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中資地產囤炒新界農地大起底

2019/9/14 — 13:06

雖然在受地產壟斷之苦,但都要公道點說,李嘉誠的確玩了很久新界囤地的大富豪遊戲,但他並不是今天玩新界囤積炒農地最活躍的那位。觀乎長實手上申報現持有的農地,主要是豐樂圍、大埔鳳園、屏山鄉等土儲,近年已經沒有明顯增長,比起另外那三大發展商 (尤其恆基) 已是相形見拙。近日中央正式針對性向李嘉誠玩「鬥地主」,明顯不只是因他囤積農地在玩土地壟斷,更有可能牽涉他近日的言論,與及未來不同主要行業「中資換港資」的政治部署。

但如果要算活躍,近年中資地產商才真是一群被公眾忽略的囤地新貴。其實內房巨企除了近年在市區天價投地收樓重建扯貴樓市,較少人留意的,是他們也開始有樣學樣,密密在玩新界囤農地起豪宅的地產霸權遊戲,更曾明言要積極在新界建立「土地儲備」,奪取香港土地資源以「農地轉屋地」的遊戲謀取巨利,不斷犧牲香港土地資源解決水深火熱的房屋問題。

粗略翻查近幾年資料,也能發現大大小小已知的中資囤地行為已在磨拳擦掌,蹤跡處處,已經形成一股囤地趨勢,已查核的有以下:

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1. 同心俱樂部 (富豪集團) - 新界北86萬平方呎
2. 萊蒙國際 - 元朗唐人新村約27.7萬平方呎
3. 綠景(中國) - 流浮山 88萬方呎
4. 雅居樂 (伙建旺集團) - 南丫島博寮港200萬平方呎
5. 上海菲林格爾 - 河套區蠔殼圍 76萬平方呎
6. 富源匯國際投資控股 - 買入河套區蠔殼圍41個地段
7. 中國兒童護理 - 新田古蹟漢盧
8. 中信泰富地產 - 洪水橋 38.8萬平方呎
9. 中建企業(更正為港資) - 上水近粉嶺高球場116萬平方呎
10. 中旅集團 - 粉嶺28.52萬平方呎
11. 中國海外 (新增) - 上水歌賦嶺 200多座別墅(已落成)

可以看到不少知名內房巨企,包括中信、雅居樂、中旅、綠景、萊蒙國際、中國海外(已落成上水歌賦嶺),還有些中資富豪集團暗中具策略性收購農地,形式上除了主要就是大規模以公頃計的投機圈地,間有與本地大地主合作進行大規模開發 (如雅居樂的南丫島博寮港),更不時引起地區上的環境與規劃爭議。其中一個「中國兒童護理」更懂得玩囤地乾炒,在新界買古跡將市價幾百萬炒到帳面過億。由此可清楚看到,新界雖然未去到本地四大地產商座擁上千公頃農地土儲的局面,但已經也成為中資地產可分一杯羹的圈地樂園。

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那麼,現時林鄭因中央壓力,今天一改初衷說可動用《收回土地條例》收地起公屋,會否只是「選擇性」土收小市民、農民或本地大地產商部分農地交數作平息民憤,未來則為內房中資地產商公私合營土地共享,厚此薄彼為他們「留有餘地」? 說到如此關注香港地產霸權問題,為何又繼續縱容中資地產商在新界玩埋一份?

當然,不知是否誠哥消息靈通,近年長實已經積極將農地加速套現,例如今年初獲屋宇署迅批佔地 80 多公頃 2,000 伙具重大保育爭議的元朗豐樂圍濕地豪宅發展項目、剛剛8月一遍硝煙中再申請將大埔鳳園囤積農地建 1,500 間豪宅,事實上已將年報上主要的新界農地土儲「釋放」出來,似是欲暗渡陳倉逃過被政府土收劫數。

不過,翻查過長實早年於 80 年代尾到 90 年代初在大規模上水古洞購置農地,當年約百元一呎從當地原居民購入,現時該地段位處乙級農地,如果按《收回土地條例》進行徵地,已經可獲近 1,000 元 / 呎的公價賠償。即是說,就算地產商囤著地什麼都不幹,只等政府土收起公屋居屋,待它十多廿年也可以座擁十倍的紅利,這並非遲來的中資地產商能夠獲得的時地優勢。

除了長實,中資地產商近月也有異常舉動,看到有些項目已向城規會申請改劃大規模起豪宅,將手上囤積農地浮面。這些申請特別之處在於他們會在圖則內,先將原有低密度的規劃地段改為與區內極不匹配的高密度,然後再加入「土地共享」元素分拿部分單位建首置盤私樓充「公屋」,會否是在向特區政府「宣示主權」,揚言這些囤積土地已有打算不應被土收只准公私合營?

如果引用《收回土地條例》並非一視同仁,從真正房屋問題出發還地於民,只是一種地產霸權的換血安排,一邊打地主一邊縱容中資炒地加劇香港土地問題,那麼任何聲言關注香港人居住問題,香港人都看得出純屬虛辭。

林鄭小妹仔及民建聯今天有膽提支持土收農地,又會否有膽提出收回以上中資地產商囤積農地起公屋居屋給香港市民呢?

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#選擇性土收
#中資地產霸權
#地產大換血

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