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僭建101:教你看懂高官如何走法律罅

2018/1/9 — 13:28

2018年1月9日,屋宇署派人(左、右)視察律政司司長鄭若驊(中)的寓所。

2018年1月9日,屋宇署派人(左、右)視察律政司司長鄭若驊(中)的寓所。

【文:K;編:Aberdeen】

(遲了少少不好意思)首先恭賀鄭司長經林鄭提命,獲中央政府任命為律政司司長。看到《基本法》第48(5)條的字眼,稱「香港特別行政區行政長官行使以下職權…提名並報請中央人民政府任命下列主要官員:各司司長…」這也再次提醒眾人,香港政府官員的任命權是在中央政府手中,而非在特區政府或香港人手中。無論如何,這次司長初上任就不得民心,令人懷疑她能否應付其後更備受爭議的政治工作。

不如藉此機會談談何謂僭建?

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僭建在法律上稱為未經批准的建築工程(unauthorized building works UBW或簡稱違例建築物),來自《建築物條例》第14條(1),意思是,任何人未事先獲得建築事務監督(即屋宇署署長,而署長可授權其下屬處理有關程序)的批准及同意,不得展開或進行任何建築工程或街道工程。《建築物條例》第2 條(1)把「建築工程」定義得相關寬廣,包括任何種類的建築物建造工程、修葺、拆卸、改動、加建等。因此,大部分的的建築工程均須獲得建築署批准。然而,對一般自住物業業主來說,只要裝修工程在建築物內進行而又不牽涉建築物結構,按照《建築物條例》第41條,業主無需為不涉及建築物的結構等建築工程申請批准。如工程獲得豁免,業主仍需在開展工程前委託認可人士到現場視察,並獲其書面證明相關工程不牽涉建築物結構。

一般來說,這項限制是為了保護建築的安全性而作出的規管,不許你拆牆建門或加蓋天台屋及地庫,以免你影響整個房子的結構、防災措施等等。所以,法例要求任何人做改變結構的工程時,首先要得到批准。

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落實機制為何?

屋宇署有權按《建築物條例》第24條(1)及(2),向相關的物業發出清拆的命令,要求單位擁有人拆卸、改動或用其他方式終止違例情況,並有時間期限。如果業主不遵從命令,或者在緊急情況時,屋宇署亦有權代為進行工程,然後向業主收回工程費用。

大部份人當然不是住豪宅,而是住有業主立案法團的住宅大廈。有一些大廈公契會列明不得對單位進行改動,或只可在獲得大廈管理人同意下放下進行改動。若然單位改動牽涉共用部分 (如主力牆),則單位業主肯定無權擅自改動。此外,大廈公契一般也要求業主遵守大廈相關的政府租契和所有法律 (如《建築物條例》)。按這些法律基礎,立案法團亦可以按大廈公契或其他成文法(其他「條例」),提告有出現違例或違契建築工程的單位業主。

有現有狀況條款是否知情?

按明報報導的契約,鄭若驊大宅的賣買合約似乎是有一條稱「現有狀況」條款,即是「該物業將以現有狀況之下由買方購入,買方曾被邀請檢查物業……買方同意及接受該物業之現狀,不得藉此拒絕交易」。但光是靠這條條款似乎是不能證明鄭司長是對違例建築已知情,原因是在2001年上訴庭All Ports Holding Limited案件指明此條並沒有豁免賣家提供良好業權(即沒有釘契)的法律效力。

周偉信教授在《香港法概論》(陳弘毅等合編)中指,「所謂現狀(“as is”)條款,建基於普通法買家當心法則,要求買方就物業狀況承擔風險,賣方無須披露已知實情,但並不包含業權問題。」
由於大部分政府租契的條款均要求業主在使用物業時遵守所有有關法律,而政府可在違反政府租契的情況下收回業權,因此,違規建築物的存在有機會影響業權的法律效力。

雖然鄭作為買家理應不會不知道這「現狀」條款的效力,但以此推論她在簽訂買賣合約時必然對違例建築物知情並不公允。不過,另一方面看,就算有「現有狀況」條款,當買家在完成交易前的查契階段發現有違規建築物,而事實上建築署有可能執法,買家亦可踢契、拒絕完成交易。

我們相信鄭司長非常了解相關法例。一方面,鄭司長曾擔任上訴審裁團(建築物)主席,而該審裁小組正是處理關於建築工程申請上訴的小組;另一方面鄭司長也是具土木工程師資格的特許工程師,即《建築物條例》下認可人士的一員。而且,我們也看到,在《陸君雄》(譯音)2003年案,鄭司長亦曾代表過買家,向賣家辯稱有踢契的權力。有關案件涉及太低的橫樑,違反《建築物(規劃)規例》 第24(1)條中「由樓面量度至任何梁的底面的高度須不少於2.3米」的規定,指業主應有權因此撤銷買賣合約。最後法庭部份因為被告建築/地產商沒有履行責任將違規情況告知買方,等於違約,判賣家須賠償比買方。

刑事責任?

按同條例第40條1BA條,如違反屋宇署命令、沒有在期限內完成清拆違例建築物,便會產生刑事責任,違者可被傳票檢控。屋宇署可在得悉違規情況後12月內提出票控(見鉑榮有限公司2012年案)。第40條1AA條亦可直接票控明知違例而照批準違規的建築物的人。

最有名的唐英年郭妤淺案,建築師何仲怡、結構工程師黃柏林及承建商顯利工程有限公司就有被控告。郭作為業主被判罰款11萬了事。至於工程師,控辯雙方聘請多位專家證人作供,最後因無法在沒有合理懷疑的檢控準則下證明,違例建築物是在獲屋宇署批准的圖則後興建,即建成才加建,因而罪名不成立(何仲怡2014案)。

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除了安全問題,違例建築物、屋宇署命令亦會影響單位的賣買,減低物業的價值。就算買賣雙方簽了臨時買賣合約後,一旦有違例建築物,買方亦有權取消合約、拿回訂金。法律上,任何屋宇署針對違例建築發出的命令亦會在土地註冊處記錄在案,令之後的潛在買家得知該物業有違例建築。不過,即使物業被釘契,買家仍可堅持繼續買賣,只是需自行承擔法律、清拆及安全風險。如買賣雙方同意,雙方也可以安排律師代管買價的一部份,並在扣除買家進行還原工程的所需費用後,方將該部分買價轉予賣方。

如何判辨有否違例?

如上所述,《建築物條例》第41條給予了一項豁免,容許業主無需為不涉及建築物的結構 (如承重牆) 等建築工程申請批准。不過,如工程獲得豁免,業主仍需在開展工程前委託認可人士 (即結構工程師等) 到現場視察,並獲其書面證明相關工程不牽涉建築物結構。如有建築師在僭建前已知悉有關違例工程,並協助掩飾,屬嚴重違反專業操守行為。

另一方面,在買賣物業的過程中,買方可在查契階段,透過查閱有關物業的政府租契、大廈公契、整個大廈的第一份轉讓契等,以核查物業有沒有違例建築。

本文所載資料僅屬一般資料,而並不構成任何法律意見。本文就詮釋法律或處理若干問題所提供的資料,純粹根據一般情況提供,當中並無考慮個別人士的具體情況,因此該等資料不應取代專業意見。任何人士在按本文的資料就相關事宜採取行動前,應先尋求獨立的法律意見或其他專業意見。

 

原刊於法夢

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