 . 地點 — 只限於建議發展大綱圖 (及根據建議發展大綱圖已擬備的詳細發展藍圖 )上規劃作私人發展的用地。

2 . 面積及業權 — 擬交還的用地 (即擬議用地)面積應不少於 4000 平方米 (這是合理的面積以供進行設有輔助設施的適當發展),用地內所有私人地段的業權應由單一業權人或合資公司業權人擁有並作為申請人。

3 . 土地格局 — 擬議用地應呈合理規則形狀,沒有被不屬於申請人的私家地段分隔。將交還而包括在擬議用地內的地段須是相連土地,零碎的地段將不獲接納。

4 . 擬議用地須在規劃作私人發展的用地範圍內 — 只有在建議發展大綱圖 (及根據建議發展大綱圖已擬 備的詳細發展藍圖 )上規劃作私人發展的用地範圍 內的地段才獲考慮。在規劃作公共用途土地 (例如道路、政府、機構及社區設施、休憩用地、公共/資 助房屋 )範圍內的地段將不獲接納。

5 . 通道 — 可為擬議用地提供妥善的行車通道。

6 . 符合分區計劃大綱圖的規定 — 擬議用地的建議用途和發展參數須符合現行分區計劃大綱圖的規定,即以提出申請時生效的分區計劃大綱圖及執行換地交易時的分區計劃大綱核准圖為依據。

7 . 沒有負面影響 — 發展擬議用地的建議不應對周邊地區的規劃、布局及城市設計帶來難以解決的問附錄 22 題,不得損害或影響毗鄰由不同業權人擁有的土地的發展潛力或車輛通道。
土地行政準則 [必須符合這些要求,契約修訂申請 (包括原址換地 )才獲批准 ]

8 . 統一土地業權、證明土地業權及把土地騰空交出 — 申請可由單一業權人或擁有統一土地業權的合資公司提出。有關地段須在指定限期前騰空交出,而且在執行契約修訂 / 換地交易前,不受產權負擔影響。 (除非申請人已證明所有佔用人已遷出,否則地政總署不會批准契約修訂/換地申請。如土地佔用人與申請人有任何爭議,地政總署會暫停 處理換地申請,直至有關爭議得到圓滿解決為止。)

9 . 與政府補償安排相若的方案 — 土地業權人作為申請人,須向佔用人 (公布本準則時佔用有關土地的人 士 )提出補償方案。土地業權人提出的方案應與現行政府向其他受新界東北新發展區計劃影響的合資格清拆戶提出的方案中的金錢補償 (不包括安置權益 ) 相若,並在執行契約修訂/換地交易之前給予補償。 申請人要求佔用人騰空交出土地而作出的補償,不可用來扣減土地補價。由於提出及接受補償方案屬土地業權人與佔用人之間的事,只要土地業權人能把土地騰空交出,並有書面證據證明佔用人已接受補償方案,政府便會視之為已了結的個案。

10. 時限 — 契約修訂/換地交易須在指定時限內完成,並在任何情況下都必須在政府進行收地之前完成。

11. 完成工程的時間 — 完成建築工程的時間不應遲於按傳統新市鎮發展模式進行新發展區相關工程計劃中所定的時限。

12. 符合地政總署不時就契約修訂/換地申請公布的其他一般準則和規定。

 

原刊於馬寶寶社區農場

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